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摘要：我們認為在去槓桿緩和、貨幣政策有逐步寬鬆跡象的情況下，基本面超預期的可能性很大，房產稅短期看不到出臺的可能
市場對地產板塊的業績和基本面都有信心，對估值的擔憂主要來自貿易戰、去槓桿和房產稅。
基本面的預期差
我們四月中就一直強調，行業銷售將會持續向好，5、6月數據已經得到充分認證，雖然目前部分城市認籌比例下降，但下半年行業基數走低（2017年9、10月份負增長、平均增速僅1.7%遠低於上半年的15.8%）以及貨幣政策有逐步寬鬆的跡象，行業基本面將好於預期。
圖：商品房銷售面積（萬平米）及增速（%）
去槓桿的預期差
去槓桿導致的行業融資環境偏緊是上半年非常重要的一個制約，但從近期中央的幾次會議和政策釋放出的信號來看，寬鬆的傾向越來越明顯。7月23日國務院常務會議指出穩健的貨幣政策要鬆緊適度。保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕，疏通貨幣信貸政策傳導機制。對比一季度《中國貨幣政策執行報告》，關於流動性表述從"保持流動性合理穩定"變為"保持流動性合理充裕"，表述更為積極。
二季度以來央行也不斷通過定向降準、降息等手段改善市場流動性：2018年7月5日起，央行下調法定存款準備金率0.5個百分點，釋放的流動性用於定向支持債轉股和小微金融。此前央行已從2018年4月25日起下調大型商業銀行、股份制商業銀行等五類銀行的人民幣存款準備金率1個百分點，釋放的流動性用於償還MLF。2018年6月25日，央行、銀保監會等五部門宣佈，增加支小支農再貸款和再貼現額度共1500億元，下調支小再貸款利率0.5個百分點。
從7月初政府定調去槓桿轉為穩槓桿之後，直到理財新規出臺以及7月23日國常會傳遞的財政貨幣寬鬆預期，我們認為行業資金面偏緊的情況會有明顯改善，地產的穩增長作用依舊在（很多人認為沒有了）。
房產稅的預期差
7月16日，在2018年上半年國民經濟運行情況發佈會上，國家統計局新聞發言人毛盛勇表示，從房地產下一步發展情況來看，中央一方面進一步加強和完善宏觀調控，同時從供給側進一步發力，包括加快推進房地產稅相關政策舉措，實現多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策的落實，更好地促進房地產平穩健康發展，促進長效機制建設，更好地實現“房子是用來住的而不是用來炒的”基本定位。
國家統計局直接提到加快推進房地產稅，可能影響了市場對地產板塊的預期；但我們3月份就強調，年內出臺草案的概率不大，我們團隊預計最快18年12月全國人大常委會完成一次初審，19年全國人大常委會完成三次審議，最快要2020年提交人大全會表決，因此從法律程序看需要2021年之後才有希望施行，而且房產稅的徵收必須是交易環節稅費減免。即使一定要出臺也會是相對溫和的方案，前提是不影響行業和宏觀的穩定。
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