一個地產老兵進入長租公寓後的自白

1，現狀

今年房地產業發生顛覆性變化，土地市場租售並舉、只租不售逐漸成為新常態，“房子是用來住的，不是用來炒的”被寫入了政府報告，高週轉、高槓杆、高收益的“地產老規矩”被精細化、智能化、定製化的“公寓新玩法”快速迭代。

於是行業中原有的參與者，包括但不限於地產中介系、連鎖酒店系、獨立創業系、地產企業系等各個派系紛至沓來。2017年下半年，隨著地產央企、政府租賃平臺和互聯網大佬的強勢進入，一時間，“公寓”成為熱搜詞彙、公寓行業成為“風口行業”，公寓媒體洛陽紙貴，公寓行業從業人員不管良莠都待價而沽……公寓行業一夜之間進入競爭白熱化態勢，公寓行業進入群雄並起、逐鹿中原的繁榮時代。

公寓行業（若真的可以算作一個獨立行業的話）作為地產行業的衍生行業，本身脫胎於地產業，一開始就打上了地產行業的“胎記”，處於原有產業鏈條的末端，那些賺慣了大錢、快錢的地產從業者，若真的想放低身段去做租賃運營“白+黑、5+2”的辛苦活，不管是在盈利模式、資源配置方式抑或企業管理方式上都會存在巨大的心理落差。

辛苦錢，不是每個企業都願意賺，也不是每一個企業都能賺。

2，趨勢

面對公寓行業（或者叫“住房租賃行業”可能更貼切）的全新競爭態勢，YOU+作為一個體量不大、高度重視客戶體驗的“重資產”公寓運營者，結合自身優劣勢分析，預判行業即將面臨三大趨勢轉變：從所有權到使用權、從持有規模到管理規模、公寓品牌到非公寓品牌。

一言以蔽之，“從重到輕、一輕到底”，是YOU+的戰略抉擇。這個戰略抉擇既是主動選擇，亦是被動接受。若論資金實力、論管控經驗、論行業基礎等硬條件，和諸多地產大鱷相比，YOU+其實是行業新兵；但若論用戶體驗、論文化創新、論跨界思維，YOU+則優勢明顯。揚長避短，趨利避害，我們很自然地選擇了現在的戰略方向。每個企業都有選擇自身發展道路的邏輯體系，我們的選擇只是一家之言，滄海一粟。

但是不管軟硬輕重，“規模

著眼於持有房量規模的獲取（傳統意義上的“重資產”）和租賃金融化絕對是當前的熱門話題，是基於原有地產思維定勢來打量“住房租賃行業”這個新物種，我們認為：“重資產”還可以細分為硬資產和軟資產兩種形式，我們的選擇，就是“重倉軟資產”，死磕運營管控體系化建設和全面開放合作。

不可否認，“大進大出、快進快出”的經營方式，應該不是真正意義上的空間運營和價值提升；但同樣不可否認，幾乎所有的行業到最後都是服務業，而所有服務業到最後，都有可能變成金融業。

我們的戰略定力，立基於對市場的判斷和自身優勢的充分評估，戰略只會不斷迭代，決不會輕易搖擺方向。住房租賃行業地產1.0時代的產業鏈末端，但會是地產2.0時代的產業鏈龍頭，內容驅動產業（而非資本驅動）的趨勢越來越明顯。

所謂“蟬躁林逾靜”，正是對當下行業趨勢最恰當的詩意表達。

3，未來

作為YOU+國際青年社區的操盤手，我們全體管理團隊對YOU+未來趨勢歸納為“四個改變”：改變對房間的依賴，做空間的生意；改變對平方的依賴，做立方的轉化；改變對有形的依賴，做無形的轉化；改變對房的依賴，做人的生意。

核心理念就是：由重到輕、由硬變軟；實則虛之、虛則實之，

YOU+在2016年11月首倡“去公寓化”，就是給市場一個明確的信號，輕資產輸出是既定戰略。在2016年至2017年這一年間，在集團層面成立“2.0創新場”，使得這一戰略得到堅決貫徹執行。

當時我們提出在2017年底之前實現基於房租的收入佔比將從90%降到80%，這個我們曾經吹過的“牛逼”，終於在2017年10月成功實現：YOU+北京蘇州橋青年創業社區的“非房租收入”已經攀升到18.7%。隨著試點成功，在可預期的未來，我們的“非房租收入”將會全面實現跨越式發展和非線性增長。

就在這個“大爭”的公寓春秋戰國時代，用“不爭”的開放姿態，做公寓行業基礎設施建設者、活化城市閒置空間，做城市存量資產的價值提升者、做新青年價值引領的文化樞紐，在“淘金熱”的大時代，我們專門負責提供好用的鐵鍬和耐髒的牛仔褲。

在中國漸漸開啟的大租賃時代，“夫惟不爭，故無尤”，是我們肯認的大道。與所有行業夥伴，同心同行，同享同進，發現商業之美、體味生活本意，是我們最終極的價值追求。

作者：鬱挺 YOU+國際青年社區 CEO

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