導語：根據相關法律法規，有權機關拆除違法建築必須經過法定的認定程序和拆除程序，在維護公共利益的同時還需要兼顧行政相對人的合法權益。
前些天，我們接到了一個北京通州區的法律諮詢。諮詢人張先生幾年前通過熟人介紹，在通州某村租賃了一片廠房。一番裝修後，張先生的設備零件廠終於開業了。
然而去年上半年，張先生突然收到當地鎮政府的拆違通知，張先生這才知道其承租的廠房其實是違法建築。當地政府雷厲風行，不久後便組織人員將涉案廠房強制拆除，廠房內各種物品及機器設備均毀於一旦，可謂損失慘重。
那麼對於本案，張先生應該如何維權呢？作為專業的企業拆遷律師團，我們給出的方案是從兩個角度入手：
一方面，從民事訴訟角度，我們可以請求出租人返還租金和承租人的裝修費（前提是合同約定承租人可以對廠房進行裝修）。合同的標的物必須合法，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。本案中，出租人出租給承租人的房屋是違法建築，因此雙方的租賃合同應屬無效，出租人應當返還廠房租金。而且出租人屬於過錯方，應當同時賠償承租人張先生的廠房裝修損失。
另一方面，從行政訴訟角度，我們可以請求該鎮政府就因強拆而被損壞的物品和機器設備承擔賠償責任。根據《城鄉規劃法》和《行政強制法》，該鎮政府以拆違為由三下五除二拆掉了涉案廠房，沒有保障房屋所有權人和承租人的陳述申辯權和行政救濟權，不符合法定程序。即便涉案廠房的確是違法建築，有權部門在拆除前也需要充分保障承租人的權利，因為建設違法建築的人是出租人，而非承租人，承租人不需要為出租人的違法行為“背鍋”。
在此，我們順便提醒廣大企業主，在租賃廠房時一定要調查清楚，看看對方出租的究竟是不是合法建築，有沒有合法的產權證明，這樣就能最大程度避免本案中這種情況，防止自己的財產受到損失。
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