華潤是很想要這塊地的
PM7:30,May.28th,2018
文︱劉德科
1st
一共拍了 336 輪。最後 100 輪，就只有兩家港資房企在拍，你一手，我一手，很有節奏感。
兩家港資房企的風格不太一樣：在 336 輪中，恆隆一共出手 140 輪，可以說是打滿全場；九龍倉不一樣，只出手了 52 輪，也就是說，前面 236 輪只出了兩次手，最後 100 輪跟恆隆血戰肉搏。
杭州為此多收了 17 億。恆隆幹掉所有競拍對手時，地價是 90 億；最後跟九龍倉肉搏了 100 輪，變成了 107 億。
107 億－90 億=17 億。杭州因為一場愛恨情愫，多了 17 億。
在香港，有一條未被承認的情愫定律：凡是九龍倉想要，恆隆都想要；反之，亦然。
感謝九龍倉，讓杭州這座城市多了 17 億的收入，平均每個市民多賺到了 200 元——放心，政府多多少少會把它砌進醫院、學校或地鐵裡。
2
nd今天（5 月 28 日），杭州拍了一塊地，百井坊地塊，樓面地價破了 5.5 萬元/㎡，破了該城有史以來的樓面地價紀錄。
別擔心，這是純商辦地塊，拍地前政府就事先聲明須 100% 自持，不得散售。
港企恆隆拿下，總價 107 億元，溢價率 118%。
3rd
華潤是很想要這塊地的。面對恆隆與九龍倉的愛恨情愫，華潤最終還是剋制地捂緊了自己的錢包。
華潤的百井坊地塊規劃方案
其實，今天這場百億大地的較量，此前已經預演過一輪。
綠城在杭州武林廣場另一邊有一塊商辦用地，在淡市中拍下的，價格不高，由於各種原因，要出讓部分股權，與人合作開發。
九龍倉是綠城股東，當然近水樓臺先得月，也談到了七七八八的程度，但恆隆也來插了一腳，最後被華潤拿走。
因為恆隆與九龍倉的愛恨情愫，華潤成了綠城那塊地的合作者，贏家，可以再蓋一座萬象城。
但是今天，或許是因為恆隆與九龍倉的愛恨情愫，華潤沒拿到今天這塊地。
4th
接下來聊正題，5.5 萬元/㎡，100% 自持，純商辦用地，不能做成類住宅散售，貴嗎？
恆隆當然不全是因為情感問題而花了 107 億。
107 億，是恆隆確認了杭州崛起的眼神。一個城市崛起的過程中，多花一些錢持有核心資產，長線來看都不是問題，都是日後賺得盆滿缽滿的先見之明。
就算杭州前程遠大，商辦用地需要這麼貴嗎？假設這是一塊宅地，肯定不止 5.5 萬元/㎡，但商業的帳不是這麼算的。當然，如果是宅地，現在是不可能拿出來拍的；那樣的話，影響不好。
以住宅為主業的大部分地產商在算賬時，是看不起也沒有能力看到商辦用地的價值的，他們的利潤邏輯差不多是地買買買、房賣賣賣。如果是一塊商辦與住宅混合用地，他們的算賬邏輯通常是商辦是負擔，商辦是累贅，甚至商辦部分直接抹掉、成本直接轉移到住宅部分。
我們期待恆隆用 107 億驗證一個問題：商業運營能力，得是地產商必備的一種技能。
當然，恆隆可能也驗證不了，但至少他們表明了這樣的決心。
拍到溢價率 118% 的另一個因素，是資產荒。前幾天，經濟學家管清友先生有一篇文章，《金融防風險對資產配置提出新要求》，最後兩段值得重讀三遍——
「過去的泡沫主要體現為垃圾資產的泡沫化，現在的泡沫則主要體現為核心資產過度溢價。不過，現在是真的已經從『資產荒』轉向『資金荒』了嗎？真的是錢變少了嗎？不完全是。雖然整個市場的資金端在收縮，但資產端收縮得更快，導致了結構性的『資產荒』。同時，結構性的『資產荒』又導致了結構性的『資產熱』，或者說核心資產泡沫。過去可能是全局性『資產荒』，所有資產『雞犬升天』，現在是結構性『資產荒』，雖然大部分資產被打回原形，但核心資產仍被過度追捧，核心資產變得擁擠。 」
「這可能是未來很長一段時間的資產配置邏輯，但在不同的短週期內，核心資產的重點可能有所區別，之前可能是二八分甚至是一九分，現在可能向三七分、四六分的方向轉變。因此，更應該關注漲得少的二線核心資產。」
5th
總結一下，杭州這塊 100% 自持商辦用地的樓面地價 5.5 萬元/㎡，主要由這四個部分構成——
1. 杭州的城市崛起；
2. 卓越的商業運營能力將成為房企競爭的標配技能；
3. 當前中國的結構性資產荒；
4. 恆隆與九龍倉的愛恨情愫。
只有同時具備了這四個因素，才能拍到總價 107 億，溢價率 118%。
6th
最後說一句：馬雲的阿里也在今天的競拍場上。
幸虧他們沒拍到。一個不敢在公開場合正視房地產正面價值的企業，不配拿下這塊地，也做不好這塊地。
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