小神燒香

信用是人的立身之本，是一個社會正常運轉的基石。言而無信，不知其可，西安開發商聞天公司這種見利忘義之舉，就是赤裸裸的訛詐。

2016年，西安聞天公司因為資金緊張的原因，將旗下的12套房產以內部認購的形式，以每平米7070元賣給了12個客戶 ，並按合同要求客戶一次性付清購房款。沒承想，短短兩年間，這十二套房產暴漲了三倍多，達到每平米25000元。

開發商徹底眼紅了，坐不住了，忘記這十二名客戶當初一次性付款給他解得燃眉之急，更不顧合同上的白紙黑字！以當時沒有預售許可證為由，喪心病狂把這十二名客戶告上法庭，要求內部認購合同無效。

依據最高法院司法解釋：出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效。高院的初衷是為了維護消費者利益，沒想到最後竟成為開發商獲取不義之財的護身符。法院最終判定開發商勝訴，真是滑天下之大稽！可以說開發商這次贏得可恥，贏得丟人現眼。

天下熙熙皆為利來，天下嚷嚷皆為利往。爭名奪利本無可非議，但決不能突破道德底線，像西安聞天公司這種唯利是圖，泯滅良知的惡性，理應受到全社會的口誅筆伐。

洛水清風cuixiaosheng

這起案例的判決讓人感覺匪夷所思，紀檢部門應該介入好好查一查了，否則，這裡面一定有不可告人的秘密仍然不為人所知。

先從商業的層面來看問題，對於開發商來說，內部認購是企業經營的一種形式，既然是商業行為，已經簽定認購合同，說明合同已經生效，並且具有法律效力。而開發商現在卻以賊喊捉賊的拙劣手段自訴，簡直是耍流氓行為。

再從法律層面來看問題，既然聞天公司當時在與購房人簽定內部認購合同時，明知道自己沒有預售許可，還是要一本正經走合同程序，那就是典型的欺詐行為。既然是欺詐行為，這次法院一審判購房者敗訴，購房者可以向中級人民法院上訴，尤其要把開發商欺詐行為作為主訴理由。

最後，如果開發商確實有商業欺詐行為（勝訴後，會要求購房者補足市場差價，這12套房子的差價總值可是不小的數目），這就不是簡單的民事糾紛了，而是涉及到刑事案例，既然如此，需要12戶購房者向警方提出立案請求，由公安經偵部門介入對案件正式調查取證。

只要12戶購房者齊心協力，聘請專業律師團隊，相信能維護屬於你們的合法權益。

韓國成老師

筆者認為，這一判決顯然未能體現“努力讓人民群眾在每一個司法案件中都感受到公平正義”的司法訴求。

一、單純就法律來說，這個判決結果是正確的，沒有取得預售證就銷售商品房，確實違反了《城市商品房預售管理辦法》第六條“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”而根據《合同法》第五十二條，違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效。故而單純從法律角度來看，這個判決毫無問題，正確無誤。

二、但這個事情顯然不能單從法律角度來討論。首先，這是開發商自己起訴要求確認合同無效。作為一個房地產開發企業，理應知道沒有取得預售證的房子不能賣，故其應當為合同無效的後果負主要責任，然而判決結果事實上是有利於開發商的；其次，開發商已經收取了全額房款，此時裁判合同無效，相當於開發商可以獲得兩年期的無息或者低息資金，事實上屬於獲利；第三，即便買房時未取得預售證，但長達兩年的時間裡，開發商不僅不去補辦手續，反而起訴合同無效，顯然居心不良。

三、可以說，就本案而言，從違規銷售，到兩年時間不去補辦預售，再到起訴合同無效，可以看出開發商是有預謀要鑽法律空子的，甚至可以說是存在合同詐騙的嫌疑的。在此情形下，一審支持開發商的訴求，顯然違背了公平正義的司法目標。

四、個人以為，對於本案而言，鑑於合同無效的主要過錯在於開發商，法院應當根據“不使過錯方收益”原則，適當運用自由裁量權，駁回開發商的訴求。

1、根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第9條之規定，判決開發商加倍退還購房者已付房款，並賠償利息等損失。

2、在判決書後附帶“法官後語”，對於開發商明顯有失誠信的行為予以嚴厲批評。

3、向當地房地產主管部門發出《司法建議書》，建議對於開發商的違規行為進行查處。

4、若審理過程中發現確實存在合同詐騙的線索，移交公安機關立案偵查。

冷炎

這是對社會誠信的巨大破壞。

關於這個事件，孔方兄在之前的問答當中也詳細說過，根據最高院的司法解釋，這些業主的購房合同很有可能被判無效。如今法院這麼判，並不意外。

開發商這麼做，實則是赤裸裸的、惡意毀約的行為。開發商最開始要無證銷售，必然是做出了相關承諾的，比如什麼時候拿預售證，拿到預售證後如何過戶等等。

開發商和購房者掌握的信息必然是不對等的，比如預售證是否能夠取得，沒有預售證的購房合同是否有效，開發商肯定掌握信息優勢，不排除開發商在最開始賣房的時候就算計好了要利用這一法律漏洞。

從商業道德來說，一旦達成合同，那麼開發商就應當按照合同的規定執行下去，除非什麼不可抗力導致合同無法執行。但這家開發商卻主動利用法律漏洞，完全忘掉當年購房者的購房款對自己的“救命大恩”，故意讓合同無法執行，這顯然是違背商業道德的，類似的案例此前聞所未聞。

當然，對購房者來說，眼下的判決非常不利，但後續也不是完全沒有轉圜的餘地。畢竟開發商導致購房者損失上百萬元，

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孔方財經

開發商夠無恥的，自己賺了那麼多錢，看到有法律空子就鑽。作為一個機構來說，它當然更有利用法律的能力。

在前一篇相關問題中，我就預測說，法院很可能會判購房合同無效，因為內部方式認購本就不再法律保護範圍。

但為什麼要從道義上討伐開發商這種行為？因為法律不可能涵蓋一切、保護一切，社會的運轉更依賴於相互信任，依賴於共識，依賴於私下達成的協議大家都會去遵守。

就像現在數字資產，數字貨幣一樣，目前國內並還沒有完善的法律來監管，也沒辦法進行獎懲，但國內依舊很多人活躍在這一領域，這全靠大家自覺，大家都信任背書了。

當然節操碎滿地的也非常多，誰能在幾千萬利益面前經受住誘惑呀，幾千萬不夠，那麼幾個億呢，幾十個億呢，不少知名人士紛紛在利益面前投降，割韭菜之後逃之夭夭。

這則西安開發商主動訴購房者案例，也是看到了幾百萬的實際利益，利益面前一切鬼臉都顯現出來了。

需要指出的是，這則判例可能會激發更多地“無良”開發商效仿，那麼房價下跌時，勢必也會出現購房者利用這樣的法律空子，你來我往，把誠信和節操都扔在地上踩了。

給我們啟發有二：

1、儘量在法律框架範圍內行事；

2、即便開放商打贏了官司，呼籲其他相關部門要重罰它，明知不符合法律規定，卻主動違法出售，這本就是開發商的不對。罰的金額比它獲利還重，給予重的懲戒，就不會帶出這麼不好的榜樣了。

裡外都賺足錢，無良開發商真是夠不要臉了。

財經作家邱恆明

雖不能說是現代版《葫蘆神判糊塗案》，按照法院的判決，都有法律依據。但是，死板地套用法律條文，是不是一定符合法律，起到揚善除惡的效果，就很難說了。

還願此起開發商舉報自己的案件，從發生的那一刻起，就是在錯誤的軌道上運行的，是由開發商一手導演的。先是為了借人家的雞生自家的蛋，通過無證銷售吸納資金，然後面對政府職能部門的檢查，我行我素，繼續大肆宣傳和無證銷售。兩年後，當職能部門再度檢查時，仍然無證銷售，但由於房價由7000多元/平方米漲到期 2。5萬元/平方米了，就開始耍賴，以舉報自己無證銷售的方式要求取消此前的售房合同。

問題的關鍵是，面對開發商這種無賴行為，法院竟然以合同無效方式判開發商勝訴，而根本不考慮開發商錯誤在前這個前提，且不考慮政府職能部門已經早在兩年前就已經責令其停止銷售，可開發商仍然銷售這個事實，強行判決開發商勝訴，讓開發商獲取不該獲得的利益。，

要是法院能夠尊重事實，就應當認定開發商從起步起就是違法的，就應當按照非法銷售來處理。要麼認定銷售有效，要麼依法沒收全部所得。如果將這批違法銷售的房產收歸國家，購房者可以接受，讓開發商得利，則購房者不能容忍。法官不能如此斷案，不然，公信力全失。更重要的，今後企業都可以按照此案，選擇先違法，再起訴。這也難怪，購房者利益受到傷害了，司法機關可以置之不理，開發商利益得不到最大化了，司法機關就“依法”執行了。法律這把劍，到底該怎麼刺呢？

在這裡，筆者有個建議，既然法院認定開發商的銷售合同是無效的。那麼，開發商收取了這麼多人的錢，是否可以認定為是非法集資呢？不然，開發商有什麼權力將這麼多人的資金聚集到一起。所以，如果法院不予改判，那利益受損的群眾就狀告開發商非法集資，並同步向法院起訴開發商非法集資，看法院做出如何判決。總不能一屁股坐在開發商一邊，都判開發商勝訴吧？

譚浩俊

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當真是沒有任何契約精神和誠信道德了，滿滿的都是金錢的銅臭味。

自訴自己沒有許可證，那購房合同是否簽訂，簽訂的合同是否是正規備案合同，如果是，如何進行的備案，如果不是，是誰默許他對外出具的非網籤合同？如果商品房買賣合同非標準格式，就對外構成了合同欺詐，而不是沒我預售許可證的問題，合同欺詐如果用於買賣上按照消費者保護法可以假一賠三。買家也可以起訴開發商合同欺詐維護自己權利。

而且合同欺詐屬於詐騙罪，是刑事犯罪，法院可以認可銷售無效，但所銷售房屋屬於違法對象，款項也是違法所得，也不應該直接歸還銷售。而且應該追溯明知沒有銷售資質。

法律是公平的體現，不偏向強者也不同情弱者，但是一定要公平。只有公平才有法律意義，讓法制更堅強。而要求公民守法懂法，讓法律發揮自己的作用，而不是牟取暴利的工具。才能更信服對嗎？

張小帥說理財

開發商自己舉報自己無證銷售，而且還獲得了勝訴，這真是奇葩事件，我們之前一直聽聞，房價下跌了，業主出來維權，要求開發商退房。現在房價上漲了，開發商倒是想盡辦法要求業主退房。其實說到底，都是高房價惹的禍。

我的看法有二：一是，這件事情告訴廣大購房者，你買房時，一定要開發商出出示銷售許可證，開發商這邊的貓膩實在太多，購房者防不勝防。以後大家購房時如果沒有看到銷售許可證的，就不能買房，這件事上引以為戒。

二是，作為法院據然判開發商勝訴，有些照搬法律條款的味道了。因為這不是一家人買了開發商的房同無效，你們必須走人，那你讓這些業主再到哪裡去安家呢？

三、如果非要說開發商無證銷售，那開發商明知無證就要銷售，難道就沒有責任嗎？難道不是欺詐行為嗎？而且開發商當時收了十幾個家庭的購房款，這本身也不僅是無證銷售問題，更是擾亂金融秩序，非法集資的事情了。

子，而是十幾個家庭買了開發商的物業，人家已經住了有二三年了，你突然宣佈之前與開發商籤的合

所以，判開發商無證銷售勝訴是欠妥當的。那麼當年為啥要無證銷售，難道開發商不該為此付出代價嗎？因為購買者是在不知情的情況下購你房子的，他們是無過錯的一方。

不執著財經

首先，從法律關係上看，這些房產銷售行為是在沒有預售許可證的前提下進行的，雙方簽訂的內部認購合同無效，但是，開發商理應給於相應的資金補償，至少類似銀行借貸一樣，購房者的損失不能忽視。

從另外一個層面上講，這是赤裸裸的破壞誠信的行為，即使沒有預售許可，法律關係屬於無效行為，但是，雙方是自願行為，你情我願，現在看到兩年後，房價飛漲，開發商卻從法律的角度破壞這些私下交易，獲取經濟利益，很明顯，這對企業的品牌是帶來損害的，而且如果這些購房者已經搬住進去了，對其家庭生活影響是較大的。

並且，開發商和購房者的簽訂的內部認購行為無效，開發商卻也違法了，而且涉及到12名購房者，擾亂了正常的市場秩序，相關監管部門理應追溯相應的行政處罰。

財經觀察徐叔

購房者可以主張合同無效，但開發商不能主張，若購房者主張履行合同，合同有效

沒有更詳細的信息披露，所以還不知道長安區法院一審判決合同無效的理由和查明的案件事實，要看判決理由才知道判決對錯。不過，既然是一審，那麼不服判決的話，可以上訴或申訴，法院時時有改判案件，不同的法官有不同的裁判理由和觀點。

但是我的觀點是：一是合同只要不違反法律禁止性規定，只雙方的真實意思表系就當然有效，雖然沒有預售證，但不能對抗善意的協議一方，購房者是弱勢一方，理應得到法律的傾向性保護。購房者可以主張合同無效，但開發商不能主張，若購房者主張履行合同，合同有效。當購房者主張履行合同，開發商則應該完善合同履約條件，如法定的手續。

法律之所以要求預售證，其立法目的在於保護購房者的合法權益，此案假如因為預售證反而損害購房者利益，這是違背立法初衷的。從利益原則來看，法律不支持開發商由於自身的過錯反而獲得利益。不管怎麼法律規定，不能背離立法初心。

退一萬步來說，即便判決合同無效，開發商也要承擔過錯責任，賠償漲價部分，及損失。這是毋庸置疑的。

關鍵字: 西安 不知其可 財經