[原标题]楼市交易量或遇历史拐点 链家：租赁业将迎新机遇
房地产交易量将迎来历史性拐点？7月22日，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，经过连续三年的市场透支，交易量的周期性下降几乎是不可避免的，“这次下降也许不仅仅是周期拐点，也可能是历史拐点。”原华远地产董事长任志强也在博鳌表示，在政策保持不变的情况下，房地产销售量和投资还将保持持续下行的趋势。
楼市交易量将迎来下行周期
根据国家统计局公布数字，从2015年到2017年，全国商品房销售面积自128495万平方米，增加到169408万平方米。
对此，杨现领认为，“过去三年，是开发商最好的时代之一”，新房交易量一次次创出历史新高；然而，“最好的时代业往往是最焦虑的时代”。一方面，经历20年的开发浪潮，开工率（开工量/房屋存量）必然会下降到一个新台阶。另一方面，经过连续三年的市场透支，交易量的周期性下降几乎不可避免。这一背景下，几乎每一个排名前列的企业都在转型。不少企业开始涉足长租业务。
从去年以来全国商品房销售情况看，销售面积增速越来越慢，已经从去年上半年的16.1%，下滑到今年上半年的3.3%.
另外，从房企资金到位情况看，国家统计局公布的数据显示，今年1-6月，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。
相对于去年房企到位资金增速整体高于7%、去年上半年达到11.2%，今年房企到位资金整体处于低位。业内人士认为叠加今年还债高峰影响，一些房企的资金流可能出现问题，一些地区的开发增速也会继续下降。
住房租赁开启行业发展的第二曲线
基于对新房交易量趋势等的判断，杨现领认为，房地产业将从增量时代过渡到存量时代。住房租赁将开启行业发展的第二曲线，房地产行业将有“租购失衡”转向“租购并举”。同时，租赁供给的主体在于盘活存量，而不在于增量开发。
杨现领介绍，在国外，包括政府介入程度深的德国，接近70%的租赁房源也是来源于私人市场。而我国大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中，平均每户占有2.4套住房；最富裕的1%家庭则占有25%的空置房，平均每户拥有20间。发展租赁市场的关键就是盘活与利用闲置存量，通过金融手段支持专业化租赁运营机构对闲置房屋进行装修、改造与管理，使之进入租赁市场。
全联房地产商会创会会长聂梅生也提到，发展租购并举需要金融支持，要建立长租市场的融资机制，租赁和消费机制要上去，包括消费金融、租赁贷款等要有强有力的政策支持。
机构化租赁占比将提升
日前，贝壳研究院、21世纪产业研究院还发布了《2018住房租赁白皮书》。这份白皮书认为，租赁行业的机构化率进一步提升，中央和地方政府也多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房租赁的制度和体系建设。
目前，在北京、上海、杭州等十大热点城市中，北京租赁机构化的比例最高，达到10.3%，长三角、珠三角平均水平只有6.9%和2.6%。
白皮书认为，结合各地三到五年住宅和租赁住房供应计划、城中村整治力度等，到2021年，机构化租赁占比在各大城市将有2-5倍的增幅。 （文/张旭 ）
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