急速狂奔的碧桂園，最近這段時間日子並不好過。
7月26日，碧桂園六安某項目工地活動板房坍塌，6個人死亡。工地出事故，這已經是6月份以來的第三次，前兩次分別是上海的奉賢和杭州蕭山。
一、高週轉成就了碧桂園
現在的碧桂園對高週轉的渴望達到了極致。
時間回到今年4月11日，碧桂園發出三份內部文件，分別是：
《關於提高週轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》
《關於提高集團各單位工作效率、促進項目高週轉的通知》
《關於項目報建高週轉的通知》
這幾份文件的總體訴求在三個方面：
1、前期設計層面
拿地前40天開始設計，拿地當天出圖，基本上就是拿地即開工。
2、開發層面
拿地之前就應該評估高週轉的可能性，各條線都需配合高週轉，包括人事，人力，物料、資金。
3、工期層面
摘牌到開工不得超過40天，摘牌即開工，項目總獎勵20萬，超過20天無獎勵，自21天起，每遲一天罰款1萬元，40天開工罰款20萬。41天開工，項目總撤職。
項目工期方面，3個月內完工獎勵20萬，3-4個月獎勵10萬，4-5個月無獎勵，5-6個月罰款10萬，6-7個月罰款20萬，超過7個月的項目總撤職。
總之，這三份文件目的就是：搶時間搶市場。
在業內，碧桂園的口號是“給你一個五星級的家”，而在這三份文件之後，該口號已經被網友升級為“一個月給你一個五星級的家”。
受益於地產大週期，萬科恆大和碧桂園三巨頭的銷售額在過去兩年增速都非常明顯，但碧桂園的表現最為亮眼。
下圖是近5年三巨頭的銷售額情況，2016年碧桂園在2016年開始發力，增速超過萬科和恆大，到了2017年，增速和銷售額已經雙雙超過了萬科和恆大。
到了2018年，碧桂園更是一騎絕塵，銷售額達到了4136.9億元，超過萬科和恆大1000億以上。
二、高質量高週轉必須走住宅工業化
高質量的高週轉，應該是走住宅工業化（也就是裝配式建築）的路子。簡單說，一套房子分解成樓梯、樓板、立柱、牆面等等，這些構建全部在工廠中預製完成，拉到工地直接組裝，只有連接處需要現澆。
住宅工業化的好處在於，降低人工成本，節省材料，節省時間，過程環保。住宅工業化。非常適合批量生產的普通住宅。
在這方面，萬科走的非常早。萬科早在1999年就開始了住宅工業化的探索，2005年萬科第一個工業化建築試驗樓完成。到了2007年獲得當時建設部的認可。到2016年，萬科旗下住宅工業化開工面積佔比已超過83.4%，部分城市已經實現了100%工業化建造。
但碧桂園4月份發的這份文件，以及現在曝光出來的問題，顯然印證了碧桂園並不打算全面走住宅工業化之路（實際上碧桂園住宅工業化比例僅有10%左右），而更多的是在傳統開發模式中尋找可壓榨的空間。
這些年業內對碧桂園項目質量的評價一直不算高，原因在於高週轉的碧桂園並未展現出優秀的運營和內控能力。
碧桂園能高週轉，跟以下幾點密切相關：
1、寬鬆的預售條件
碧桂園的大多數項目都在三四線城市，這些城市對於商品房的預售條件並不像一二線城市那麼高。在三四線城市，一個項目的資金投入佔比超過25%，並給出具體的施工進度和交付日期即可。
2、拿的主要是淨地
這是三四線城市的好處。這些城市搞開發，新區大批量的規劃，而碧桂園也主要盯著這些地方，吃下大量的淨地（完成基礎設施配套，場地內達到開工條件的土地），可迅速轉入開發，如果工人再連軸轉，效率的確驚人。
3、分段開發分期投入分期回收
碧桂園拿一大塊地，地價款分期付款，迅速預售回收資金，整個過程大概只需要4/5個月，再開發下一期。具備整個速度的房企，除了碧桂園沒幾家，曾經的恆大，現在的中梁算是吧。
碧桂園是一家大公司，財富500強，這次排名353，堪稱宇宙第一房企。從碧桂園對這次六安工地事故的回應來看，全然不提自身的問題，這樣的回應不夠有誠意。
據不完全統計，整個2017年，碧桂園各地工地事故超過了5起。2017年，碧桂園在駐馬店、萍鄉、鹽城、瓊海、陽江等地均發生過事故。 隨著時間的推移，碧桂園不斷累積的問題，會不斷蠶食公眾對碧桂園的好感。
隨著棚改和去庫存紅利的褪去，又該何去何從呢？
閱讀更多 樓市微觀察 的文章
