房价又涨了，房价又降了。
中国的房地产不行了，中国的房地产才刚刚开始。
......
每个人，每个媒体都在吆喝着自己的观点。
但是拆姐儿一直不乐于说这个，因为本身没意思，实际跑一跑比看再多听在多都有用，适用范围太窄了，这不是一个国家概念，甚至不是一个省，一个城市的事情，乃至于要细化到每一个项目，每一个节点，乃至于每一个楼栋……
楼王和边边角角项目的开盘，是两个完全不同的概念，怎么能混为一谈？
但是问的人多了，拆姐儿想着不如说说，即使明知道说明不了什么问题，但是至少能够让不少人知道，或者说大概的知道郑州房产的大致情况。
01：数据不骗人
数据不骗人，但是做数据的人会骗人。
比如郑州的房价，数据就不会过万；比如漯河，需要的时候就会出一个15亩地的地王……
这些都很正常，但是再水的数据，也不可能全都造假。这个时候想要接近于真实数据，只有两个办法：
1、拿到底层成交数据
好处就是ZF手里的数据，完整且全面。问题是这些数据具有严重的滞后性和欺骗性，比如去年成交的房屋今年备案；上街荥阳巩义等等数据混合；阴阳合同装修合同所导致的数据片面化。
2、足够大的数据量
好处就是不可能处处造假，项目圈定具有实用性和可参考性。问题就是所谓的去化数据未必完全真实，会有一定的注水量。
但是在注水量一定的前提下去化量和成交均价依然具有极强的参考意义。
一方面意味着这个区域目前的新房成交价格是否被认可，另一方面是这个区域的需求及供货量的变化。
也就是说，这篇文章的数据，重点在于趋势的分析。
02：统计数据
所有的楼盘肯定没有全部统计完，仅作为一个参考。事实上数据所反映出来的情况跟实际情况可能还会略有出入，比如港区的去化，比如东区房价，以及北龙湖去化……
所以，就有关统计数据，拆姐儿想要说明4个点：
1、数据仅覆盖了主城区及新郑和荥阳，巩义等未参考；
2、去化仅以公开资料发布为准，部分可能会有出入；
3、非代表性的公寓商铺等未选择，没有意义；
4、极小规模的加推数据未选择，大量内购（北龙湖）未参考；
03：新趋势
是不是跟想象的具有很大的不同？
数据至少说明，郑州的房子还远远达不到很多人所说的不好卖的地步，最多也就是说市场明面上没有那么火了而已。
跟拆姐儿几个人跑市场的感受基本雷同，核心区以及部分热点区域的去化一直保持在较高水平。
惠济区和金水区毫无疑问还是这个时间段的供房大户和去化较好的区域，事实再一次证明，主城区的价值依然是最被认可的，而未来环境因素依然是人们置业的一个重要因素。
惠济区由于开盘量导致的价格稳定，以及随着南环项目价格的逐步提升，大北区的性价比其实一直在提高，这也是为什么去化率并没有随着推盘量的提升而有所下降的主要原因。
二七区，金水区。一个是刚需圣地，一个是改善必看，推盘量相当大。但是毫无疑问的一点是，随着三环内的土地日益稀缺，金水区的价格很有可能会依然坚挺。但是二七区的建设发展都需要最后的落地，如果利好不断落地，其价格没有问题，但是如果随着价格的进一步上涨而配套和环境没有大的改进，惠济区可以了解下。
开盘数量、推盘量乃至于去化说明不了太多问题，但是我们可以从其背后看到很多，比如市场，比如购房群体。
就像，如果我说港区的项目每5套就有1套是被周口人买走了，你们信不信？
04：新启示
数据看完了，拆姐儿也发现了不少规律和问题，可以与大家进行一个相互照应，看看是否相同。
1、郑州扁平化在加速：出三环后房价趋平，简直坑死了想要拿价格换距离的刚需一族。这时候要选择环境和配套真的很重要，一定要看好个人需求。
2、避免扎堆炒作：火热的区域因为利益的驱使必然有泡沫，这里就不点名了，真正没有银子的人可以看看一些非热点区域，也许能捡漏。
3、主城区依然坚挺：没办法，买房子就是买配套，就是买房子以外的东西，这个时候，主城区的优势无可比拟。
4、好项目依然要抢：可租可售可住，只是其一，好的项目依然要拼体力去抢，刚需们做好准备。等没有任何意义，除了等到涨价。持币待抄底这事儿是投资客们要做的事情，刚需别掺和。
5、即使一两年后回头看，我依然认为2018年上半年是一个很不错的上车机会，尽管下半年市场可能会更残酷。但是价格不说，成本却在增加，刚需没有睡后收入进行覆盖，靠工资？
6、地市的土豪老乡和北上广深杭回来的同学，将成为众多在郑州打拼的刚需们的主要竞争者，如果思维还不转变老盯着办公室的同事，你会越来越看不懂郑州。
05：总结
调控房价，从来都≠降房价。
买房这事儿，最怕的就是别人随便说说，你却当了真。
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