最近房子租金猛涨成了大家关心讨论的话题，在北上广连日上涨的趋势，让很多人苦不堪言却只能咬牙坚持。据知情人透露，北京的租金在近两个月均上涨了1000左右，北京的租金平均每年会涨价约10％，月租涨幅在200-300元之间，区域地段不同可能略有不同。但今年的涨幅大大超过往年的幅度。那究竟是什么推动了租金的上涨呢？
第一是传统租房旺季大学毕业人数的不断上升伴随毕业季的到来给租房市场带来集中释放的租房刚需，促使大城市房租加速上涨。第二严厉限购政策下租房成为首选2018年以来，多地出现首付比例和贷款利率的双提升，增加了首付刚需群体的购房压力，加上一线城市严厉的限购政策，被挤压的住房需求只能转而通过租赁解决。第三就是租赁中介资本介入租房价格被动抬高国家严控楼市的情况下，楼市交易降温使中介机构在新开楼盘和二手房交易的收入下降，于是大量的资本涌入租房市场，利用价格杠杆各大中介公司为争抢房源提高市场占有率，同时将部分竞争溢价向终端刚需用户转嫁。但归根结底，中介机构的炒作能起多大作用还依赖于各自对市场垄断的程度。
目前租赁市场交易分成两类：一类是普通租赁，租户和业主直接交易，另外一类是中介，中间有一个转租方，转租方参与了出租，获得差价。在房租上涨中，链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。公开数据显示，链家自如拥有房屋40万间，8栋自如寓，进入北京、上海、深圳、杭州、南京，超过100万租客；蛋壳公寓从2015年初创立至今，已进入北上广深等8地，管理超过17万间公寓；2017年年末，我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。可以说当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断，最大的租赁机构已经控制几十万套房源。这可以说是一个非常可怕的现象，因为目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价。这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对于市场来说，制造上涨预期。
据了解2018年7月，昆明租赁价格指数为1020.6点，较上月下降0.3点，环比下跌0.03%， 同比跌幅0.69%。相比玉昆明的房价来说，昆明租金的涨势一直都是不温不火，而北京会出现租金疯狂上涨的局面正是由于市场上供需紧张形成的，而畸形的租售比是房租上涨的引火线，因为在租金回报率这么低的情况下，有一些中介和资本就开始囤积房子，昨天租金低的时候租进来，今天租金高的时候再租出去，他们就可以赚到其中的差额。
租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下，将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格。正常的租金回报率应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%，而现在，昆明的租金回报率仅仅只有2.83%，而伴随一些大型住房租赁企业加速布局扩张，就会想北上广深一样出现机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象，这在一定程度上推高了区域租金，所以在未来昆明房价租金上涨的前景是显而易见的。
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