時代財經APP記者 黃銀橋
褪去“家族化”管理標籤，大量引入職業經理人後，中南建設正在潛移默化中發生改變。8月15日，這家以房地產和建築為主業的企業召開了其上市以來的第一場投資者見面會。
2018年上半年，中南建設實現營業收入153.2億元，同比增長21%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤9.3億元，同比增長180%。其中，房地產業務在上半年實現銷售652.5億元，同比增幅為44%，但銷售均價較去年全年略有下降。
隨著整體銷售基數的增加，中南建設房地產的規模增速有所放緩。據中南建設披露，該公司2016年上半年銷售金額為158億元，2017年同期為452億元，同比增長186%，但2018年的同比增幅為44%。
加速一二線及一線城市周邊的佈局是中南建設過去幾年的經營要略，這種改變也逐步顯現在盈利方面。上半年中南建設整體毛利率由去年同期的16.6%上升到22.2%，其中房地產毛利率為24.35%，淨利潤率由去年同期的3%增加到6.7%，這與龍頭房企的表現相比，仍有提升空間。
三四線主戰場
宏觀調控加碼，融資收緊迫使不少開發商放緩了拿地節奏，但中南建設卻反其道而行之。2018年上半年，中南建設新增房地產項目80個，規劃建築面積合計1138萬平方米，是上半年銷售面積的2.2倍，佔到2017年全年新增項目面積的76%，新進入重慶、合肥、石家莊、溫州、惠州、梅州、泉州等城市。
大規模擴張的背後，中南建設瞄準的是地價低廉、競爭相對較小的三四線城市。按面積計算，上半年中南建設新增土儲74%位於三四線城市、僅26%位於一二線城市，土地成本為4300元/平方米，是上半年12539元/平方米平均售價的35%。
截至2018年上半年，中南建設共有258個項目，在建開發面積合計3133萬平方米，三四線城市佔比72%，一二線城市佔比28%；未開工面積合計2272萬平方米，三四線城市佔比79%，一二線城市佔比21%。
中南建設董秘梁潔在投資者見面會上介紹，上半年中南建設652.5億元的房地產銷售額中，有70%來自三四線城市，30%來自一二線城市，520.3萬平方米的銷售面積中有69%來自三四線城市，21%來自一二線城市。
儘管憑藉著三四線城市的大規模佈局，中南建設上半年銷售規模達到了652.5億元，但正如行業老大碧桂園一樣，這樣的土儲結構依然也遇到了質疑。
對此，中南建設董事、副總經理辛琦回應稱，三四線城市要分門別類去看，上一輪三四線城城市去庫存的確導致了三四線城市的投資增多，現在存量也不少，但中南建設進入的都是不錯的區域。
中南建設董事長陳錦石進一步分析稱，三四線城市差異特別大，比如一線城市周邊的三四線城市與二線城市周邊的是不一樣的，不能盲目判斷。“三四線城市要看幾個指標，首先GDP漲幅要8%以上，其次看GDP的結構，看哪些產業佔比較大，再有就是財政收入、基建投入以及去化週期，6個月以內的就是好城市。我們對三四線城市衡量的7個指標如果都達到了，那這些三四線城市就不比一線差，所以要轉變觀念。”
雖然多次強調三四線城市的市場不能一概而論，但中南建設仍然希望能夠增加一二線城市的佈局比重。辛琦表示，中南建設現在也有意識往一二線佈局，接下來會在合肥、昆明、西安、鄭州等城市加大投資。
隨著佈局和開發力度的加大，中南建設的有息負債由2017年末的529.8億元增長到2018年上半年的571.5億元，總負債率由去年中期的88%上升至89.9%。不過，陳錦石認為，負債率高底很難精準地衡量一個公司的好壞。
問變革要效益
在房企極力追求規模的時代，中南建設並未公開具體的銷售目標，不過，辛琦透露，全年保持30%的增幅問題不大。“未來三到五年的目標也不透露具體數字，希望達到Top15，激進一點就是Top10。未來三年，我們會將關注點更多地放在盈利能力上，銷售市場還是有的，投資者不用太在意絕對規模。”
據時代財經瞭解，上半年中南建設整體毛利率由去年同期的16.6%上升到22.2%，其中房地產毛利率為24.35%，表現算中規中矩，但淨利潤率由去年同期的3%增加到6.7%。雖然賺錢能力有所提升，但上半年銷售規模與中南建設相當的旭輝（660.32億元）核心淨利潤率達到了13.3%，中南建設仍有提升空間。
淨利潤表現不盡人意一方面是因為上半年銷售費用和管理費用出現較大幅度增長，另一方面是因為中南建設前期投資的後遺症。
中報顯示，上半年中南建設的銷售費用同比增加48%至5.9億元，管理費用同比增加48%至9.97億元。梁潔解釋，這主要因為上半年新進入了一些城市，新增項目比較多，這些項目都還沒開始銷售，但前期的推廣費用都已經發生，未來品牌建立起來後會逐漸減少。
辛琦則分析表示，利潤率是和投資邏輯掛鉤的，地拿得好不好直接關係到盈利，如果投資錯了，運營再強悍，也是虧多虧少的問題，但如果投資做好，運營即使差一點，就是賺多賺少的問題。
“中南是做建築起家的，過去有些地方是機會型投資，而且拿大盤項目多一點，但這些區域盈利狀況不太好。此外，以前公司管理層級比較多，相對費用也會更多。但近兩年公司進行調整，開始選擇那些外溢效應比較明顯的三四線城市進行佈局，同時，中南現在嚴格按照合理的測算去篩選項目。投資既是技術活，也是紀律活。”
陳錦石也坦言，三四線城市很長一段時間拖累中南建設，在2008年金融危機之後，因為資金能力不夠，對於一線城市只能望而卻步，轉戰三四線城市。
在調整拿地結構之餘，辛琦透露，為了減少成本支出，中南建設還在不斷精簡公司人員架構。“這兩年公司銷售規模增加了，但總部的員工是在減少的，控股的人員也在調整，未來公司整體人均效能會提升，我們有個口號叫‘大平臺、小組織、微團隊’。”
據時代財經瞭解，為了調動團隊積極性，中南建設還在今年7月18日頒佈了“2018年股權激勵計劃（草案）”。根據計劃，中南建設將向包括公司董事、高級管理人員以及產業集團經理層、戰區董事長、總經理等激勵對象授予23260萬份股票期權，約佔公司總股本6.27%，首次授予共計49人。而激勵對象要行使手中股票期權需要滿足公司業績考核要求和個人業績考核要求。
其中，公司業績考核要求為，2018年、2019年和2020年，對應業績考核目標分別為考核年度公司歸屬上市公司股東淨利潤相對2017年的增長幅度分別不低於240%、560%和1060%。8月13日，中南建設向符合授權條件的49名激勵對象授予了21580萬份股票期權，行權價格為6.33元/股。
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