一路阳光123456789

看了这个问题的不少评论，本来不想画蛇添足，但还是觉得有必要纠正一些不必要的误解。当然也是个人粗浅认识。

首先，决定房子成交速度的因素是什么？主要有，当前整体房地产形势，还有房子报价和意向购买者报价的差距。试想下，在房地产交易火爆，大家都在抢房的时候，你的房子会一直无人过问吗？再试想下，市场价200万的房子，你挂100万，我就不信会一直无人问津。说白了，能否很快成交，就看市场活跃度，还有报价的高低。要说中介要价高，首先中介也得要有成交量啊，报价再高成交不了，中介就得喝西北风。

其次，是不是所有的中介都不靠谱。这个也不能一概而论。在房地产火爆时，一批中介机构一夜之间出现，良莠不齐，各显神勇，确实有些不按行规法理行事的。但这毕竟是少数。大多时候还是得合法守规经营。时间如大浪淘沙，胡乱行事的中介坚持不可能长久，品牌过硬的中介往往能坚持到最后。

再次，有说中介订金收房倒卖吃差价的，这种操作其实很不正规。一般的房屋交易，需要买卖双方在中介的协调下直接面谈，谈定价格后签署买卖协议的。要说不让买卖双方见面，暗箱报价，难道买卖双方最后交易办手续时都不知道真实价格吗？这种操作确实有难度。作为卖方，熟悉基本的行规，才不会吃亏上当。在这里也算提个醒吧。

再次，好多朋友看到同一套房子，有的中介官网挂的很低，有的挂的很高。于是就认为挂的低的是真实的，挂的高的肯定是中介故意抬价。我只能说，也许你看到的最高价才是房主真实意图的表现，而低报价的，只是中介吸引你关注的套路。据我的亲身经历，链接官网的房价基本都是真实的，而同一套房在别的网站挂的低，但从买时绝对不是这个价。

总之，买卖房屋一定得找个靠谱品牌大的中介。但你能不能成交，成交的快慢与否，也许真的不是中介能决定的。从某种程度讲，中介是最希望交易尽快完成的，否则，没有成交量，他哪来的业绩？

个人的经验与看法，不足之处欢迎指正。

观房社

房东等了很久都卖不掉房子这事，其实背后还有几个深层次的原由，并不仅仅是卖房技巧好不好的事，也不一定跟中介费多少直接相关。

首先，或跟房价水平较高有关。

1998年国家取消福利分房，这是中国房地产发展的重要节点。彼时开始的住房制度改革将目标定为：停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这一年，商品房时代的大幕正式揭开。

那时起至今，20年间中国房地产发展逐渐步入黄金期，而房价亦随之水涨船高。一组数据表明，1998年全国均价刚突破2000元，2015年均价为7571元，增幅高达279%。2016年上半年，房价上涨更甚，终于在这一年10月引来了新一轮楼市调控，这一轮楼市调控延续至今，并以建立楼市调控长效机制为最终目标。

房价水平高了，相同面积的房子总价就高了，房子总价高了，就考量人们的购买力了。与购买力有关的一个概念叫做：房价收入比。房价收入比在一定程度上反应了购房的难易程度。最近，易居房地产研究院发布了全国40城房价收入比研究报告，报告显示，2017年，40城房价收入比为11.4，相比2016年的9.9增长了15%，并达到了历史最高水平。由是看来，购房的平均难度仍在提升。

收入增加跟不上房价攀升，房东卖房要等到有实力的买主，也一定是难度较前更甚。所以，房东卖房比从前等得久一点、等得更失态一点，也属于正常。

其次，或跟住房信贷收紧有关。

从近期的楼市调控动态来看，房贷利率在持续攀升，房贷额度也在收紧。而从宏观面上来看，维护金融市场稳定、降低杠杆、服务实体经济是当下重点。需要明了的是，高房价、高杠杆，对金融运行来说是一个潜在的大风险。

住房信贷收紧了，房子总价仍在高位，那么，要买房的人想凑齐首付，以及获得房贷额度，就不是件那么容易的事了。

第三，或跟当前一些城市一手房、二手房房价倒挂有关。

这一个现象想必不少人都看到了。本轮楼市调控中，不少城市实行了限价政策，新房上市必须执行官方限价，房企想乱涨价基本没门，起码是预售许可证拿不到，想捆绑装修与车位变相涨价也受到了制约。

相较一手房而言，二手房市场制约较少，除了一些城市对二手房入市执行限售政策（即拿到不动产权证后，在一定年限内禁止上市），以及对中介哄抬房价行为警告、处罚外，对二手房房价尚没有什么太多约束政策。

正是基于此，有的城市一手房房价是低于二手房房价的。那么，新房房价更低，还有什么理由不选择新房、不买新房？只要不任性，不土豪，都应当会对此有一个态度明了的选择。

最后说下，有的房东等了很久都卖不掉房子，也有可能是因为存在高房价预期，不相信房价会降。不过现在的楼市指向是，房住不炒。在这样的大形势下，根深蒂固的高房价预期，极可能根基渐失。

波士财经

昨天，刚有亲戚向冉茂睿抱怨二手房贵，还问冉茂睿中介是不是忽悠他，冉茂睿说“

以盈利为目的的房屋中介，肯定希望提高二手房交易价格，获取更高的中介佣金。

在经济学的这句话很重要：商品交换必须以价值量为基础，实行等价交换。简单的说，中介出价200万的二手房，是不是真的值200万人民币？还值得商榷。

不能只听中介忽悠，二手房的价格还受地段、教育、医疗资源、新房的竞争等因素的影响。

一、地段

李嘉诚的投资名言，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段

因为好的地段，不管是交通配套还是经济配套都相对完善，生活方便，交通成本低。

二手房那附近1km内是否拥有好的地段——是否拥有地铁、轻轨的出入口？是否有多条公交线路经过？是否可以顺畅通达主城各区、公园、图书馆、博物馆？是否经常堵车？

二、教育资源

“不让孩子输在起跑线”已经成了各位父母的箴言。

父母在考虑买二手房的时候，定会优先考虑房子周边的教育资源。

就如赵薇饰演的虎妈，望子成龙、望女成凤，为了孩子的教育，必须要抢到优质教育资源——最好的教学设备、最好的老师资源、最好的课堂环境。

三、医疗资源

不管拥有什么样的健康的、好的身体，但终会有个头疼、脑热、发烧的小病。这样的话，小病就近医，在家门口就能解决。

如果真有什么大病，3000米内有最好的医疗设备的医院就更好了。

四、新房的竞争

• 政府规划的新区，居住环境要比老区安静、马路要比老区宽、绿化要比老区面积大、基础设施配套也比老区健全。
  

• 政府市直机关、国有企业会先搬到新区，配套低价格、高品质的团购小区。同时，还会要求最好的学校、最好的医院，能搬的尽量搬迁，不能搬的，要设立分校或者分院。这些人，会因工作变动、改善居住环境，而出售老城区的二手房。
  

这样，间接地的增加了二手房的供应量。

• 虽说新区的发展需要一段时间，但是不影响刚需族、新婚族选择两三年后的期房。
  

这又造成了，部分购房者要抛弃脏乱差的老城区房子。

【小结】

购房者都是很精明的，在享受住房的时候，还要享受优质的教育资源、医疗资源，就算是自己不住，也希望将来能卖个好价钱。

总之，二手房价格不能全部押在中介手上。。。

冉茂睿Rise

我这两天打算入手下房子，走遍我们县城和地级市（哪个地级市我就不说了），因为要通地铁（地铁被国家点名的）才发现价格高的离谱，特别是二手房，价格特别离谱（新房政府控价），就说两个例子，有个小区去年2017年拿房的价格4500元一个平方，89平方！合集40万元！2018年5月，这个小区的房价1.4万！这个房子120万！当时我看了啥眼了，中介说这个房子房东不让价钱，净得这么多，大税你的，中介费你的！要赶快，要不然马上就抢购了！我说可以跟房东谈谈，让个几万块钱，中介说，房东不谈，最多让1000元！第二个例子：我老婆同事上个星期刚刚买了郊区一个房子，4000元一个平方，可是同样的户型，在中介今天报价8000一个平方！我就很纳闷到底什么情况！而且你会发现整个城市好的户型房子都没有了，你买不到，要想买必须花很多钱！我们就看问题，到底是谁炒高了二手房的价格！无非就是房东跟中介！在我看来两个案例都是中介炒的，案例一，房东40万买的房子一年卖我124万！还不议价，我感觉有悖人情，必定赚了80几万，不少这1-2万元，如果房东80卖我，另外的中介会说：你这个房子卖便宜了、在我这里能卖120万！一个中介这么说，三五个中介都这么说！那你的房子你自己都会认为这么多！案例二，所谓一首房源跟二手房源，我要卖房子，去一个中介，但是我这个中介没那么多客源，导给第二第三个中介，这样就水涨船高（因为每个中介都要赚钱）！最后我的一个搞中介朋友告诉我，其实为什么没有房子，因为被中介囤了起来，我就说：中介没那么多钱吧！他说记错了：我们不需要全款买啊！一个客户过来卖房，报价80万，我们感觉价格合适先给他2万定金，把房产证和钥匙压我这里！就等于囤了一套了！我在120万卖掉啊！（全权委托中介操作），最后我们给80万就好了！不光是我们一个好中介公司，大家都这么做，那只有你要买只能买高的！因为市面上没有房子！

火星人1023

首先二手房价格不是中介决定的，当业主委托时报价太高，中介还会给出合理的建议，如果业主报价相对于市场价便宜不少，那么中介肯定马上打电话给之前有购房意向的客户去主推这套房。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。现在很多城市新房限价销售，在同一个区域内新房价格一万，二手房价格有时候比新房更贵，作为消费者你是选二手房还是新房？最近设置龙岗有个楼盘开盘，新房限价不到四万，马路对面二手房六万。

我所在的惠州临深片区，新房没有限价，只是限定了上涨幅度，二手房价格普遍比新房便宜两千，市场还可以，有几个开中介公司的朋友业绩都很不错。但还是新房比二手房更好卖。现在市面上在卖的二手房都是买入价格在4000左右的，在没有绝对地理优势的情况下，二手房便宜两千我也不会考虑二手房，可能我个人不喜欢二手的商品八。其实还有银行贷款，首付比例，税费等原因。

自住投资惠州东莞深圳可以私信我。

小二楼视

1.前期涨幅过大，市场接受需要时间。两年不到的时间，不少城市的房价已经翻番，房屋总价大幅上升。欲购房者一方面暂时接受不了现在的价格，另一方面希望等待房价回调。多数购房者处于观望状态，从目前二手房市场价跌量稳的市场状态也反映了这一情况。虽然金三银四有一定回暖，但持续性有待观察。

2.市场上涨预期仍然存在，挂出价格超出市场水平。目前全国新建商品房库存约10个月左右，且有进一步下降的趋势。一些手握房产资源，但对市场仍有看涨预期，挂高价格不着急卖是普遍心态。

3.购房成本大幅提升，购房力下降厉害。房贷利率大幅上涨，一些刚需购房者不仅面临首付资金的提高，同时面对每月月供的提高，一个月即使提高几百元，对于很多刚需者来说，这也是一笔不菲的支出。

4.调控导致的购买资格宝贵，房主惜售情况普遍。因调控原因，如果卖出自己购买的房子，要想再买房不仅面临5成、8成的首付比例，首付资金可能面临不足，同时也有可能二套房房贷利率比首套房更高的利率提升。所以，一般此类房主卖房都比较谨慎。

5.中介可能营造紧张氛围，但最关心的是成交。中介机构可能会营销市场紧张气氛来促进成交，因为只有成交，他们才能拿到佣金。价格喊的高些，不利于成交一切都归于零。所以，中介只关心成交。

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专聊房君

二手房不容易卖出去，这与中介费高低没有必然关系。主要由供求关系决定，市中心的学区房还是很俏，其它房源就很难说了。

笔者有过四次置换房子的经历，特分析如下。

一、价格

二手房成交价格“很水”。实际成交价格，与市面上以及网络上的标价来去很大。二手房房东假如卖房的期望值很高，恐怕要失望的。

二、行情

二手房出售最好选择楼市比较火爆的时候，否则买主会“很挑”。户型啦、朝向啦、楼层啦、小区环境啦，还有交通便利等等，都会列入买主的标准之内。有能力买一手房的客户，一般不会来买二手房。

三、质量

质量乃二手房的软肋。如今房屋质量并不是太好，漏水啦、墙面脱落啦，下水道经常堵塞啦，会存在一系列的问题。如果房东急于脱手，在价格上让步很快，不排除房屋质量存在某些瑕疵。

四、诚意

特别是在楼市清淡季节，卖房非常困难。一套房子要接待几十位看房客，才有可能成交，卖房子的时间成本很高。遇到反复无常的买主，房东真的需要很好的心态才能心理平衡。

五、中介

中介是否给力亦非常重要。一套房子从看房、议价到成交，需要诸多的环节一环套一环。中介公司穿针引线的能力，某种程度上起到关键作用。因为中介最了解市场行情，房源也掌握他们手里。 勿能计较中介费用，要找知名的中介公司。优秀的房屋中介，不仅对楼市行情一目了然，而且需要十分的耐心，较强的协调能力。还要能够吃苦耐劳。

本文就卖房难进行一些分析，并提供一些卖房的体会供网友参考。

感谢网友关注笔者的拙文！顺祝工作愉快！

陆燕青

为什么现在二手房的房东，等了很久都卖掉房子，因为个人生活在成都，所以就分析分析成都的房地产行情吧。

随着2016年十月分，房价迅速的上涨，之后出台了各种过的限购，限价的政策，目前如果你想在大成都范围购买一套房子，必须拥有成都本地的户口，如果你满足购买的条件，也需要摇号选房的，过程是比较缓慢。

在成都新房的价格，往往比周边的二手房，便宜很多，这就造成了很多人，首先会想到去购买新房的，毕竟比二手房便宜这么多，谁还去买二手房呢?

为什么，又会有成交的二手房呢，因为有的人听过几次摇号之后，还不能选择自己满意的房子，可能他心急，等不了了他才会考虑二手房。

现在在成都摇号选房的话如果你，养了两次号都放弃，购买的话，那么你在三年之内，是不能购继续杨浩选房的，你只能购买二手房，所以大部分的人显然是经过摇号选房，最后如果没有资格摇号，才是倾向于二手房，因为三年过后的市场，谁也不能保证，到底是涨还是跌，所以有钱他肯定会选让自己拥有一套房子的。

二手房的房东，这因为为看中了这一点，所以，他不降价，也不讲价。

给力视界

现在在上海北京，很多二手房挂半年都不一定能卖掉，不光在北京上海，很多二线城市都是这样，原因主要有以下几下：

新房二手房价格严重倒挂

新房二手房价格严重倒挂，在当前一些限购限售的热点一二线城市中非常普遍。在前几年这种现象是不能想象的，因为通常情况下，同地段新房一般都会比二手房品质高，环境好，而二手房一般来说价值多多少少会有些贬损，因此新房通常会比二手房价格高一些。

然而，最近由于各大热点城市对一手新房进行强行限价和摇号限购，导致一手房的价格被强行压制从而低于周边二手房的价格，也就是说这样的一手房买到就是赚到，即便可能买了之后几年不能卖，但是这种明显的套利空间自然不会让刚需和热钱放过，于是很多地方都出现了万人排队摇号抢房的壮观景象。

而且现在二手房的供应量远远高于一手房，价格又比一手房高，二手房难卖也就不离奇了。

媒体：杭州又上演万人抢房盛况，有人晕倒有人打架：

处房情结

不管怎么样，中国人还是有处房情结的，特别是很多人的婚房。一线城市还好，毕竟现在一线城市的一手房太难买到，但是在很多二三线城市，很多人还是有强烈的处房情结的，打死也不买二手房。根据数据显示，北京上海的二手房占所有房地产成交量的50%以上，但到了内地城市很多地方可能10%都不到。内地很多城市光是一手房供应量都不够市场消化的，而北京上海已经进入了存量市场，一手房卡着供应量很低，需要又很旺盛。因此，内地城市的购房者的处房情结也是由于之前一手房容易买到养成的。

咸鱼学院

问一下，如果不是特殊需求，学区房或者别的切身原因，价格差不多，面积差不多，就是位置差一点的两所房子，你选哪个？

现在新建的小区，户型设计更趋于完美，配套设施越来越完善，绿化和环境设计越来越讲究，物业管理更细致，而老旧的小区，别说老旧的小区，就是前几年建设的小区，比起刚刚落成的小区，一些配套设施都开始落伍，所以，现在的房子比起前几年速食面式建的小区，性价比真的不是能够相提并论！

關鍵字: 房产 报价 卖不掉