很明显，现在的济南楼市来到了很“微妙”的时刻，一个走钢丝一般在控制局面，一个在搞小动作频频试探，而还没有买房的人心情也很复杂 ：出手吧担心房价跌，与此同时有点买不动，钱不够；不出手吧担心涨，以后更买不起。买了房子的，有人淡定有人心神不宁，特别是高杠杆买入的，担心万一真跌了怎么办？
房子问题牵动着那么多人的心，这个局面可一定要稳住啊！
NO. 1｜壹
未来楼市的大概率：稳地价、稳房价、稳预期
7月31日的中共中央政治局会议，用“坚决遏制房价上涨”八个字，为未来的房地产市场定下基调。目标明确了，谁来负责呢？
今天，住建部下达了命令：对未能实现调控目标的地方坚决问责。其实，地方政府正是依靠“土地财政”，从上涨的房价中受益。
据央视新闻客户端报道，今天（8月7日），住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，在会上，住建部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求：
加快制定住房发展规划
各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合法权益。
对楼市调控不力的城市坚决问责
各地切实做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。住建部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
短短的两段话，信息量巨大。主要包括两点，第一，目标；第二，责任。
在提到目标时，住建部用了“加快”“抓紧”等词，可见制定长效机制的紧迫。而对于责任，住建部说得更是清清楚楚，地方政府要承担主体责任。住建部还要完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，没实现目标的地方政府，坚决问责。
7月31日的中共中央政治局会议就提出：坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。7天之后，住建部就给地方下达了命令，可见，时间紧，任务重。
楼市问题牵扯的层面太多，现在除了稳没有别的变化。房价再涨，经济受不了，老百姓受不了；房价跌，经济也受不了，社会不稳定性因素也会增加。
正如济南楼市参考之前在文章里分析，现阶段应该是先稳泡沫，再慢慢消化泡沫。
NO. 2｜贰
济南楼市要稳？也是大概率
对于济南楼市未来的发展路径，可能不同的人有不同的想法。有人希望房价跌，有人希望房价涨，也有人希望房价稳定。
这做个小统计：你是希望济南房价涨？还是希望跌？还是希望能稳定？
济南楼市参考认为，济南房价已经没有太大的涨幅空间，即便那些高价地，他们的定价都会低于市场的预期；而济南房价也没有太大的下跌空间，因为楼市也是各方博弈的结果。济南楼市大概率会保持”稳定“，小幅上下波动，新入市的盘定价一定是略低于预期的，二手房下行压力大，新房房价也很难独善其身。
从2个迹象来看济南新房市场：
第一，土地市场。济南很长一段时间里挂出的地块来看，起始楼面价比较高，而土拍过程普遍不激烈，高起点，底价成交或者低溢价率是大概率，而拿地的企业，逐渐走向联合拿地。
济南楼市参考认为，土地市场出现这种情况是必然，一方面现在的市场情形，和开发商的资金已经不能支撑企业高溢价拿地；另一方面土地价格已经相对居高不下，开发商拿也不是，不拿也不是（有部分企业已经不参与拿地）；土地挂出来，流拍显然是不好的，定价是很艺术的。
没办法凑凑手，把这盘玩下去。由此可见未来新房房价，上涨的空间已经封死，大跌不太现实，只有稳下去，抻下去。
第二，新盘的定价普遍低于市场预期。为什么会低于市场预期，举个唐冶高价地的例子，拍地时很多人认为唐冶改善会到2万，但现在一些项目的定价却远低于2万。这也反映了开发商对于市场的判断，毕竟新盘房价高开低走，显然不利于自己销售。还不如用一个较低的价格试探一下，再作打算。
NO. 3｜叁
房价下跌不利于社会稳定！
很多人其实是盼望着房价跌的。
我们先不说房价大跌，社会会怎么样，济南楼市会怎样？如果济南有些新盘一旦出现实质性下跌，哪怕这个下跌是几百元每平米，对之前购房的业主心理冲击是很大的。
接触济南楼市这么多年，见过了很多维权的楼盘和业主。其中在济南楼市不同的历史阶段，很多楼盘业主维权都有一个共同特征，那就是市场不好的时候，开发商降价销售，业主自己的房子不好出手，有价无市，或者部分业主感觉自己多花了钱，于是对于楼盘对于开发商的不满情绪在累积。
就这样，当业主对楼盘降价销售的不满情绪累计到一定程度，恰好赶上该楼盘出现质量问题或者其他问题，从而形成导火索，彻底引爆业主的情绪，进而引发维权！
历史上，以及现在的济南楼市，这样的维权情形，并不少见。
当市场不好的时候，很多人会鼓励购房者抄底。其实抄底是个伪命题。
今年上半年就有媒体断章取义，说任志强在某论坛上建议现在是购房者抄底的好时机。
其实，对于抄底，很多人有误解。
4月22日，任志强作为演讲嘉宾出席了“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”，并发表演讲。任志强提到，到2018年第一季度，“开发商基本上兜里就没钱了。”基于这一前提，任志强说，对基金而言是个入市的好机会，因为“可以便宜收购”。
中国地产大佬任志强向腾讯《一线》独家澄清：有关“现在是‘抄底’机会”的表态系被媒体曲解。任志强表示，他并未在公开演讲中对目前房价是否适合个人入市表达观点。
任志强告诉腾讯《一线》，近期其有关楼市观点的公开演讲并不以个人购房者为受众，“这是在诺亚基金会上讲的，是对基金客户说的。”
在济南楼市参考看来，抄底一此现在并不适合现在的济南楼市。抄底一次，应该在股市里用到的比较多，股市涨跌沉浮远超过楼市房价，两者无法比拟。
抄底对于投资者来说，现在是一个伪命题。随着坚决遏制房价上涨，限售限贷限购限价的调控加码，房地产的投资属性正在逐步剥离，可说现在从去年年底开始，房子的投资价值已经越来越差。对于投资客户来说，你抄的可能不是底。
对于刚需来说，抄底更不现实，刚需要做的事就是先有一套自己的不动产再说。对于刚需，我们的建议还是有能力就尽量买，没能力又想加高杠杆，还是算了吧，住房需求总会解决。
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