文 / 英倫投資客
都說倫敦是求穩的地方，買房投資主要是為了資產配置和穩定，不求大漲，但求保值。
我在《 》寫過，如何在以穩定為賣點的倫敦市場尋求更大增量，科技可以是一個不錯的突破口。
對於房地產投資者來說，倫敦發力科技意味著倫敦內部各區的投資價值正在發生劇烈變化，科技屬性強的意味著爆發潛力更大。
谷歌入駐的國王十字就是倫敦科技屬性最重的地方。
國王十字位於倫敦一區，目前正在經歷熱火朝天的城市重建。
隨著改造一步步深入，國王十字也正在迎來紅利爆發期，這半年來傳出不少利好，由於這些消息得到的曝光甚少，我這邊集中整理一下：
1. 三星宣佈進駐
2018年6月15日，三星正式宣佈進駐國王十字，將租用Coal Drops Yard購物中心頂層高達2萬平方英尺的辦公空間來開設倫敦旗艦店，以此與蘋果在倫敦的旗艦展開競爭。
三星在其官網宣佈了這一消息
三星國王十字旗艦店效果圖
三星表示國王十字的旗艦店不單單隻會有零售功能，還可以讓顧客體驗和諮詢三星多款前端科技產品，為消費者提供全方位的浸透式感官體驗。
2. “煤炭”商場秋季開業
三星入駐的國王十字Coal Drops Yard購物中心將於今年10月開門迎客。
Coal Drops Yard購物中心曾是維多利亞時代的煤炭倉庫，用於處理每年運送到倫敦的800萬噸煤炭。
“煤炭”商場Coal Drops Yard由倫敦奧運會奧運聖火盆設計者Thomas Heatherwick一手操刀設計，定位為媲美Covent Garden的世界級的購物地標，面積10萬平方米。
Coal Drops Yard將開設65家零售商鋪，其中包括5家大型門店、餐廳、畫廊、音樂表演場和新公共空間等。
Coal Drops Yard目前已經吸引到Paul Smith, Tom Dixon, Cubitts, Manifesto, Cheaney, Form+ Thread，Universal Works等服裝品牌入駐，還有像Barrafina, Casa Pastor和wine bar The Drop在內的高級餐廳也已經確認入駐。
Paul Smith@Kings Cross
3. Facebook緊跟谷歌，入駐國王十字
2018年2月4日，臉書Facebook宣佈將其英國總部搬入國王十字，已經在國王十字拿下四棟大樓，總辦公面積超過70萬平方英尺，是原來總部的三倍。
Facebook將在國王十字建設新英國總部，緊鄰谷歌英國總部。
Facebook此前在牛津街附近租用了新辦公室，這次把英國總部選在國王十字，使得國王十字的科技集聚效應進一步突顯，Facebook在英國的員工總數也將在2018年底超過2300人。
4. 英國製造業巨頭Rolls-Royce進駐國王十字
2018年5月9日，英國飛機發動機巨頭Rolls-Royce（羅爾斯-羅伊斯）宣佈正計劃把倫敦總部搬去國王十字。
Rolls-Royce的汽車業務翻譯做勞斯萊斯，已經被德國寶馬收購；其飛機發動機業務仍由英國所有，翻譯作羅爾斯-羅伊斯，簡稱羅羅。
羅羅之所以把倫敦總部搬去國王十字，一方面是現在位於白金漢宮附近的總部租金太貴，另一方面是羅羅英國總部德比郡到倫敦的火車終點站就是國王十字，方便公司高層來倫敦開會。
羅羅國王十字搬遷計劃
5. 南豐、樂高家族相繼買入國王十字資產
2018年2月14日，香港南豐集團背後的陳氏家族斥資3億英鎊（31.3億港幣，26.22億人民幣），買進倫敦國王十字地區——谷歌新總部附近巨幅地塊Regent Quarter，提前佈局倫敦的科技轉型，收租科技巨頭和公司總部。
南豐買下的Regent Quarter地塊佔地25萬平方英尺，包括30棟現有建築，其中20萬平方英尺為滿租的辦公樓，歷史倉庫和零售空間。
南豐之外，樂高也出手了
2018年4月9日，丹麥樂高背後的家族使用其信託基金Kirkbi A/S買下位於國王十字的寫字樓Porter’s Wharf，收購價位4800萬英鎊，大樓被出租給出版巨頭Macmillan Publishers，租約到2034年。
6. 歐洲之星開通倫敦-阿姆斯特丹直達線路
2018年4月4日，英國唯一一條高鐵線，連通倫敦和歐洲城市的歐洲之星（Eurostar）宣佈開通倫敦——阿姆斯特丹直達線路。
倫敦-阿姆斯特丹線路於4月剛剛開通
歐洲之星官網，倫敦-阿姆斯特丹高鐵票價40歐元起
歐洲之星倫敦站位於國王十字的聖克拉斯車站，目前能夠直達法國巴黎、比利時布魯塞爾、荷蘭阿姆斯特丹三個歐洲城市。
歐洲之星的存在也方便了歐洲公司在國王十字設立總部，法國奢侈品巨頭路易威登LV、法國巴黎銀行BNP都已經進駐國王十字，預計未來還會有更多歐洲公司在國王十字設立總部。
7. Crossrail 2選址國王十字
交通方面，除了已經開通的歐洲之星，英國Crossrail 2（縱貫城鐵）也將國王十字設站，通勤到國王十字的時間將因此進一步降低。
Crossrail 1（橫貫城鐵）將於今年年底通車，其中的Farringdon站距離國王十字僅一站換乘。
紅框處為Crossrail 2（縱貫城鐵）國王十字站，站名為Euston St Pancras
根據emoov的預測，Crossrail 2（縱貫城鐵）將給沿線房產帶來很大的刺激作用，帶動未來5年房價上漲74%。Landbay研究顯示，儘管尚未動工，但Crossrail 2已經帶來了25%的租金上漲。
倫敦這麼多區，我為什麼最看好國王十字？
國王十字區域位於倫敦市中心一區，從維多利亞時期起就是重要的交通樞紐。
但由於歷史原因，該區域在上世紀末逐漸淪為充斥著老式建築的廢棄城區，甚至一度以毒品和情色業聞名。
過去的國王十字
進入本世紀，因為產業變遷，倫敦開始加速回歸市中心。
2008年，國王十字區域開啟重建，政府宣佈投入80多億英鎊，國王十字也因此成了倫敦市中心150年來規模最大的區域重建項目之一。
國王十字重建計劃覆蓋面積達 67 英畝，包括兩個火車站之間和後面的大片土地，按照項目計劃，這裡將修建10 個新廣場，20 條新街道，以及大量新辦公樓、酒吧與餐館。
和選址郊區的第二產業不同，第三產業需要把人才聚集到同一個地方，倫敦發力科技、金融、文化創意產業的同時，倫敦政府也提出了“讓城市精英階層重回市中心”的復興計劃，國王十字由此得到大發展。
（更多詳情請搜索文章——雄安新區的英國樣本：半個世紀後，倫敦加速回歸市中心）。
城市更新（Regeneration）是倫敦本輪房價上漲的最大助力。
國王十字的城市更新背後是產業在推動，是創新或創意主導的城市更新（Creative-led Regeneration），比純房地產主導的拆了重建式城市更新更具想象力，而這也是我看好一區，看好國王十字的重要原因。
2012年，耗費5.5億英鎊的國王十字火車站改造完工，與2007年整修改造後的聖潘克拉斯火車站接通。加上原有的6條地鐵線路，
國王十字成了英國最大、最重要的綜合交通轉運站。
國王十字車站
國王十字規劃
根據規劃，國王十字以攝政河為分界線，運河以南地塊主要用於開發辦公樓；住宅與相關配套被規劃在運河以北，形成了一個疏密有致，集商用、住宅、辦公、休閒、教育於一體的中心區。
倫敦藝術大學中央學院是國王十字最早期的住戶，作為倫敦最高藝術學府，2011年便選址國王十字。
當年一個規模龐大設計獨特的磚砌倉庫，如今成了歐洲最大的藝術學院
聖馬丁新校區前寬敞的廣場一年到頭少不了各類藝術擺設，當然也少不了大大小小的美食節和音樂節。
經過近10年的重建，人口和產業逐漸在國王十字彙聚，整個區域也充滿了可以與倫敦中心威斯敏斯特區域相媲美的城市活力，谷歌、LV、環球唱片、衛報等公司也相繼把總部定在這裡。
再聯繫本文前半部分提到的三星、臉書、羅羅等巨頭在今年宣佈入駐，可以看到產業利好已經在國王十字慢慢釋放。
白色代表國王十字已經租出的寫字樓，重建還沒結束，國王十字已經只剩紅色部分少量辦公樓剩餘
未來的國王十字
谷歌國王十字總部將於2018年底建成，最多可以容納7000名谷歌員工。
從房產投資的角度來看，科技、創意產業對房價的推動力量已經顯現出來。
商業地產方面，根據上圖數據顯示，從2011到2017年，國王十字寫字樓價格增值速度（橙色線條）一直快於周邊區域和倫敦市中心。
目前國王十字寫字樓租金已經達到78英鎊/平方英尺，與之相比，倫敦市中心和周邊影響區租金分別為54和53英鎊/平方英尺。
幾年之間，國王十字租金增長了173%，相比之下，周邊影響區和倫敦市中心租金增速分別149%和135%。
這個表格將國王十字和其他倫敦“機會區”做了對比
上圖數據顯示，國王十字在經濟增長、人口就業、地區升級等方面都超過了倫敦其他“機會區”。
住宅方面，由於市中心限高，國王十字區域住房供應不足，加上區域內高薪人口集聚，這幾年房價也水漲船高。
上圖為國王十字近幾年房價變化，數據顯示從2011年到2015年，國王十字均價從£713,500 上升到£1,991,900，幾乎翻了3倍。
國王十字的變遷，完美印證了產業對房價的推動作用。根據規劃，預計國王十字的潛力將在今年年底和明年年初集中釋放（以谷歌總部落成和煤炭商場開業為標誌），畢竟大部分人都需要親眼看到，才會出手。
閱讀更多 英倫投資客 的文章
