房小评 中国房评报道 昨天
中信建投的一份研究报告，揭露了今年以来土地市场的冷清。不看不知道，一看吓一跳。今年1-7月份全国住宅用地流拍率为6%，二季度平均流拍率是7%，流拍率正在逐渐攀高。
而在近10年的房地产市场发展中，土地市场流拍率最高的年份是2014年，彼时全国住宅用地出让流拍率仅4%。
中信建投研究报告指出：“2014年是近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗。但今年前7个月，300城总流拍宗数已达258宗，与2014年同期相比高出了59%。”
在土地流拍的城市当中，一线城市流拍率最高，今年土地流拍率峰值出现在6月份，当月全国一线城市土地流拍率达到了19%，二线城市土地流拍率在6月份也达到了7%，一二线城市住宅用地流拍率均创下了2013年以来的历史最高水平。
土地流拍的同时，土地出让的溢价率也在急剧下降，一线城市今年3-5月份土地出让溢价率同比下降44%，二线城市自2月份以来，土地出让溢价率持续降低，平均溢价率下降12%。
开发商都去哪买地了呢？
答案是：三四线城市。
今年三四线城市土地溢价率同比保持平稳，没有出现下降。
中信建投分析土地流拍增多和土地溢价率下降的问题后发现，这并不是因为市场供需造成的。对比2014年发现，今年全国房地产市场销售额稳定，销售额排名前10的房地产公司今年销售额几乎都有30-40%的高增长。同时，全国房地产销售额和房价都没有出现下降。换而言之，2018年的房地产市场并不像2014年那么惨，并不是一个熊市。
而且，2018年的土地市场供应充足，政府在主动供地，这完全不同于2014年房地产市场的情况。
那么问题出在哪呢？
中信建投分析认为，因为一二线城市纷纷推出的限价政策，导致房地产项目利润率受到影响。与此同时，一二线城市政府又调高土地出让底价，使得地价成本在房价成本中占比过高，导致开发商做项目无利可图。
一线城市拿地楼面价占售价比重逐年递增，2016年项目平均地价占房价比达47.4%，2017年这一比值直达62.7%，盈利空间已十分有限。2016年二线城市地价占房价比重约为38%，2017年占比为36%。
由此可见，二线城市地价占房价成本逐渐稳定，这是由于开发商在二线城市政府面前的议价能力比较强。而对于一线城市政府来说，开发商的意见基本没用，所以地价占比房价达到了60%以上，以至于开发商觉得项目无盈利空间，最终决定放弃。
前不久，中央政治局工作会议精神要求坚决遏制房价上涨，不久后，住建部召集召开部分城市房地产调控座谈会，提出要对房价调控不力的城市政府进行坚决问责。可以预见，接下来限价措施将蔓延到二线城市，二线城市接下来日子也不好过。
中信建投的这份研究报告有价值地指出，当前房地产调控和房地产市场格局与2014年不同，如今开发商已经具备了抵御调控风险的能力，而且手上资金和项目比较丰富，不惧调控。当一线城市调控苛刻的时候，他们可以选择转战二三线城市，用脚投票，最终逼迫一线城市政府不得不降低地价，给开发商以合理的生存空间。
今年以来，一线城市地价平均降幅在10%以上，个别地块相比周边地块地价更是降低了30%以上，早先拿地的开发商后悔得肠子都青了。
但是，价格是最有用的调控工具，随着一线城市地价下降和盈利空间出现，开发商们回归一线城市拿地的积极性会提高，市场又会演绎出新的格局。
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