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购房乃人生大事，若因贪图便宜或对房屋不甚了解而购买，可能会出现诸多不良后果。买了房屋过了户又不能实际入住，无疑是一巨大的亏损。本次列举一篇公报案例，在所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人不能基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。在此警醒各位购房者，千万不要操之过急，导致“财”“房”两空。
二、案件背景：
上海市浦东新区某室房屋（下称涉案房屋）原系被告臧树林房屋拆迁后以补偿安置款购得，2008年8月，系争房屋的权利核准登记至被告名下，房屋由被告及家人居住使用。
2011年8月12日，案外人李榛以被告代理人的身份与案外人谢伟忠就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为80万元，并于2011年8月12日，向相关部门递交了房产转移登记申请书，后系争房屋权利登记至案外人谢伟忠名下。
2011年10月，原告连成贤与案外人谢伟忠就涉案房屋签订了买卖合同，约定房地产转让价款为110万元。
2012年4月5日，系争房屋权利核准登记至原告名下。
2012年7月5日原告起诉案外人谢伟忠要求其将系争房屋交付原告，被告为第三人申请参与诉讼，后法院判决，确认以被告名义与案外人谢伟忠就涉案房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；驳回原告要求案外人谢伟忠将系争房屋交付原告的诉求；驳回被告要求确认原告与案外人谢伟忠就系争房屋的买卖关系无效的诉求。
现，原告以其已合法取得系争房屋，现被告仍居住在系争房屋中，严重侵犯了原告作为物权人对物权正常权利的行使为由诉来法院，要求被告立即迁出涉案房屋。
本案历经一审二审，最终，上海市中级人民法院认为：
虽然生效判决确认连成贤与案外人谢伟忠就系争房屋签订的买卖合同有效，但同时亦确认谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付系争房屋的义务，故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付系争房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任，连成贤虽然已取得系争房屋的产权证，但在其从未从出售方谢伟忠处获得系争房屋实际控制权的情况下，其径行要求系争房屋实际占用人臧树林迁出，本院不予支持。
【案例链接】
（2014）沪一中民二（民）终字第433号，臧树林诉连成贤排除妨害纠纷一案二审民事判决书，公报于《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第10期
三、美猫律法提示
从结论而言，我们可知，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院极有可能作出“合同无法履行”的判决，要求买受方向出卖方主张违约责任，而并非取得房产。故而买受人在购买房屋时，除了弄清产证登记权属外，还应当去现场核实确认，明确该房屋的占有情况，免得“财”“房”两空。
本案中法官的判决依据如下：
（一）第一层级：买卖合同的效力问题，确认占有是否合法、正当。
（如下图）
第一手房屋买卖合同，基于案外人李榛无权处分（涉及恶意串通）的情况下，将房屋过户给了谢伟忠，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示，已经生效判决文书判定自始无效。但是，第二手房屋买卖合同，因我国不动产系登记生效主义，买受方连成贤基于对房产登记簿的信任，支付了相应购房对价，并办理了变更登记，属于善意第三人，故而认定合同有效。
（二）第二层级：所有权与占有权能发生分离的情况下，确认产权归属。
本案存在一定的特殊性，其占有权与所有权发生了分离。因被告存在合法占有房屋的基础，此时对于所有权与占有权的冲突下，如何处理产权归属就成了核心问题。
原告系基于物权法第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”但法院认为，因由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋，且被告占有具有合法性、正当性，在这种情况下，所有权人无权要求占有人搬离房屋。因出卖方客观上无法向买受方履行交付房屋的义务，买受方应基于买卖合同向出卖方主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。
实际上，由于房产登记簿上的权属证明与实际占用往往有所差异，买受方在购房时一定要多多注意。购房前应做好相应调查，购房后遇到此种情况也应冷静对待。本律师建议，若购房后出现占有与所有权分离的情况下，在目前的裁判趋势来看，直接向出卖方索求赔偿较为现实，除了主张合同约定的违约金外，还可以参照购买时与诉讼时的房屋价差来索赔，用以弥补损失。此外，若出卖方难以实现赔偿，那么积极与占有人沟通协调，可能会取得意想不到的好结果。
作者@胡哲敏 律师
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