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瀋陽限購一出，且不說對市場造成了哪些實質上的影響，但從《棟察樓市》的互動情況來看，部分被“限”的購房者已經開始逐漸降目光轉向了二手房。可以說，這是二手房市場開始震動的“前兆”，而從目前瀋陽的二手房市場情況來看，是否能夠在這次震盪中保持健康穩定的發展，尚是未知數。
限購或引二手房市場震動
截止8月17日，“沈六條”已經出臺11天了，具體的政策解讀講的很清楚，而且各大新房、二手房銷售人員新一輪的營銷說辭已經“新鮮出爐”了。 這不僅包括最近風靡朋友圈的“房產二八論”，而且還包括公寓的“大肆宣傳”，更有人在朋友圈曬出了各區產權登記中心的人滿為患，以證明限購對市場沒有任何影響。
從棟察樓市在知識星球的互動來看，部分有改善、教育等需求的購房者的確受到了一定影響，但是正如此前所言，部分改善需求的購房者將從純購入轉為“賣舊買新”，這不但將促使二手房入市數量增加，而且部分置業需求轉向二手房市場，也會促使市場供需關係轉變。
更重要的是，瀋陽的二手房市場發展的並不成熟，在價格、監管等方面，基本處於“野蠻生長”的狀態。雖然近年來二手房資金監管等措施仍在嚴格執行，但這對平抑二手房價格，促進市場價格穩定發展並不會起到更多作用。
事實上，由於瀋陽二手房市場基本被幾家大型中介機構“瓜分”，定價權基本已經掌握在幾家大型中介的手中，而從當前二手房市場的狀態來看，頗有“兩耳不聞政策聲，一心只做漲漲漲“的態勢，如此一來，受限購政策影響，二手房價格很有可能會藉機“飛起”。
房子“賤賣”半年無人問津到底為何？
瀋陽的二手房市場到底啥樣？可能真的沒幾個人能說清楚。一方面是沒有相對權威的數據機構發佈二手房相關數據，另一方面，是出於合理避稅等原因，相關部分監控到的二手房成交數據也會與市場真實情況出現一定偏差。
在前不久落幕的瀋陽房地產創新大會上，東北大學教授、瀋陽市沈建房地產研究所所長、中國住宅及房地產研究會理事齊錫晶發表演講時也曾表示，
上半年瀋陽二手房成交均價4561元/平方米，同比下降2.28%，二手住房成交均價4730元/平方米，但這組數據同樣受市場環境影響，並不準確。不難看出，當前瀋陽市場環境下，新房市場走勢如何，數據基本可以印證，但二手房市場到底處於什麼狀態，可能已經沒人能夠說清楚了。而且十分有趣的是，上半年很多朋友在房產方面的訴求，得到了不同的結果，可以說這也算是二手房市場的一個“小縮影”，至於在二手房市場，自己到底能不能選到合意的房子，只有“看緣分”了。
二手房市場到底啥樣？
A小姐的房子買在鐵西一環，鄰近鐵西廣場，又是大品牌，房子口碑好，品質佳，月租2000+也不費勁，前一段時間她打算“賣沈買津”，查閱了一下園區內二手房的價格，給自己88平的房子售價定在了93萬，本以為可以迅速出手，好去在天津置業，結果房子一掛就是半年還沒賣出去，那邊天津的房價已經又漲了幾輪，接父母去天津的計劃只能因此擱置。
後來，我和她聊到房子的事兒，才知道，她的房子是自己掛在網上賣的，之前雖然有中介來低價“收”，但是被她拒絕了，結果現在卻遇到了難題，我問她有沒有和中介再談談，她說自己放棄了，不賣了就這樣租著吧。
B小姐也是賣房大軍中的一個，因為著急出手，房子又在沈北，且又不在道義這種核心區，所以她對自己的房子沒啥信心。鑑於同園區同面積段產品多數總價在39-40萬左右，她決定要賣35萬，結果一週多，房子就賣出去了。
說起她的“成功經驗”，還是因為和中介約定底價，及中介費之外的“獎金”，並承諾如果高價售出，高出部分歸銷售人員所有。也許，這一快一慢有板塊、總價等因素起作用，也許這也只是個案，但我朋友圈有限，遇到的比較有特點的案例，就是如此。
C小姐是打算買房的，本來想買新房，結果上半年房價大漲只好將目光轉向二手房，結果左尋右找之後還是放棄了，“我看的也不是什麼豪宅，就是一個剛需房，雖然一環內，但是今年新開的組團也才一萬，結果這二手房呢，賣一萬多，去年我看才六十多萬，現在一看就九十多萬了，這不是瞎賣麼，不買了，等等再看吧。”她說。
D小姐是要買學區房的，前幾天她問一個號稱雙學區的項目是否可以買，結果這個項目是個“三無”盤，不僅沒有預售許可，而且從正常學區規劃來看，項目幾乎沒有可能劃入“雙學區”。這些均且不論，最重要的是，項目不僅“三無”而且還買到1.4萬，現在還要收取近20萬的“誠意金”，這樣堂而皇之的銷售，不禁讓人咋舌。
此前五里河豪宅業主發佈的“指導價”被我們當成段子，但現在來看，我們也不得不相信在市場大勢趨好的大背景下，部分項目藉機哄抬房價的事實還是存在的，尤其是在二手房市場，價格處於“野蠻增長”的狀態，一旦改善需求湧入，二手房市場勢必大受影響。
而從當前洶湧來襲的中介大軍，在市場大熱，又缺乏監管的大環境下，二手房市場會何去何從不問可知。最有可能的是，在限購影響下，二手房市場出現異常波動，最後引來政策的監管。
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2017瀋陽房地產服務貢獻人物
2017遼寧省房協經紀專業委員會專家
瀋陽房地產協會監事
365淘房瀋陽站 & 棟察樓市 主編 李棟
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