自624新政面市，已过了近2个月的时间，西安首批网上登记楼盘除了海亮熙悦之外均已选房结束。而首批参与西安线上摇号的这些购房者，也将在海亮熙悦8月19日线上选房完毕三天之后全部解套。
最近有人给西安楼市唱“凉凉”了，虽然依旧有盘卖的火热，但购房者已经远没有上半年那么着急了，接下来AI君会以大量的数据，来为大家分析新政前后，西安楼市的房价、销量以及开发商和购房者的心态变化。
备注：所谓的首批登记楼盘，指的是绿地新里城首次摇号前，即7月9日前线上登记的楼盘。
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西安有多少人在买房？
624新政公布后首位线上摇号并选房的楼盘是绿地新里城，在绿地新里城7月9日选房之前，西安共有41个项目，共计9176套房源参与线上登记（2018.6.26-2018.7.9），有40106个家庭参与了网上选房流程，绿地新里城选房结束后，未摇中的家庭陆续解绑，直至海亮熙悦选房结束将全部解绑，重新流入西安市场。
截止8月16日，西安总计有76个项目（含正在登记的4项目），总计17939套房源线上登记，有56209个家庭（不含正在登记的项目，含解套后重新登记的家庭）核验通过。其中摇号项目59个 ，占比77.63%；平销项目17个，占比22.37%；摇号房源量14075套，占比78.46%，平销房源量3864套，占比21.54%。
备注：以上数据截止日期为2018年8月15日。
备注：上表不含正在登记的项目，数据统计截止日期2018年8月15日。
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624新政后西安楼市发生了哪些变化？
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备案价：备案10次 精装变多了
624新政后，截止8月15日，西安公布了10批次备案价，总计8972套房源，其中毛坯房3837套，占比42.76%；精装房5135套，占比57.43%。整体来看，新政后，西安楼市主推精装房源。
这10批次备案价中，浐灞的项目总计备案10个；西咸的项目备案6个，高新、曲江、长安各备案4个。备案的楼盘主要集中在浐灞、高新、曲江和长安四个区域。
其中均价10000以下的项目有4个，凤城庭院、清凉灞柳、华远辰悦和大华翰林华府（一期）。均价10000-12000的项目有9个，均价12000-14000的项目有7个，14000以上的项目有15个。
整个7月仅有3批次价格公示，总计3965套。对比7月，8月推出频次加快，推出数量明显增加，仅半个月，就公示了5批次价格，总计3498套，几乎接近7月整月的公示数量。
AI君认为，新政后首次线上摇号是在7月9日，而当时仍有40106个家庭被套牢，如果备案价公示频次过快，将会导致大量房源“无人问津”。而到了8月份，之前未摇中并且被套住的3万多购房者陆续解套，购房需求加大，此时备案价公示频次加快，刚好能“解渴”楼市。
备注：以上数据统计截止8月15日。
新政公布后10批次备案价详情
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新政公布前后西安房价跌了8元/平
2018年5月西安房价13380元/平，6月13124元/平，7月13372元/平。6月房价环比下跌1.92%，主要是因为624新政公布前近1个月西安开盘量为0。7月房价环比上涨了1.89%，比5月价格跌了8元/平，
基本没变。5-7月西安各区域房价
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备注：点击图片看大图
从区域来看，7月份5个区域环比上涨，分别是曲江、长安、城南、城东和西咸，4个区域环比下跌，分别是城北、城西、高新、浐灞。
从新政后的备案价举例，中国铁建青秀城总计备案2次，均为精装高层，总第45批备案价10648元/平，总第48批备案价10643元/平，价格基本持平。海亮•熙悦也备案2次，一次为精装小高，总第46批备案价10700元/平，一次为精装高层，总第50批备案价10799元/平，价格基本持平。
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新政公布前后西安预售证获取量
2018年6月西安有11524套房源获得预售证，7月是11471套，截止8月13日8月有3578套房源获得预售证。6月与7月获证房源量相差不大，8月如果也是1.2万套左右的推出量，
下半月还有近9000套房源将获证。据AI君了解，海伦国际、高科麓湾国际社会、绿城全运村、自然界、金地南湖艺境等或许将会在下批次获证房源之列。
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新政公布后实际成交量下滑46.18%
1、 商品住宅成交量下跌 不再盘盘日光
2018年6月西安商品住宅共成交13431套，7月是7228套，环比下滑46.18%。
AI君统计了部分楼盘的去化情况，相较于新政公布前盘盘日清的火爆情况，目前西安楼市日清盘数量逐渐降低，21个项目仅有8个项目开盘当天日清。
备注：数据来自365网站，仅供参考。
2、上半年房企销售量万科领先
2018年1-7月销量较好的10个房企销售总金额达498.3亿元，销售面积达339.71万平。其中，万科以销售金额105.39亿元、销售面积70.67万平的业绩登顶西安楼市 ，销售金额高出第二名融创中国30亿元。
上榜的前10名房企均为外地房企，其中西安中马置业可能很多购房者没听过，其法定代表人为张奕夫，即莱安地产董事兼总经理。
从单个项目成交情况来看，浐灞的碧桂园凤凰城、西咸的
绿地新里城、曲江的金辉世界城销售金额位居全市前三。碧桂园凤凰城在7月总计推出752套房源，其中552套房源为线上摇号选房，200套线上登记核验通过数量仅有122个，最终以平销方式售卖。
绿地新里城是西安名副其实的“爆款”项目，从新政开始到8月15日截止，推出了3批次、总计1139套房源，核验通过的登记数量竟达到了6185个。按照年初西安房管局的供应计划，绿地新里城在9月-12月还会推出1582套房源，感兴趣的网友可以关注西安楼市AI公众号，AI君每天为大家播报。
绿地新里城楼盘测评》》》
金辉世界城在5月份开盘售罄之后，截止目前并未开盘，7月份销售金额达7.08亿元，应该是公寓产品。据AI君统计，金辉世界城在上次开盘后，截止8月16日总计公示过两次备案价，分别是C地块和D地块， 1栋洋房，4栋小高层，总计
520套房源，面积区间89-374平，高层价格区间13291—17146元/平，洋房价格20096元/平。这520套房源预计9月推出，具体时间待定。
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开发商与购房者心态变化
1、 购房者：佛了佛了
新政公布前的西安楼市，价格涨到全国瞩目，市场热度就跟这8月天的太阳一样，灼热、刺眼，让购房者汗湿衣衫。新政公布之后，线上登记一开通，仅仅14天的时间就有40106个购房家庭登记。大家毫无头绪的往前冲，丝毫没有意识到会被套牢长达1个月。在焦急与惶恐中迎来了绿地新里城的首次线上摇号，紧接着是金地中心风华、西安新城吾悦广场、中海·太华府……西安购房者也在一次一次的摇号中沉静下来，对于房子的选择不再是盲目与冲动，更多是从需求出发，理智登记。
理智的结果就是西安楼市“两重天”，性价比高的楼盘登记人数爆表，中签率极低，性价比低的楼盘门可罗雀，转入平销。
然而，刚需优先的政策侧重，买房周期拉长的现实，让部分购房者防风险意识增强，宁愿选择平销。
2、 开发商：我现在目标很明确——平销
624新政公布前，西安房价飞涨、盘盘日清，全款优先，贷款靠后，楼市完全进入卖方市场。新政公布后，限购区所有楼盘需线上登记、摇号，从登记到选房战线拉长到近1个月，大量购房者被套牢，市场在政府强控下，迅速降温。
开发商前有政府抑制房价上涨，后有年度业绩考核，压力之下就……选择了平销。
据网友反馈，本该从8月14日-8月16日开启线上登记，8月14日-8月17日线下交资料的龙湖紫宸，其置业顾问于前两天告知购房者要进行为期两天的培训，售楼部关门，仅留给购房者两天的时间交资料。
众所周知，线上登记之后，需现场核验资料，如果资料无法在规定的时间内通过审核，就无法参与之后的摇号。如果项目核验通过人数少于房源数量，那么开发商就可以自主选择开盘方式，顺开还是自主摇号完全由开发商说了算。
其实龙湖并不是第一家也不是唯一一家采取这种方式的项目，之前就有不少网友接到置业顾问的消息，让其放弃登记，等待通知。
虽然这种方式存在一定的风险，比如通知等待消息的购房者可能会错失选房机会从而投诉开发商，对项目产生一定的负面影响，或者无法达到迅速清盘。但平销周期短、回款快、操作灵活的强大优势，几乎可以让开发商忽略掉这些劣势。
2、含有项目效果图、户型图部分，最终以交楼为准。
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