宙斯军
作为从事房地产营销策划工作8年的业内人士来说（其中，营销管理7年），理性简析这个问题。商品房商品房，既然是商品，必须遵循价值规律与市场规律！没有只涨不跌的商品，然而对于苏州这座城市来说，要理性分析。也许苏州房价在政策的趋导下会有下行可能，但下行的空间有限并且是短期的，长期看一定是上行趋势，所以对于投机者来说，无疑是沉重的打击。但对于长线投资的话，相对来说比较稳一点，如果仅是刚需购房者而且能够承受范围内，建议入手，毕竟谁也不一定能卡到房价最低点入手，在这个观望情绪浓烈的时候没人跟你抢，还能选个好一点的房子，跟开发商谈谈价格！
放眼全国大中城市，以苏州的综合竞争力以及吸引外来人口的能力与现房价来说，泡沫肯定有，但单拎放在苏州这个城市，这个价不算高，甚至说是偏低！
原因简述如下：
1、人口基数：苏州常驻人口1100万，目前省会南京、杭州只有800万，无锡只有650万，常州只有500万，所以房屋需求相对更大些；
2、地理优势：苏州为上海的后花园城市，随着长三角特大城市群的不断规划发展，苏州优势将越突显（上海人口外溢首选苏州），相比周边几个城市的竞争力还是非常明显的；
3、经济实力：苏州自身的经济实力位列除北上广深以后的“苏老五”，2016年GDP已超1.5万亿，人均收入更是全国第一，甚至高于深圳，南京、杭州2016GDP总量仅为1.1万亿（南京、杭州房价均价已超2.5万，而苏州只有1.5万）；
4、居住环境：上有天堂下有苏杭，苏州不仅位于东部沿海、沿江、沿太湖的江南水乡，苏州园林甲天下，而且还是长三角居住与生活环境最适宜居住的城市之一，不仅有着天然江南鱼米之乡养人环境，而且还有着小桥流水的悠闲生活氛围。古往今来人都喜欢水多地方，从人类起源至今天的繁华都市无不择善而居，泽水而栖，全国人民都想到长三角安家落户，而全长三角的人最喜欢住居住生活的城市是苏州，而并非上海、南京，可能是因为生活节奏的综合考虑！
5、供求关系：可以说房价的涨跌与供求关系存在最为密切的关系，目前苏州新房可售房源仅为5万套不到，那么库存消化周期仅为6-8个月时间，意味着供给侧的量不足，随着城市化进程，未来更多的人将要在城市生活，而综合以上多种因素，苏州的外来人口依然在不断地增长，供应不足，需求不减，未来房价怎么走不用多说了。
人称任大炮的华远集团董事长任志强，唯一敢说真话的人，政策方向错误，迎来的将是报复性反弹，老生常谈一直在说房价要继续涨，话虽尖锐，但确实最真实的。甚至曾经还流行这么一句话：信志强住洋房，信牛刀住牛蓬！
因为时间关系，更多具体细节就不细述了！
Ifyouthinkyoucan
苏州位于江苏省东南部，太湖东岸，长江三角洲中部，国家历史文化名城，风景旅游城市，国家高新技术产业基地，长江三角洲城市群重要的中心城市之一。
苏州有五个区，四个县级市人口在1100万左右，苏州市集旅游，居住于一身的城市。要不人们怎么说上有天堂下有苏杭呢，所以苏州是最适宜居住的城市。
苏州的房价虽然比不上隔壁杭州的房价，但杭州的房价已经透支了，未来的房价不具备上涨动力了。而苏州房价没有大幅上涨还具备的上涨空间，现在苏州最贵的房价应该算是园区和新区两个地点。和园区的最高房价是在东方之门，达到了五万元一个平方
这也是苏州最高的房价了，其它这的房价基本上都在1万多元。
由于去年苏州市出台的限购政策，使得苏州市的房价没有大幅上涨，但苏州市毕竟是一个适宜居住和旅游的城市，而且苏州市外资企业很多，是一个人才汇集的城市，未来几年苏州市的房子还具备上涨空间，不管你是用来投资还是用来居住，苏州都是个理想的城市，你们是怎样认为的呢？欢迎在下方留言。
江游达人
会的。成交量波动下行，价格却创新高
2015年下半年，苏州市新房成交量快速上行至历史高位，但2016年以来下行明显，11月交易量为多年来最低水平。2016年全年，苏州（市内五区，不含吴江区）住宅成交64478套，同比下降19.3%。回顾历史来看，苏州住房交易量在2015年达到9.7万套，处于历史高点，特别是2015年10月开始连续3个月交易量突破1万套，但从2016年2月开始，除3月和9月因调控政策预期（沪深在3月率先出台政策，9月多个城市出台政策），交易量略有提高外（分别成交9351套和13769套），整体交易量处于下行态势，11月仅成交2562套，是多年来的最低水平
虽然2016年苏州市新建住宅成交同比大幅下降，但在供给紧缺，库存较少的情况下，苏州市商品房价格再创新高。
在2015年商品房销售快速上升的情况下，2016年一季度苏州市房地产库存持续下行，最低仅为2万套，去化周期只有2.6个月。自2016年4月以来，苏州住宅短期库存水平稳步上行，到12月底的可售量为4.3万套，比最低点回升超过100%，出清周期升至5.3个月
虽然2016年下半年苏州商品房库存出现一定的回升，但去化周期仍处于低位，继续呈现供不应求的局面，这导致2016年苏州市房价快速上升。成交均价自2015年下半年以来持续上涨，2016年调控政策出台以来，近2个月高位盘整。2011-2014年，苏州新房成交均价一直稳定在1.1万元/㎡左右，但从2015年开始，苏州房价快速上涨，从2015年1月的1.19万元/㎡上涨至2016年的11月的1.59万元/㎡，涨幅达33%；样本住宅均价同比涨幅也不断提升，2016年4月突破20%，此后最高上涨至32%。2016年10月份出台调控政策后，苏州房价出现阶段性盘整，11月份同比涨幅有所回落，但房价仍处于历史高位。
内容小知识
如果你怕下降，就不要买，继续租房子住。刚需买房不管涨还是跌，都一样，反正就一套。长远看，房子越来越贵，够首付，有购房资格了赶紧买，反正是越等越买不起。昆山一个朋友，1月份买房差5万，现在再买同样房子差10万，6个月工作赚了6万，房价涨了20多万，首付就多了10几万，利息上浮还不算。没买房子的人一直在后悔中度过，买房子的人一直在压力中过度。
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首先回应问主第一个问题，这一年来苏州房价真的降了吗？
相比阶段性细化的数据，一整年的整体房价浮动图会更加直观。
上半年住房推地成绩单
上半年苏州市区已完成了2场大型土拍，共计出让了33宗地块，总出让面积约153.28公顷；其中住宅地块共15宗，8宗为纯住宅用地，7宗为商住用地，共计出让约85.15公顷住宅用地。
相对于今年390公顷的住房推地计划，上半年目标仅完成21.83%，这就意味着下半年的土地市场或将更精彩。
7月3日，苏州首次发布未来五年住宅用地供应计划，在这个计划中，未来5年苏州供应商品住房用地将达2050公顷（30750亩）！
根据业内以容积率2.0、均套建面120㎡的均数为例计算得出，未来五年苏州预计将新增约34.17万套房源。
这个供地计划一出台，就引发了业内外的强烈关注和讨论，苏小姐关注到有“壕供说”、“甘露说”、“风向说”等众说纷纭的评价。5年“供粮”已定，你猜苏州房价会降吗？
苏州“壕供粮”的背后……
其实在苏州最近跟上大部队之前，近两月已经陆续有热点城市公布了三年或五年住宅用地供应计划，如北京、广州、南京、厦门、重庆等。大家积极响应了4月时国土部发出的热点城市应编制住宅用地供应计划的建议。
苏州为什么需要“供粮”呢？根据苏小姐的认知，理论上，房屋存销比低于12个月就需要补库存。
For example~
存：截至7月6日最新苏州可售房源信息公示，住宅的存量为45517套。
销： 上半年苏州市区住宅类房源共计成交32345套，也就是平均每月成交约5391套。
苏州新房住宅存销比：45517套÷5391套/月≈8个月
So，苏州严重需要补补补补补补补补补补补补补库存！
而根据某研究院70城库存变动数据，5月份存销比低于12月的城市就有
35个，看来接下来要公布三年或五年住宅用地供应计划的城市还有不少噢。
“风向说”之看跌
过去苏小姐采访过一些开发商大佬，经常会听他们提到土地供应过紧是房价高的原因之一。例如去年
姑苏金茂府营销总监徐犇先生在谈苏州楼市裂变一周年时说过，“过去两年苏州楼市供需不平衡，整个市场供应相对不足，需求积累的爆发导致市场的去化周期短，从而造成了苏州房价的一波快速上涨。”可以这样理解：加大土地供应是解决供需矛盾的关键，达到平抑住房价格的目的。
供不应求，房价会涨。那么供需平衡，房价会稳；供大于求，房价会降吗？
就今年上半年来看，“降价”确实是苏州楼市常出现的一个关键词。相信大家看到过这样的一些热文标题：“4月107个盘，降价的竟然超过五分之三 ”、“6月苏州二手房价降了！60板块一半回落！”、“1块钱都没涨，苏州房价真的被强压了！”……
近期的房价变动数据也相当有说服力：
（各区新房价格变动数据）
（各区二手房价格变动数据）
再加上苏州5年住宅供地计划的公布，如此明朗地加大土地供应，就有人开始幻想起来了：这么多房源等着入市，又听说苏州人口流入下降，房价肯定要降了吧！
“风向说”之看涨
也有人理性地分析，认为苏州抑制房价的目标，很难单纯通过增加土地供应而达成。从以下几点原因就能想象：
1、“面粉价”居高不下，“面包价”静待时机
纵观上半年苏州的数场土拍，政策组合拳之下，房企拿地较为理性，土拍过程有"冷"有"热"、有"快"有"慢"。
虽然由于限价土拍今年地王不再有，但被压抑的火热其实能感受到，大家都心知肚明，有些优质地块的地价如果没被限价，必然不可想象。而不管是市区还是吴江，一部分乡镇的地价依然被刷新了记录。面粉价格降不下来，面包还会便宜吗？
2、现房销售时代来临，房价必然上涨
“当土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。” 去年8月政府出台的土拍规定让苏州开始步入现房销售的时代。
据统计，2016年9月至今，苏州市区（不含吴江区）共计出让36宗土地，其中26宗需现房销售，比例高达72%！
现房销售，开发商承担的成本和风险更高，这高出来的成本无疑是要转嫁到购房者身上的，可以预见，这是下一波涨价做准备。
3、有土地出让的板块房价上涨更快
绝大部分情况下，新地的价格都不会低于周边同类土地，而在市场调控的基础上，还会有一定幅度的上涨。有研究结果表明，有土地出让的板块房价上涨会更快更持续。
做一只精致的婊
从刚需的角度来讲，买房越快越好。今后的房价一定是还会涨的。
原因有三：一是在如今外向型经济不行、实体经济不景气的情况下，大中城市房价上涨是维持经济增长的唯一力量，房价是不可能下降的。
二是房价几乎与金融机构绑定，特别是大中城市房价技术高，降幅大的话，金融机构的不良率必然大幅上升，危及国家金融安全。
三是苏州这样的城市，有底蕴、环境好、发展潜力大，人口必然会不断涌入，对房子的需求不会将。四是货币一直在贬值，房价每年的涨幅低于百分之十的话，就抵不过货币贬值，实际上就是降价。
当然了，最重要的还是看你自己的需求了！
历史今朝
江苏省物价局近日召开的新闻发布会上，来自13市的334名专家学者、专业人士对苏州三季度房价走势已经做了判断
“以平稳为主，预测上涨、基本持平和下降的分别占27%、62%和8%，还有少量专家认为不能确定。”
我觉得还是很可信的，从走势上看目前价格已经蛮低了，就是降的幅度应该也不是很大
懒仁家的故事
去年看了半年的房子，苏州的。这样说吧，目前，二手房缓降平稳，幅度不会太大的。限购整体成交量下降，其实这点没啥卵用。新房还是微涨的，尤其是地段好的地方。涨也不会涨太多，跌也不会跌太多。根据苏州这个情况估计几年平稳然后再来一波上涨。地段你自己要看好，有些地方值不值这个价，能不能稳住，能不能涨，自己要好好看。
南山1231
说苏州房价降的基本上是无房者，真实情况是一直在涨，本人周围的房子包括拆迁房、商品房从未见过跌过，新开楼盘一个比一个高，就拿高铁新城那几个楼盘一来说，上半年基本在1万六，现在像建发开出3万左右，你说会跌吗？要跌也是猴年马月的事了。
