《投資時報》記者 蘇慧
假設，有三份OFFER同時擺在面前，他們分別來自萬科（000002.SZ）、中海（00688.HK）和龍湖（00960.HK），你會作何選擇？
無論是職場菜鳥，還是已擁有一定資歷想更進一步的精英，這確實是一個不易下決心的選擇。
對於不同類型的人，答案自然五花八門。但可以達成共識的是，這三家上市房企均以相對良好的管理及人才培養體系，成為業內最易被挖角的軍團。
或許正因如此，8月21日於香港如期召開的龍湖集團中期業績發佈會上，該公司董事長吳亞軍微笑直面了這一敏感話題。
她認為，一個好的公司，不光要產出經濟效益，還能產出人才。“好的員工在公司釋放出能量，同時變成市場上更有價值的人才，這是一個無法阻擋的必然結果，但是我們也有一套方法來保留這些優秀的員工，也更加看重更優秀的員工是否被放到了該放的位置上。”吳如是表示。
事實上，龍湖集團員工素來對公司有著極強的認同感，這與其體系化、戰略化的組織架構，網格化溝通、決策的管理方式密不可分。這也是多年來低調如龍湖集團，依然可以保持步調穩健、高速前進的重要原因之一。
最新披露的2018年上半年數據顯示，龍湖集團半年度銷售額971.0億元，再創歷史新高；營業額實現271.2億元，同比增長45.9%。歸屬於股東的淨利潤達54.3億元，毛利同比增長48.2%至100.7億元，毛利率為37.1%。
在負債方面，龍湖集團淨負債率達54.6%，在手現金421.3億元，平均借貸成本為年利率4.5%。
不得不說，在業績增長及借貸成本上，龍湖集團保持了恰到好處的平衡。在國內地產融資呈整體收緊態勢的大環境下，龍湖集團多年一直堅守的穩健發展和恪守財務紀律信條，在此刻助力公司堅韌上行。
對於下半年業績的展望，龍湖集團首席執行官邵明曉頗有信心，“今年全年龍湖有3000億供貨，其中包括去年存量貨值500多億，老項目1000億，還有全新項目1500億。今年下半年還有大量推盤，全年完成2000億目標沒有問題”。
要做聰明的投資
2018年上半年，政策、市場變化因素疊加，加大了房地產成交的不確定性。但龍湖集團仍實現可觀增長，971.0億元的半年度簽約額再創歷史新高，這一額度已達成全年銷售目標的49%，龍湖集團繼續穩站行業前十位次。
同期，該公司營業額亦達271.2億元，歸屬於股東的淨利潤為54.3億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後，核心淨利潤為37.3億元，同比增長31.4%。毛利亦同比上升48.2%至100.7億元，毛利率也進一步提升至37.1%。
除此之外，龍湖集團已售出但未結算的簽約額為2057億元，面積達1283萬平方米，這無疑為其未來股東利潤持續穩定增長奠定堅實基礎。
一如既往堅持穩步投資持有物業戰略亦貫穿始終。2018年上半年，龍湖集團投資性物業不含稅租金收入為 18.5億元，較上年增長62.8%。商場、冠寓、其他收入的佔比分別為90.7 %、7.5%和1.8 %。
據龍湖方面介紹，其長租公寓品牌“冠寓”已陸續在北京、上海、杭州、南京、重慶、成都等16個一線及領先二線城市開業運營，累計開業房間數量超2萬間。穩健的運營能力令其得到建行、中行、工行和農行等國有大銀行的戰略合作支持，亦吸引世界一流的專業投資機構CPPIB和GIC，分別與其組建專項基金共謀發展。
營收穩步增長的同時，龍湖集團在土地市場亦有所斬獲。
順應城市群發展軌跡，適度下沉環都市圈衛星城，上半年該公司以相對合理價格成功新增42幅土地，拓展了南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個新城市。至此，龍湖集團覆蓋城市已增至38座，全國化佈局進一步拓展。截至2018年6月30日，其土儲面積合計達6363萬平方米，權益面積實現4552萬平方米。
對於公司的成長路徑，邵明曉曾經表示，“龍湖沒有一味地加槓桿去實現增長，但仍然把利潤保持前五排名，背後是什麼邏輯？重點還是在效益。總體上房地產是一個重資產行業，資金充裕度跟銷售的規模不完全正相關，而龍湖確實在效益上下了功夫。”
在資金層面上，龍湖也會做到聰明的使用。“比如買地要主動買，不是為了增長才去買地，一定是看到有機會才出手。去年南京、蘇州和杭州地價漲得非常快，當時龍湖並沒有出手。躲過高點之後今年年初才在杭州補了倉。當然，全年拿地量還是會控制在一定水平上。”邵明曉如是表示。
信用評級攀升至新高度
多年來，龍湖集團潛心打造紮實的財務盤面，堅守高回款率，並在多種融資渠道遊刃有餘，為公司在行業波動中始終掌握主動奠定基礎。
今年上半年，龍湖集團在境外成功發行8億美元優先票據，票息介於3.9%至4.5%之間，期限介於5.25年至10年；此外，還在境內成功發行30億元住房租賃專項公司債券，票面利率為5.6%，期限為5年。
由此，其平均借貸成本年利率僅為4.5%，平均貸款年限為5.82年。
8月，龍湖又在境內成功發行30億元公司債券，票面利率為4.96%，期限為5年；併成功發行20億元住房租賃專項公司債券，票面利率4.98%，期限同樣為5年。
正是有著出色的業績增長以及穩健的財務表現，至今年上半年，針對龍湖集團的信用評級攀升至新高度：標普全球評級調升龍湖集團評級展望至“正面”，並確認集團“BBB-”的長期主體信用評級；惠譽評級將龍湖集團長期發行人違約評級、高級無抵押債券評級及未到期高級票據評級由BBB-上調至BBB，評級展望為穩定；穆迪已將龍湖企業家族評級以及發行高級無抵押債務評級升至Baa3，評級展望亦為穩定。
業內資深人士表示，隨著各地房地產差別化調控以及資本市場流動性不斷變化，外部環境對企業持續發展能力提出更高要求。龍湖集團良好的信用評級表現，也將進一步強化其多元化、低成本的融資能力，支持集團持續發展。
通力協作新業務顛覆性成長
2018年下半年，預計政府將延續“房住不炒”的調控目的，並進一步建立健全調控長效機制。行業進入深層變革的下半場，只有積極配合產業結構轉型需求，不斷升級產品及服務，精細化經營管理，多元化發展的企業，才能把握新機遇，在行業中保持領先優勢。
龍湖集團自年初提出“空間即服務”的戰略理念，以地產開發、商業運營、長租公寓及智慧服務為四大主航道業務，前瞻佔位空間與人的連接、多維驅動、協同發展。
在地產開發方面，下半年龍湖集團在售主力項目將達到110個，產品涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分的需求，並根據客戶需求調整不同產品和業態間的比例，力求在調控的市場中精準定位、達成目標。
而在投資物業上，北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街都將於下半年開業。同時，冠寓項目至今年底累計開業房間數量也將達到6.5萬間。
高水平的物業服務更是龍湖“善待”文化的最前沿，在業主中已積累深厚口碑。當前，“龍湖物業”品牌升級為“龍湖智慧服務”，並開啟外拓之路，更將業務邊界拓展為軌道交通綜合樞紐、市政管理等更廣闊的城市空間。
不過，從企業領航者的角度來講，前述四大主航道業務屬於傳統業務和打法的部分，如今已並非吳亞軍最關注的方向，組織的變革、新業務顛覆性變化成長的才是需要她花費更多時間去研究去解決的方面。而這並非直接授權給某一人能夠完成，需要核心高管團隊一起研究通力協作。
“在龍湖沒有英雄”，吳亞軍曾經的這句格言已成為龍湖集團上上下下一直追求的境界。讓公司變成一個高效的、戰略性的有機體，讓一線員工有足夠決策能力，真正地去服務好客戶已經刻在龍湖的基因中。
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