广州共有304个城中村，居住人口近600万，但城市安全标准又未覆盖到城中村，私自乱拉电线，燃气瓶密布，楼顶乱搭乱建，疏通通道不足等等，这些都是城中村现状。
2016年2月国务院对广州市城市总体规划的批复发现，在严控增量、盘活存量、优化结构的思路下，国务院要求广州合理控制城市规模，2020年市域常住人口需控制在1800万人以内，市域建设用地控制在1772平方公里以内，其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。明确在全市范围内划定69个城市更新片区，总面积209平方公里，以全面改造和微改造方式加快推进存量土地开发，彼时预计2020年可完成城市更新规模可达到85平方公里。
按照目前的城市规模来看，广州的城市建设用地已接近控制线，所以现在才需要用城市更新的存量土地来补充建设用地。
开发三旧改造用地是未来的趋势！
笔者考察了万科城中村改造项目——泊寓棠下八舍店，然后把所见所闻做了如下记录。
去了刚刚开放的泊寓新店，传说这是所谓的第四代产品，费了不少心力去摸索和实践，导致开业时间一推再推。我们果粉一般都很有耐心，会等你到天荒地老然后第一天发布就把你买到手，哇咔咔。这不，去看的时候太早，连管家都不在。
呐呢？这是在城中村吗？是的！而且距离泊寓另外一个300间房的店，才500米。
被公众号里够逼格的公区吸引，第一眼看到实景，还是略有失望。
但是门的三角造型不错，应该是很好的结合了结构问题进行的设计，大堂处处可见，给一楼公区增加了不少采光。
入门的门头上面安置防护网，这点还是想得挺周到的。
进门就看到心心念念的连廊，一下子有种进了监狱的感觉。但颜色不错，高级灰搭配蓝色，性冷淡风透着精英感。
现场明显还没有布置完成，有种冷落感，稍显空荡。
这种楼梯走在上面可没那么舒服，而且是透的，女生住二楼穿裙子下来十分不便。
洗菜盆下面用的是垃圾处理器，说能碎骨，避免堵塞下水道，卫生干净。
这次厨房收纳柜用上了锁，一人一柜，付费使用（当时这么说的），不知道执行得如何。
墙壁确实用心设计，虽然施工质量比较粗糙，但青年公寓是长租性质，是消费品，如果用开发商建设楼盘的标准来要求它那就输了，我们必然要抓大放小，重设计重实用。最最重要的是，照出来真的是逼格满满。
灯光的运用，也是这次看到的泊寓用了心的地方。无论是公区还是房间，连阳台都注意了射灯的使用，泊寓真是越来越懂我心❤️。
通过钢架楼梯上了二楼。随便进了一间13平左右的还未布置好的房间。
对面就是个握手楼。
灯光和软装色调搭配得很好，毕竟是样板间。
这个是亮点！把空调藏起来，让不大的房间看起来，整体性更强些
床头柜+床板收纳都组合在一起，看上去不错，但是问题也不少，比如床头柜深度，超过60公分，就很难取，这是个人体工程学问题；另外，床板下做收纳，和日本不一样的是南方显得潮湿，这块板下很容易生霉，或者发出怪味。
能省的尽量省了，毕竟是地产系，安防还是做得很到位的
一房一厅，很中意的户型，居然做出来了阳台。价格在2650-2950元。
在狭小的空间内，做到干湿分离，实属不易了
这就是那个隐藏的厨房，运用了错位墙：这个黄色墙的左手边这部分是不能打开的，因为后面就是隔壁房间的厨房！这个设计在卧室内的衣柜也运用了，在原有结构基础上进行了很好的整合。
既要考虑防护作用，又要考虑美观，这点处理上，和日本非常接近了
屋顶提供晾晒区，女儿墙也做了栏杆围护，这点也体现出地产系的风格
屋顶的大阳台还是花了不少血本的
现在，谈一下我们为什么认为这个叫它是一个城中村创新。不知你是否注意到，我们最开始说过它矗立于密密麻麻的城中村，这栋公寓有120间房，公区也不少，城中村那有这种面积的独栋公寓可以给它改建呢？所以，它是结集了5个握手楼改建而成！这么一看，这个奇怪的连廊设计、施工耗时之长、施工精细度一般就可以理解了，而同一地段的某地产代理的品牌公寓改造后的城中村，我们只能用惨不忍睹来形容，没有对比，就没有伤害。
这绝对是一个城中村改建长租公寓的典范，而且也只有拥有地产基因的品牌才能做得出来！
设计能力、施工能力、资金投入都是其它品牌公寓运营商无法企及的，而且也只有在大广州遍地握手楼的一线城市才能产生出这样一个有意义的作品，既是一种非常大胆的尝试，更是一个标杆性、极具创意特色同时又有深远影响的作品。
那么，城中村改造公寓项目能被大规模复制吗？
众所周知，城中村一般属于集体用地，相比深圳等城市的政府主导改造，广州政府并不直接参与此类城中村改造项目用地的出让与开发，只是作指导、协助的角色，一般由开发商直接与村委协商，在规划阶段经过规划局审批或者由政府出面举行招拍挂即可。
由于涉及到拆迁、补偿等问题，开发商前期与村委协商，后期开发所需的时间相对也会更长，所以城中村旧改进度缓慢也是自然的。虽然广州政府将城市更新提上了日程，未来更多或许还是侧重于旧城区的微改造，城中村项目的开发进度更多还是需要开发商自身的推动。
笔者认为，万科改造城中村公寓，一定有明显的示范效应，广深区的万科近期提出“统租运营+物业管理+综合治理”的模式，也是完全符合城市更新和城市旧改的总体规划，但是在操作过程中，还是会存在着和村里的价格博弈，同时改造后也大大推高了本区域的租金价格，这样对于租客来说，也是个不小的压力！
无论这么说，改造绝对是利大于弊！
未来，有地产爸爸的公寓运营商将有更多机会登上王者的舞台。
笔者全雳，长租公寓投资人，房东东创始人，中国公寓培训机构和诚信公寓联盟创办人，长期研究国内外租赁市场，多年的运营管理经验，成功投资多家品牌公寓。
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