7月23日，由21媒体主办的“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”在三亚举行。任志强再度指出，对于今天土地错配现状，主要是政府对土地控制的问题。包括最近关于货币化棚改问题，也表现明显。如果都一刀切的用货币化补偿的方式去组织的话，就会导致在一些地区和一部分城市供给需求之间的矛盾，会导致价格不断上涨。

1.政府主导市场的现象

中国房地产市场比较明显的一个特点，实际上是在政府主导下的一个市场。比如土地是政府垄断和有计划供应，曾经发生过很多因为土地而产生的价格波动，比如黄奇帆先生曾经说过，政府在土地上的错配是非常严重的问题。

当人口向城市转移的时候，特别是向大中城市转移的时候，土地在配置上是错位的，大城市人口迁移数量多的地区土地供应反而不足。今天这个问题仍然没有得到解决，主要是因为政府对土地的控制问题。

在整个中国房地产市场，我们明显看到的是政府对于市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购措施、限贷措施、限售措施等等，价格审批、摇号啊等等，一线城市人口最向往的地区，房价被严格的限制。结果是全国普遍的房价在继续上涨。

从全国来说，到6月份为止，我们的平均房价这个上涨速度很快的，但是总额并不高，只有8000多块钱。东部地区只有11000多块钱，但是东部地区的地价平均值已经达到了17600，远远高于了房价。

那么中部和西部，特别东北地区平均房价在6000多、7000块钱，也并不是太高。但是在局部城市因为土地供应的问题和人口增长的问题，导致了局部城市的房价很高。

本来在2016年的时候，全国超过万元以上平均房价的城市只有19个，超过2万元平均房价城市只有9个，并不很严重，但（目前）已经有接近60个城市的平均房价超过了1万元。

那么实际上可以看到，高房价地区被政府按住了，特别是一线城市，房价是稳定或略有下降的。但是用平均数造成的结果就是，三四线城市或原来价格比较低的城市，反而价格继续上升了。因为过去它是单独计算的，现在它纳入到一个市的大盘子里头统一计算，结果反而把房价拉高了。这是在全国都看到的一种明显的特征。

2.中国库存原本就不高，明年更有可能供给不足

很不知名的、甚至于五六线的县城有一些都已经超过了万元，有人把它归结于因为房改的货币化拆迁，其实不完全是。还有一些归结于一手房房价的审批，价格低于了二手房房价，因此给了大家一个炒房的空间，所以有更多的人愿意去购买，凡是具备条件的人认为不购买就会失去了机会和条件。

所以在这样的一种情况下，可以看到，我们的销售的热情还是很高的。其实我个人倒认为，如果政府完全把在审批的各种楼盘全部推出来的话，也许市场就不是这样一种情况。

所以我们要看，7月份的中央经济工作会议（中央政治局会议）会对现有的状况做出什么样的调整策略。至少从目前的情况看，地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入的话，对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。

我个人认为，在未来的20年左右的时间里，中国城镇化仍然是一个高速发展的过程。不要小看15、16亿平方米的这个市场，这个市场哪怕即使下滑，而且持续下滑，从16，接近于17亿平方米去年的这个销售业绩（面积）降到了16、15、14（亿平方米），它仍然是一个巨大市场。

假定按三年的话，这个十几亿平方米你就要有几十亿平方米的开工才能满足，而今年我们特别看到的是，新开工的量跟不上销售量。

那么明年，有可能出现供给严重不足。尤其是商品房，在各地，特别是北京、深圳，在商品房的用房比例上，用地比例上大概降到了25%左右，而其他的一部分都是共有产权，社会保障类的等等其他用地。那么也就是商品房的供给量大量的减少，可能会在明年出现。

它不仅仅是一个去库存问题，而是新的房源也不足以满足商品房的需求。所以对城镇化的发展来说，它仍然是一个限制性条件，也可能这个供给在某些城市严重不足的时候会导致房价又出现一些新的问题。

3.任志强认为，巨大市场还是存在的

房地产是中国经济的支柱型产业，没有变，这个社会地位是轻易改变不了的。虽然有些人说，特别是这次统计局也特别强调，希望用房产税的办法来改变地方财政的财政收入结构。我个人认为，这是不可能的。至少从立法的角度来看，今年还没有列入立法范围之内。

从中国的长期发展历史来看，商品房的比例很低，大概只有30%，70%左右是非商品房，你是不是都按商品房来估价，存在的问题也很大。

我想它可能要减免一大堆其它的税费，然后才能去征收新的税费。那么减免这些税费的过程中，是不是地方财政先要缩支啊，而新的税收还没有变成巨大的能量的时候，你中间这一段怎么过啊，所以我不认为房产税能够改变地方政府财政现有的收支情况，至少在相当一个年份中不能改变。

那么地方财政首先要解决的是保证未来经济发展和已支付的、或者说已取得的债务还账问题，很多人认为地方财政的收入这个比例是很高的，有几十万亿了。那么如果累计计算国家这个平台债务，已经超过了100了，那么大于GDP的一种债务负担，对地方政府来说，或对中央财政来说，都是非常需要引起重视的。

所以在去杠杆的过程中，企业即使去了杠杆，也无法解决这个地方财政去杠杆的问题。那么还有相当一部分收入来源，仍然要依赖于房地产市场。

所以我相信，在一个非完全市场化的房地产市场的这个调控程度下，政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。但是老百姓的消费欲望，实际上是在和政府政策之间取得博弈的一个过程。

那么开发商更多的是旱天也要想法带把伞，但是要放心大胆的往前走，虽然艰难，但可以前行。我认为市场还是存在的。谢谢！

注释：以上文章内容来源于“博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会”上任志强的发言稿，由21世纪房产的编辑整理发布。

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