妞爸_Shanghai

兩年前7000一平全款買房，現在房價2萬5，買房人卻有苦難言，又是奇葩事。

事情大致是這樣：

西安部分居民2016年的時候全款買房，房價7000。眼看“白菜價”買的期房價格飆升至2.5w，哪怕直接轉手幾百萬瞬間到手，結果開發商卻舉報自己違規銷售，單方面撕毀當初的合約。



開發商的腦回路大家也心知肚明：

房價漲了三四倍，當初著急回籠資金選擇低價賣房的行為現在看來“虧”了不少，想要違反當初的預售合同怎麼操作？

於是公開“舉報自己”，稱當初沒有取得預售證，也就是違規銷售。

要知道房地產企業想要賣房的話必須要有預售證，既然自己都沒證，那麼當初賣房的行為自然違法，所以合同無效，要把當初“廉價”的房子原價回購，再高價重新銷售。

燕郊高價賣房套了一大批買房人，這次又來個低價賣房卻違規銷售，為什麼開發商每次都有各種理由呢？契約精神何在？

數倍的差價，對於唯利是圖的開發商來講自然不願放過，所以重點是這批買房人只能任由開發商胡作非為麼？

賣房的時候白紙黑字寫的清清楚楚，難道你說回收就回收？

誠信、公平等主觀感情的看法這裡我就不多了，開發商的態度也很明確了，壓根沒打算跟購房人談感情，所以咱們還是得說理、講法。

先來看預售證這個事情。開發商為取得預售證並長時間未告知購房者，這裡牽扯到欺詐，已經不是公平交易了，所以這本就是違法行為，開發商有錯在先。

其次再來看合同，這是此事的核心點：違規的合同到底合法麼？



此事當事人雙方都是完全具有民事能力的，所以該合同是完全依法簽訂的經濟合同，沒有任何違法性，所以購房人有法可依。

所以開發商單方面撕毀合約謀利再錯，自導自演的無恥行為註定是個敗局。

還有個問題：這是房價漲了購房人自然不願退房，若是房價跌了呢？

合同法中明確規定：

在開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的情況下，開發商應當返還購房人已經支付的購房款及利息，並承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

這就意味著，如果開發商為取得預售證的話，哪怕房價跌了，開發商還是要連本帶利進行賠償，所以購房人也別聽開發商的滿口胡言，一切依法維權。

透過這事你看到了什麼？

買房可是個大事，所以一定要選五證俱全（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》）的開發商。

特別是預售證，以免造假，購房人請務必到地方房管局官網查詢真偽。



放眼看看，跟無良開發商鬧矛盾扯皮的案列少麼？哪怕有法可依的維權，但是耽誤的時間、精力、財力這又如何計算的？特別是這種經濟案件，即便起訴那也是馬拉松式扯皮，其中的心酸只有經歷過的人才瞭解。

另一點是購房人全款買房的行為。

之前我已經說過，買房我是極不建議全款的，好不容易才能借到銀行的錢為啥不借，況且兩年前買房的話，貸款利息還有打折的“優惠”，自個的資金買點理財也不錯。

再者，既然當時已經決定投資房產（現在看來確實明智），那我就更不建議全款買房，倒不如用全款的資金多付幾個首付，而且當時應該也不限購限貸吧。

在國內只要是跟房子牽扯無小事，所以有任何操作之前一定確保萬無一失！

懶先生理財

真有可能。

這個案件當中，有一個核心的要件：2016年開發商賣給購房者房子的時候，

但這樣的情況，會帶來一個問題。如果開發商是騙人的怎麼辦？即開發商根本就拿不到預售證，購房者的權利該怎麼保障？

於是在2003年，最高法院給出司法解釋，其中規定：如果開發商在沒有拿到預售證的情況下就銷售，並簽訂了商品房銷售合同，這樣的合同是無效的（確保購房者能拿回購房款）；但是在起訴前取得預售證的，可以認定有效（即拿到了預售證，購房者還是可以拿到房子）。

可以看出，之所以有這樣的規定，法律的初衷還是為了保護購房者。但未曾想到，這樣的規定其實是有漏洞的——如果是開發商起訴消費者怎麼辦？

我們都知道，大部分商人都是逐利的，你不要跟他講什麼道德。對西安這家開發商來說，一套房子如果現在能拿回來，那就是多賺360萬（總面積200平米，房價從7000元漲到2.5萬元），這樣的誘惑實在太大了。所以這家開發商，才會動歪腦筋，自己舉報自己無證銷售，並且將消費者告上法庭。

那麼根據最高法的司法解釋，這樣的購房合同是否有效，就取決於開發商發起訴訟的日期了。如果訴訟日期在取得預售證之後，那麼這些購房者的房子可能就保不住了——這種情況最有可能發生，畢竟開發商就是在利用這樣的規則。

所以，通過這種“內部認購低價房”的手段買房，還是有很大風險的，一定要看五證是否齊全。

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孔方財經

在北京，簽訂了合同和支付了預售款的居民，因為房價跌了，要求退房。在西安，因為房價漲了，開發商以沒有銷售許可證要求居民退房，房地產 市場真的是什麼怪事都有啊。

要解決這個問題，實際有這樣幾種辦法。首先，檢查一下開發商拿地時間和開發時間。如果拿地時間與開發時間超過了兩年，就先按相關規定予以處罰，如果相隔時間較長，還可以按規定收回土地。

其二，檢查一下開發商為何要在沒有銷售許可證的情況下就預售房子，如果確實沒有，就肖按規定予以處罰。

第三，檢查一下房屋銷售合同是否有效，如果有效，就按合同執行。因為，購房者並不知道開發商沒有銷售許可證。同時，給予開發商相應罰款。

第四，給予開發商補辦銷售許可證。既然問題已經發生，全部推翻，對購買了住房的居民不公平。所以，可以幫助其補辦銷售許可證，但必須對開發商予以嚴厲罰款。

第五，對尚未銷售的房子，提出限價要求。儘管房價漲了，由於開發商沒有按規定執行，必須予以限價。限價房則通過搖號銷售，不允許開發商自行銷售。

。

譚浩俊

完全可能呀，只要合同不被法律承認和保護，法院判定內部合同無效，則開發商便堂而皇之地要回了房子。

就像很多人的口頭承諾，沒有留下法律證據，法院不支持，真要鬧到法庭，反悔者能得實利。還有代持合同，沒有法律證據的聯合買房、聯合炒股等等。

世間各種人都有，法律只能按照它的規則和框架辦事。但我們可以輕易得知，這類糾紛，乃怕是法律支持，開發商要到了房子，贏得了官司，但它觸犯了更普遍規則：誠信，最終會有更大的懲罰。

1、我們難判斷這一事件更多細節，是公司行為，還是瞞著公司的部分高管（員工）行為，如果本就不是公司行為，公司從中爭取自己的權益，似乎不應該有太多爭議。

於情理中，公司要對已購房者賠付些精神損失，資金佔有等損失。

2、如實質上是公司政策，就因為這幾年房價上漲快，反悔低價賣房。他們之間的協議可能得不到法院的認可，我們就只能在情理上討伐這家房地產。讓更多人知道這家房地產過於唯利是圖，打贏了官司，失去了品牌。

3、很多事情都證明，許多人可以共苦，不能同甘。利益面前六親不認呀，所以社會需要更多的道德約束，需要更強的文化建設。

一個社會不能唯利潤為上，不能老宣傳公司規模多大、利潤多高、一個人多有財富，而要多些精神建設。

我相信，隨著我們生活的富足，精神方面的訴求會越來越多，會越來越高，那些唯利的房地產商，一定會被唾棄的。

區塊鏈作家邱恆明

把賣掉的房子收回，有這個可能存在。但這也僅是“可能”之一。

為什麼這個“可能”存在？因為根據新聞事實，在買賣房子之前，雙方都知道預售許可還沒有辦理下來，那麼根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定，雙方簽訂的合同為無效合同。

既然是無效合同，那麼房子被開發商收回就存在可能。

但是，2009年，最高人民法院關於合同法解釋二第14條明確規定，對這個援引合同法52條要確認違法無效的必須是效力性規範，管理性規範不能適用。

所謂管理性規範，是指法律及行政法規未明確規定違反此類規範將導致合同無效的規範。此類規範旨在管理和處罰違反規定的行為,以禁止其行為為目的,但並不否認該行為在民商法上的效力。

效力性規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規範,或者雖未明確規定違反之後將導致合同無效,但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規範。只有違反了效力性的強制性規範的，才應當認定合同無效。

但本次只是開發商與購房者關於購房預售許可之間的爭議，從本質上，房子在購買之前已經是五證缺一，四證全，那麼房地產本身是合法的買賣標的，預售許可證只是用決定銷售時間的一個要素。

也就是雙方之前已經達成廣泛共識，並取得一致，而且這個銷售沒有對國家利益和社會公共利益造成損害，所以這個合同也可以判定為有效合同。

在2015年最高人民法院第八次民事審判工作會議，也有非常明確的說法，房地產開發，像這樣一些情況，開發商以自己的過錯主張無效，並由此獲取非法利益的是不能夠得到支持，如果在訴訟中取得了預售證，這個合同有效。而涉案房屋已於今年6月8日，獲得《商品房預售許可證》。

但在具體案例中，主要是看法院方面做出動判決。

從某種程度上說，這個案例，法院既可以判開發商退款，也可以判開發商交房。但不同的結果，其顯示的意義不同。

從房地產市場發展的取向看，不能助漲開發商的投機行為。

波士財經

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不得不說啊，這種行為真心讓人想說句MMP了。

這個情況是非常的讓人不齒的，但怎麼不齒得從兩方面講。

1、開發商的誠信去了哪裡，本身商品住房的銷售就是一種買賣關係，甚至簽訂的合同都是商品住房買賣合同。而且住房是一種特殊的商品，是唯一一種客戶願意提前支付全部價款後等待商品出廠、交付的商品，試問哪種期貨類商品不是先付定金而等待拿到商品後交付全款的？而這種商品屬性之複雜也讓人咂舌，除了居住屬性外還有求學、就醫、交通、娛樂、養老、景觀、服務等等各類參數，而也是唯一一個在這些參數都只是口頭傳達，沒有落於合同之上，客戶就得交付全部價款購買的商品，而且還名義上不享受三包（商品住房確實沒有三包規定）。所以，開發方既然選擇了期房這種銷售模式，向廣泛社會進行銷售，那麼就是買賣雙方你情我願的事情，你如何以你的名義希望收回住房，記住這是收回住房，這樣不用支付任何違約成本或者少量違約成本，而客戶卻因此可能需要付出已經歸還貸款本息和全部價款支付後的利息收益損失，乃至於巨大的等待的時間成本。這樣的行為和強盜沒有分別。少掙錢就等於吃虧？這恐怕也是全社會的一種普遍“病”態。

2、法律。既然你因為證件不全的原因未能取得銷售資格，那麼你作為銷售主體其實已經違反相關法律，那麼你自訴違規收回房子，你作為銷售主體需要承擔什麼責任？你明知沒有預售許可就出售住房，監管部門是否需要承擔責任，這一切都沒有個考慮？是不是考慮給這個開發商沒收所有開發房產，取消土地使用資格，若干年禁止市場準入？只有這樣才能讓這個前後不一致的開發商漲點記性了。

綜合來講，除了金錢至上的價值觀導致的人心的基本面發生了扭曲以外，就是企業的違約成本和個人的違約成本不在一個水平線上，對於企業來講，違約成本太低，它甚至可以選擇違法和故意的方式進行違約，而獲取更大的利益，這種東西對於個人來講就是不公平的，不許要有更健全的法律，保護真正的弱勢群體。

張小帥說理財

一切皆有可能。這種事，不但西安，很多地方，比如石家莊，都發生過。

高房價時代，為金錢而折腰，房事怪相橫生，不足為奇了。開發商利益當道，根本不管不顧吃相難看，何況還是一紙內部合同。

內部認購合同，存在兩種情況，一種是關係戶提前認購，另一種是開發商為了儘快回籠資金，在拿到預售證之前，提前銷售。

西安房價長期低迷，最近才有起色。最近爆出的西安“南長安街壹號”樓盤，內定房源一事，已是2018年了。2016年時，西安房地產供大於求，這種內部合同肯定屬於第二種情況。 因此，開發商無所顧忌各種關係戶，可以直接動手。

根據最高法院的司法解釋，如果開發商在沒有拿到預售證的情況下就銷售，並簽訂了商品房銷售合同，這樣的合同是無效的。最高院這樣的規定，初衷當然是為了保護消費者，可惜，世事難料，卻成為開發商的尚方寶劍。

購房者攤上了這事，怎麼辦？沒辦法，還只能找開發商協商解決。本案只有12名購房者，人單勢孤。

可嘆，這被房地產撕裂的人性！

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史晨昱

大千世界，真的是無奇不有。活久見。

從來都是購房的告房產商，沒想到，這次，房產商成了原告。

事情也不復雜。開發商聞天科技兩年前因為沒有拿到預售證就售房，被房管部門處罰，當時開發商回覆房管部門稱已經完成清退。但是實際上並沒有。

到如今，該項目已經拿到預售證，房價也從7000漲到2.5萬。年初，一名購房者已經起訴該開發商，但是，敗訴了。

王女士也起訴了開發商，結果還沒出來。

講實話，這件事，開發商要承擔責任，但購房者也有責任。

沒拿到預售證就開始銷售，肯定違規的。根據房管部門判定，這12套違規銷售的房子是禁止銷售的。所以，現在開發商提成按年利息20％賠償購房者，也說明承認了錯誤，但是購房者肯定不同意。

另一方面，購房者在沒有預售證的情況下全款買房，本事就是冒著承受法律之外的風險，說實話這風險不應該被保護。

之前一個起訴的購房者已經敗訴，也說明了事件的官方判定。

所以，對於這件事，我的判斷是，購房者想如願拿到房子，恐怕是不太可能的了。

開發商也提出了賠償方案，20％年化回報，當然無法跟漲2倍的房價相比。所以，這件事最終恐怕可以在賠償金額上面再進行協商，比如提高到30％甚至更高。

不過，說實話，年化20％的收益，在股市投資者眼裡，真的很高了啊，我們股民真的好生羨慕啊。

趙冰峰

從開發商與購房人之間的買賣要件來看，都是真實意思表達。除非政府主管部門能夠證明開發商和購房人是串通的，就是想把開發商的房子低價賣出去避稅，否則，這個交易時不可以撤銷的。即便銷售許可證沒有，也不影響雙方交易的真實性。開發商作為強勢交易主體，其承諾在社會普通大眾看來是可信任的。開發商也提前獲得了資金，如果要收回房子，就應該按新的價格，賠償購房人。

作為消費者，提前付款，付了全款，是非常完整的交易合約。如果交易目標有問題，開發商要賠償由此產生的所有損失。

但很多時候，政府主管部門的荒唐的，很無腦的。看新聞，西安就發生過，消費者在沒有預售證情況下付全款買房，被判無效交易。這種情況，如果是有腦的政府主管部門，應該同時判開發商賠付差價。畢竟，消費者是無辜的，是被開發商騙的。

我們目前如果是以法理和規則來討論這個話題。開發商是不能以銷售許可證的原因撤銷該交易的，不能收回房子的。如果一定要收回，就要賠付購房者房價差價，讓購房者拿到錢可以買到同樣的房子。

但現在很多荒唐的判例，往往不顧消費者權益，濫用權力，機械套用一些行政法規，違法最基本的法理。這樣的事情要是真發生了，老百姓也沒地方說理去。不過，這一回，這個事件在網絡上鬧得沸沸揚揚，要接受社會監督了，我相信，西安當地主管部門，也不應該會亂來。

孫建波

一鍵代償觀點：這是有可能的，但是如果真的這樣處理顯然是對買房者不公平的。

現實情況下，一般都是買房者作為弱勢群體狀告開發商的情況多一些，而開發商告客戶這樣的行為還真的是少見。不過，明眼人一看就知道，這就是開發商在鑽法律的空子，我認為是不應該得到法律支持的。

近期，有媒體報道，在陝西西安部分消費者在2016年通過簽訂內部認購合同購買了一所樓盤所首的房屋，並且支付全款。到了今年，房價已經從當年的7000元一平米漲到了2.5萬一平米。這時候開發商卻後悔了，於是一紙訴狀將12名購房者告到法院，以該項目沒有預售許可證為由要求確認內部認購合同無效。

從法律角度來說，這個說法確實是成立的。如果開發商沒有預售許可證，然後就私下進行房屋買賣顯然是不合理的。並且法院也應該判處這些內部認購合同是無效的，然後開發商賠償對方損失，購房者也得不到房子。

但是，從現實的角度考慮，這樣的做法真的是有失公允。一方面來說，當時開發商搞這個內部認購就是出於自己的利益考慮，可能是因為資金問題，也可能是因為考慮到風險問題。畢竟，就是按照100平米的房子來說的話，但是這12個人負全款，也是800多萬。而現在開發商把錢用完了，然後自己度過難關了，反而開始過河拆橋不認賬了，自然是說不過去。

另一方面來說，近幾年房價的漲速早就超過了這些人的承受能力，畢竟這相當於是翻了3倍啊，試問，有多人的工資水平能夠在兩年翻三倍的？如果這時候到手的房子沒了，可能這些人就真的買不起房了。

所以，就我個人角度來說，雖然購房者與開發商的合同確實是無效的，但是，雙方之間是存在公平交易的現實的。這就好比是夫妻生活一樣，可能有的人並沒有領取結婚證，但是你們之間都一起生活了這麼多年，並且周圍的人也認為你們是夫妻關係，那麼就應該以現實為依據。

因此，我還是希望法院能夠從現實客觀的角度出發，以尊重和保護消費者的利益根本，讓大家能夠儘快住進新房，同時也要對這種出爾反爾的無良開發商進行嚴懲。畢竟，法律是死的，人是活的。如果有的人鑽了法律的空子而破壞公平性原則，那麼同樣應該嚴懲！

關鍵字: 開發商 認購 財經