大灣區是佳兆業的安全氣囊。
舊改是佳兆業的第二引擎。
《地產三哥讀年報》
一、佳兆業融資成本下降
年底年初，不少房企發行了364天期限的美元債券。
三哥做了一個總結，對TOP50的基本全面覆蓋，諸君做個參考。
這幾家公司都是處在TOP10-40名之間，橫向有可比性。
重點說一下佳兆業，因為它最近發行的364天的美元債利率最低，這是一個側面，說明了市場對它的信心。
佳兆業的融資成本的確在降低。
為什麼它的融資成本會下降顯著呢？
為什麼境外評級機構對其主體信貸評級提升至穆迪B1/標普/惠譽B、展望穩定呢？
因為佳兆業的現狀和預期都有很強的加分項。
我們來簡單分析下。
二、經營好：降槓桿
與融資最直接的指標是淨負債率。
來看看佳兆業的淨負債率的下降曲線：
槓桿為什麼會下降？
因為權益和合約銷售增幅明顯。
通過權益增加和合約銷售增加帶來的回款，從內外兩個角度提升了淨資產的質量和安全墊的厚度。
期末在手現金增幅明顯，現金短債比1.16。
除了美元債利率下降之外，境內發債的利率也下降明顯。
2019年公司境內新增ABS融資渠道，通過長租公寓及船運客票業務等資產，成功發行人民幣26億元ABS產品，該種產品票面利率介乎5.4%-7.0%，年期介乎1-4年。
這是佳兆業經營持續向好帶來的融資成本上的加分項。
三、預期好：土儲質量和體量
佳兆業土儲的關鍵詞有兩個：
一個是大灣區，一個是舊改。
大灣區作為佳兆業深耕的重點區域。
公司目前有近2700萬平方米土地儲備，80%位於一線及重點二線城市，總土儲貨值達5300億元人民幣，其中大灣區佔7成，其中：位於深圳的土儲又佔總貨值的三分之一。
2019年，新增土地均價6609元/平米，新增土儲中，大灣區佔53%。
2019年，合約銷售均價18900元/平米，珠三角貢獻總銷售額的61%。
去年集團成功收購香港港島區舊改項目，是佳兆業集團在香港落地的第一個項目。
重倉大灣區、一線和重點二線的佈局是佳兆業土地儲備的特點，也是加分項。
而在佳兆業2700萬平米的土地儲備中，通過舊改收儲的土儲面積佔25%，貨值佔整體的42%。
舊改已經是一線城市拿地的重要渠道，且非佳兆業一家如此。
但佳兆業無疑是走在前面的“舊改之王”：
一是因為舊改貨值最大 ，二是已經進入成熟的轉化期。
公司舊改項目預計貨值人民幣2.5萬億元。99%位於大灣區，其中深圳佔27%，廣州佔36%，中山佔22%。去年公司舊改已經走出廣東，成功轉化上海迄今最大的城中村舊改項目。
舊改是“高利潤”伴隨著“長週期”。
這就像在長坡道上滾雪球，開始很慢，但一旦轉化為土地儲備之後，其作為銷售彈藥庫的作用非常明顯。
顯然，從舊改項目銷售佔比來說，佳兆業已經進入長長的舊改項目落地階段了。2019年，舊改項目銷售已佔整體銷售額的38%。
因為舊改項目貨值充足，同時轉化進入加速期，可以預測，往後年度的舊改項目佔銷售比例將會逐年提高。
公司計劃每年從舊改項目轉化80到100萬平米的土地供開發銷售，這就是1500億-2000億的貨值，舊改的彈藥庫效應明顯。
四、最後
在2020年4月3日的國務院聯防聯控機制的新聞發佈會上，財政部副部長許宏才表示：
“今年，明確政府的專項債不用於土地收儲和與房地產相關的項目，同時，根據中央經濟工作會議加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造的要求，在專項債的使用範圍方面做了調整：
將城鎮老舊小區改造納入了專項債券的支持範圍。”
宏觀經濟平臺時代，大灣區的重要性和龍頭作用，不言而喻。
房地產後增長時代，舊改存量市場的重要性，不言而喻。
大灣區是安全氣囊，舊改是佳兆業的第二引擎。
融資對於企業經營從來都是錦上添花，在目前的雙引擎驅動和安全氣囊之下，佳兆業的融資成本勢必要持續降低。
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