从任人鱼肉到糖衣炮弹来袭
买方市场来了
“顾客就是上帝”！这是销售行业的一道金语。
但在过去几年的房地产行业，这条金语是不存在的。顾客不是上帝，反而像孙子！花上百万、几百万元的顾客，在买房的过程中并不能得到应有的尊严，反而要疯狂地抢房，甚至是找人托关系买房。
还有那句经典之语，“全款的往里走,按揭的不要堵在门口,公积金的把小黄车挪走”，无不透漏着买房人卑微的处境。
没办法，因为那时候的市场是“卖方市场”，在供不应求之下，卖方处于绝对优势之下，“人为刀俎我为鱼肉”，买房人只能任人宰割。不要怪卖房人强势，这无关人品，这是市场大势所定，咱是卖房人咱也会一样！
时过境迁。最近济南东部的楼市有点变化，卖方市场悄然向买方市场转变，买房人在占据更多主动。
比如，很多楼盘都抛出了糖衣炮弹，只要到访售楼处，就有好礼相送！
刚在东部一楼盘买房的王先生晒了他看房收获的各种“福利”：两桶转基因调和油、10盒抽纸、两套杯具、一个钥匙扣、两个手机拉环、一个本子、一个宜家餐盒，还有4斤大米，这在去年市场是不可想象的。（济南时报报道）
好吧！需要这些东西的不用去超市了，去售楼处逛一圈也许就能拿到……
这些小礼品只是表象，深层次的原因是东部楼市供需关系的变化：由于房价抬升、需求透支，各售楼处到访人数下降；而各楼盘供应相对比较密集，开发商销售任务又比较大，市场出现短暂性供过于求。
所以说，各售楼处对买房人亲热起来了，买房人也终于有了那么一点点“上帝”的感觉。
房价稳了
有房子的会不高兴吗？
我们前几天在文章中说，济南东部目前这种行情是更健康的行情。
有小伙伴们质疑道：难道说东部市场前两年的市场是不健康的？
岂止是东部不健康！过去两年，房价暴涨已经到了“病态”的程度！
从2016年到现在，济南很多地方的房价已经上涨两倍：东西两翼从六七千的房价，涨到了一万七八；西南部曾经五六千的房价，也涨到了一万六七！
房价暴涨之下，各种投机资金蜂拥而入！有了一套房，再买二套房，有了二套房，再买三套房，有了三套房，再买四套房……把老人户口迁入买，夫妻之间离婚买……全民买房，集体狂欢！
房价暴涨之下，各种产品都在大卖，市场完全丧失了优胜劣汰的功能！好房子大卖，烂房子也大卖！各个开发商不用追求任何产品品质，反正只要有房子，都要被疯抢！一些维权不断的楼盘，一些很不靠谱的小开发商楼盘，一些原本挣扎在死亡线上的楼盘，突然都火了！
房价暴涨之下，真正需要住房的刚需族被城市抛弃。我们一直说，希望房价能稳定，让更多人享受城市发展的红利。济南曾经提出目标，从2015年至2020年，计划增加常住人口约57万人。但大涨之后的房价，搭起了一道高高的壁垒，还有多少人能跨过这道壁垒，在济南落地扎根？
现如今，济南东部房价进入平稳期，这是一条喜闻乐见的信息。
房价平稳了，冲着房价上涨而买入的投资客要退潮了，房子恢复了它的“居住”属性，而少了“投资”属性。
房子不好卖了，这就要考验开发商的运营能力、产品能力了。以后，不是什么烂房子就都能热卖了，这可以倒逼一些开发商提高自己产品品质，从而为自己赢得买房人。
楼市进入买方市场，买房人有更多的主动权了，大家可以慢慢的选楼盘，慢慢的挑房子，而不用火急火燎地被上涨的行情逼迫着买房子了。
当然，房价进入平稳期，也会有人不高兴。且不说那些房子不好卖的开发商，很多已经买了房子的人也会有些失落：自己买的房子不再升值了，苦恼啊！
对这些买房人我们想说：如果是自住买房族，不用苦恼。咱买房本来就是为了住，买了之后能升值更好，不能升值那也依然是一个窝。如果是投资族，那应该自己明白，投资本来就是有风险的。
不必太过悲观
济南楼市供应不算过剩！
从以往的动辄”开盘即售罄”，到现如今部分楼盘开盘价格一再下调，最近的东部楼市弥漫着一种悲观气息。
相对来说，我们对济南东部楼市并不是很悲观。
首先，目前济南东部楼市的销售并不是很差。
近一两个月来，济南东部N多楼盘加推，中新国际城、中新锦绣天地、龙湖春江郦城、玖唐府、万科龙湖城市之光、万科翡翠山语、香溢紫郡、翡丽公馆、中海华山、万科翡翠公园等，每次加推动辄几百套房子，推货量很大。
其中，除了个别定价偏高的楼盘销售情况惨淡之外，大部分楼盘依然能保持较好的顺销。比如，有的楼盘开盘当天去化率为三四成。在东部楼市推货量巨大的背景下，这样的去化率并不算惨淡，这是一个比较正常的行情。实际上，以前那种动辄开盘即售罄的行情是病态的，现在这种去化率才是一个正常市场应该有的行情。
其次，济南目前楼市是“结构性供过于求”，部分区域依然很热。
比如，西客站片区，由于供货量少、市场需求多，房子依然很好卖，1.8万的房子呼呼地卖，市场依然是“供不应求”的格局。
对比济南东西两部分，济南东部的市场需求是大于西部的，但东部的供应也远远大于西部，所以造成了西热东冷的格局。
还有，在济南的卫星城长清，不久前依然出现了“开盘即售罄”的抢房盛况。
在同一个城市，一边冷一边热，这恰恰说明，济南的楼市供应依然并不算过剩。
其三，东部楼市刚刚进入平稳期，新楼盘大都成本高。
在济南东部楼市中，目前有四大主力楼盘：万达城、中海华山项目、中新锦绣天地、中新国际城。
这四个楼盘的土地成本较低，货量也比较足，它们在过去几年承担了东部房价“稳定器”的作用，未来一段时间也会是供货主力，目前供货价格多在1.5万至1.7万左右。
除了这4大主力楼盘，其他楼盘中，绝大部分土地成本都比较高，大幅降价的可能是很小的。而且，在未来众多新开楼盘中，除了郭店片区之外，东部也很难出现低于1.5万以下的产品了。
结语
我们最担心的，土地收缩！
真正为买房人着想的人，是不会竭力唱衰当前楼市的。
因为，济南楼市刚刚进入平稳期，这种平稳期是调控的目标，也是我们一直期待出现的行情。
实际上，目前我们最担心的不是楼市价格大幅下跌，而是担心土地收缩。
政府对楼市的控制力是非常强的。如果担心楼市价格大跌，完全可以大幅减少土地供应，继续以各种手段“去库存”，到时候的结果会怎么样？房价继续上涨，重复2016年、2017年的行情？
现在还不是担心房价大跌的时候。我们期待土地投放继续保持在一个合理的量级，让目前的盘整行情持续得更久一些，让更多刚需族能够买得起房子。
——全文完——
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