近日，中南置地成渝區被傳在2019年實現了百億業績。
“不計成本”的高價拿地策略，手持金牛區、溫江萬元地“燙手山芋”，旗下項目甚至出現“0報名”尷尬境地。中南置地成渝區域的百億業績，又能否解套高價地陰影之下的困局？
01高價地“謀面”
2017年前後，適逢成都限購層層加碼，彼時的中南置地（中南建設旗下地產板塊）高層頻繁飛往成都，“謀劃”中南建設在成都的首次佈局。
很多地產人可能還依稀記得在2017年4月6日這天，成都土拍市場上演了“八地齊拍”的盛況，24號中南建設接連成為現場的焦點，與金輝地產兩度“死磕”連奪金牛區天回鎮兩宗地塊，土地成交價分別達到了11080元/㎡和9400元/㎡，產生58.29%和88%的高溢價，中南連驚四座，緊接著又以12900元/㎡的地價拿下建設南路44.53畝宗地。
中南置地首進成都就砸了59個億。
在準備“糧草”的同時，中南以最快的速度組建了中南置地成渝區域公司。因初來乍到，中南在2017年間，輾轉成都、重慶兩地看地，試圖能迅速在成渝區域打開局面。
即便是付出高地價成本，堅定的佈局決心讓中南在土地市場勢不可擋，發展速度很快，2017年和2018年兩年間，拿地成渝兩地的消息接二連三：
- 2017年9月19日，中南以9800元/㎡樓面價、三號宗地以9100元/㎡樓面價競得溫江新城合計122畝的連襟地塊；
- 2018年1月5日、1月18日中南置地在重慶西永連續拿下兩宗地塊；
- 2018年1月31日，中南以3128元/㎡樓面價拍下仁壽75.21畝地塊；
- 2018年6月19日，中南斥資16億元，以樓面價5309元/㎡斬獲蔡家171.31畝地塊；
- 2018年9月12日，中南置地再次獲得重慶江津一地塊。
接連拿地的消息，讓中南在成渝兩地的知曉度迅速傳開。分析中南在成都和重慶的拿地區位，中南的幾宗地塊都位於非核心城區潛力區域，且以高價地入手，中南手裡的“燙手山芋”甚至一度讓成都業界為其項目入市擔憂。
尤其是位於成都金牛區的兩宗地塊成為輿論焦點，按照正常開發邏輯，兩宗地塊達到11080元/㎡和9400元/㎡的樓面價，而在2017年，整個金牛區的住宅銷售均價僅為11500元/㎡。不計算營銷成本，清水建安成本按照3500元/㎡，這兩宗地塊如果不規劃得當，幾乎就是虧本買賣。
儘管輿論均指向了中南在成渝的拿地策略，一名不具名業界資深人士卻持以不同的看法， “
如果沒有非常地決心砸錢拿地，中南可能在成渝區域到現在都可能沒有拿地。高地價入市，快速變現週轉也不失為一種佔有市場快速打開知名度的方法，高價地的確會將成本攤高，但成都市場整體態勢積極，風險和機會並存，非核心地段和高土地成本，都會是中南展現實力的機會，反之會難以解套，成為困獸。”02百億解套
手持高價地和大量土地儲備的如果不能實現快週轉，將會埋下風險隱患。因此，中南在成渝區域也延續了在其他城市的做法，合作實力品牌房企，聯手開發項目，將風險分攤出去同時也能借助合作伙伴的實力將項目利潤最大化並快速出清。
於是，中南位於建設南路的地塊選擇了與融創合作，開發了高端改善項目中南融創玖華臺項目，在重慶，中南與多個房企聯合開發重慶西永地塊：西永公園街區社區——西著七里項目，西永首個改善型大平層——萬雲府項目。
拋開合作開發項目，對於中南自身而言，位於成都西和成都北兩個戰場和重慶的幾宗高價地的獨立操盤才是眼前的難題。
成都西
中南率先啟動了位於溫江新城的地塊。溫江收購的一宗地塊和的拍賣拿下的兩宗地塊是連襟地，被分為了中南上熙府和中南雲樾兩個項目，上熙府產品規劃為高層+洋房，雲樾則為高層+別墅產品。
中南上熙府
2018年3月16日，中南上熙府瓏悅取得了首張預售證，推出的476套房源吸引了3637人報名，中籤率僅為13.09%，銷售均價11763元/㎡。476套房源快速售罄。
此後，中南上熙府又拿了4次預售，因項目定位高端改善，且產品面積段不低，銷售均價高出了同區域項目2000元/㎡上下，洋房的總價達到200——250萬的套總價，上熙府的套總價幾乎探到了溫江的天花板。囿於相比同區域更高的價格和洋房的高總價，後來的拿證報名人數不算樂觀，項目隨後進入了順銷。
這無疑拉長了項目的銷售週期，但中南卻不緊不慢，在項目內部打造了實景展示區，讓客戶實地感知中南的產品品質和設計理念。儘管拿地策略遭到質疑，但中南的產品力給上熙府2019年的業績加分不少，據相關上熙府項目的最新消息稱，項目已經全部實現清盤，一期瓏悅已經交房。
緊鄰上熙府的雲樾為中南TOP樾系首作，為實現客戶的跳級，項目規劃設計的別墅產品恰巧填補了城西別墅產品的空白，銷售價格最高達到了28500元/㎡，甚至匹敵成都城區的頂級豪宅價格。目前，雲樾高層已經售罄，均價14800——15000元/㎡，僅剩少量的別墅在售。
2019年，整個溫江的產值近20億。
成都北
城北的兩個地塊無疑是中南成渝區域最大的難題，位於成都北金牛區中南樾府和中南海棠集都集中在了2019年入市銷售，兩個項目直線距離不到3公里。
為使兩個項目不產生同質競爭，兩個項目的產品形態和建築佈局做了不同的規劃設計。
1月16日，中南海棠集的首次拿證。因拿證時間尷尬，距離2019年除夕還有不到半個月時間，海棠集的首次開盤報名人數為“0”，一度成為業界談資。
但令人意外的是，雖在幾次預售拿證中的報名情況不佳，但進入順銷階段的中南海棠集從2019年1月首批次開盤到11月整個項目清盤，10個月時間，中南海棠集實現了15個億的單盤產值。
得益於中南海棠集打下的頭陣和口碑，中南樾府似乎正在重走海棠集走過的腳印。順銷階段中的樾府因緊鄰毗河木龍灣溼地公園和地鐵5號線，中南樾府三次取得預售的房源也已所剩無多，據項目現場銷售透露，12月的前10天賣了5個億的房源，預計翻年可能會實現整體清盤。並且，位於仁壽的中南新悅府業已整體清盤。
中南樾府
知名財經評論員、易居研究院智庫中心研究總監評價，“中南既然敢在成都高價拿地，說明他相信成都的市場潛力。天府新區因之前的限制較嚴，城北很容易受到房企忽視，但城北也是有需求的，中南的兩個項目能消化這些需求，加上中南自身的積極營銷最終能取得很好的結果。”
重慶
在重慶，中南已經佈局了6個項目，其中三個為合作開發的項目，其中兩個已經進入尾盤銷售階段。另三個項目為中南獨立操盤項目，包括位於蔡家的中南玖宸、中南玖著天宸和江津的中南紫雲集。
中南玖宸是中南獨立操盤項目的代表作，項目產品涵蓋高層、洋房和LOFT產品。據重慶當地地產人士介紹，中南玖宸所在的蔡家片區並非重慶的主流區域，周邊配套尚不完善，但有地鐵，在蔡家這樣的地段以5309元/㎡的樓面價拿地，價格很高了。
儘管如此，佔地171.31畝的中南玖宸項目節奏排布非常緊湊。2018年6月拿地，8月舉行項目發佈會，11月入市銷售，按照目前的剩餘貨源，預計2020年3月將實現清盤。其中洋房1.2號地塊已經清盤，產品銷售面積排名重慶第七。Loft產品瞄準青年客群，2019年7月開盤，以月均150套的速度去化了700餘套。玖宸的部分組團已經順利交房。
單中南玖宸在2019年就貢獻了累計16個億的產值。位於重慶江津的紫雲集項目在10月28日首次開盤中賣掉了480套產值2.8億，因位置較偏，銷售均價5800元/㎡，高於同區域項目均價。
中南玖宸
粗略估計，中南在成渝區域的獨立操盤項目加上所佔股份的聯合操盤項目的業績部分，已經超過了100億元的產值。
另有數據統計，中南成渝區域在2018年完成了70億的產值，這顯然還不足以支撐中南從新進市場的適應期中走出來。因此，在整個2019年中，中南成渝區域以8個獨立操盤項目清盤為目標，迅速推盤，以實現資金快速回籠。
2019年的100億，加上2018年完成的70億，兩年的170億的業績已經讓中南從“高價地”的掣肘中成功“解套”。
利潤與規模的平衡點
兩年時間落子成渝12個項目，8個項目獨立操盤，重慶一合作項目和玖宸項目以及成都溫江的中南上熙府瓏悅組團已經完成交房入住。進入2年時間，中南成渝區域在2019年實現了100億的產值，中南速度的確讓人訝異。
在成都，不乏在短時間高價拿地快速佈局的房企，但被高地價套住的房企的案例不少，或項目停滯不前，或土地悄悄轉讓。在尋求規模與利潤這一道命題上，在佈局之初選擇了傾向規模的做法。
嚴躍進認為，中南“拿地必勝策略”能快速實現規模化佈局，迅速打開市場，尤其是還未進入的區域。在項目的銷售中，中南適當壓縮利潤毛利能加快去庫存、快速實現現金回籠，是很好的保全方式，對上市公司也有積極的影響。
全國來看，中南仍在為集團持續的土地儲備奔走，並不畏成為“DW收割機”。去年5月底，中南置地斥資17.46億元搶下合肥市高新區KP1-3地塊，樓面價高達11159.87元/㎡，溢價率147.99%。丹陽、臨沂、鎮江、濟寧、南充，煙臺、泉州等熱點三四線城市土地市場，也少不了中南置地的身影。
僅12月，中南置地在無錫、台州、成都、常德、汕頭和瀋陽獲得6個項目，合計佔地面積28.1萬平方米，規劃建築面積75.28萬平方米，土地價款30.63億元。
目前，中南置地已經進駐北京、青島、西安、成都、上海、南京、蘇州、南通、深圳等103個城市。從2015年的225億到2018年的1466億，中南僅用三年就躍居千億陣營，實力可見一斑。成渝區域的發展速度正是中南置地迅猛發展的縮影。
公開數據顯示，2019年1-12月份，中南建設累計合同銷售金額約
1960.5億元，比上年同期增長34%；累計銷售面積約1540.7萬平方米，比上年同期增長35%。在中國指數研究院統計的千億房企銷售排行中，中南置地排名全國房企第17位。中南在成都獨闢蹊徑的“打開方式”，最終贏得了良好局面，有實力加冕，也有市場紅利致使。
已經在成渝佈局超10個項目的中南仍在兩地積極尋地，下一步，中南會將更多的重心放在利潤率的提升上面。
據知情人士透露，因中南已經在成渝做出了規模，在2019年年初，中南成渝區域內部就已經在戰略上作了調整，控制規模穩定增長，提高項目的毛利和淨利潤，所以我們會在接下來看到，中南拿地策略上會更理性。如在重慶剛出案名的玖宸天著項目樓面價5904元/㎡，周邊的清水住宅價格已經達到11000元/㎡的均價。
接下來的中南，或許應該被重新審視。
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