经济的发展都有它的周期和规律，
买房不比买菜，
要看向未来5到10年的发展变化。
因此在这个时代想要活的安稳些，
的确需要点智慧。
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先看一波往期回顾
● 2011年，洛阳市全年土地成交面积5773亩，创历史新高，“地王”频现。各大开发商进驻洛阳，已圈好了自己的地块，蓄势待发。
● 2012-2014年，每年土地成交均超过2300亩，也是众多大盘在洛阳拔地而起的高峰期，于是也带动了洛阳的新房库存量直线上升。
● 2015年，洛阳新房库存量已达到顶峰，城中随处可见已封顶但未交房的楼盘林立在城市之上，但销售情况不温不火。
● 2016年，中央去库存的政策接踵而至，随后棚改货币化政策宽松，繁华区域主力项目去化进度神速，拿到巨额赔偿金的村民成为了一股购房主力，催化洛阳楼市不断升温。
● 2017年，均价一直徘徊在6000左右的洛阳房价仅仅用了半年时间一飞冲天，多数楼盘单价破万，成功推助了洛阳荣登某月全国房价涨幅城市排行榜第二名。
● 2018年，大家发现市场上正在销售的楼盘寥寥无几，所以任凭哪个项目开盘，去化率都相当高。而且仅半年时间160多次调控砸下来，说明去库存任务已全面完成，又加上棚改政策收紧，涨幅明显变缓，然而已经被推高的房价却依然高高的悬在那里。
~1~
棚改贷款（PSL）已实质性收缩
PSL，又名抵押补充贷款，是央行创新性的货币供应工具，提供的是基础货币，具有放水效应。
PSL之所以重要，是因为它是货币之水，是典型的定向浇灌，目标就是为三四线城市的棚改提供源源不断的流动性，从而进一步支撑了棚改货币化。
简单来说，这项贷款的操作逻辑就是：央行以低利率通过PSL向国开行等政策性银行提供贷款，再由国开行将这笔资金定向发放于棚改专项贷款，地方获得贷款之后，就可以开展大规模的棚户区改造，而且还有真金白银进行货币化安置补贴。
2016年以来，以往拆一补一的实物补贴方式不再成为主流，现在主流的是货币化安置，拆迁户家家都是手握重金才签的字。
然后拆迁户们再将现金购买为他们认为有升值潜力的房子，这也就是为什么大拆大建后，三四线城市囤积了几年的房源一下被哄抢见底，且房价也被涌上天的根本原因。
房价暴涨，地价自然抬升，三四线城市政府的卖地收入也随之抬升，于是就有了偿还贷款的能力。就这样，完成了PSL定向放水到房价暴涨的自我循环。
（图）PSL资金流向
若房价一直涨，地价也会一直涨，卖地收入不断，这个循环就不会破。但棚改总会完成的，房价越高市场风险越大，国家怎么会置自己与危险之中，那么如何终结这一危险的循环？
~2~
棚改货币化终结，房价升降何从
众所周知，早几年前升龙集团进驻洛阳，大刀阔斧瞬间拆火了西工区的西小屯、涧西区的兴隆寨，后来还有五女冢的天城一品，以及近两年的瀍河旭升村的君河湾项目等等，多处城中村改造项目进展顺利且迅速，一栋栋高层住宅拔地而起，以至于到现在有些项目仍在销售中。
同时，也拆富了很多人，一家人赔十几套房子哪里住的完，留下够住的其他变现。为了抗通货膨胀，最流行的方式就是将现金变成有升值潜力的不动产，于是购买品牌大盘、学区房、地铁房等，必须是处理闲钱最好的方式。当走完这一波投资，房价又高一大截。
数据显示，经过涨价去库存和棚改货币化，全国楼市的库存已经下降到6年之前的水平。大多三四线城市也不再存在高库存的困扰。
因此，去库存政策可以全面退出，而棚改货币化也完全应该收紧。面对国家调控政策的正式发布，棚改货币化终结已然真实降临。
2017年碧桂园销售金额突破5000亿，荣登销售榜首，很多像洛阳一样的小城市，都是因为碧桂园来了之后，抬高了这里的房价。甚至去年9月，某媒体还透露了碧桂园的一次内部高管会议，莫斌宣布要大举进攻县城的战略。
仅半年有余，碧桂园却180度急转弯要逃离三四五线城市，全面叫停这些城市的覆盖战略，就是为了用规模和利润保证现金流。原因呢？就是要实现现金快速回流周转，哪怕负利润，也要抢现金流。而碧桂园正在进行的项目，上面给与指示要求加快工期，早日进入销售阶段。卡死棚改货币化，审批权上收回央行，也难怪碧桂园这样的大咖会及时调整战略。
棚改货币化虽不会一刀切，还会因城市而异。但大势已去，碧桂园的退出就已经向三四线城市的高昂房价敲响了警钟。
~3~
2020年棚改收官，谁来支撑房价
棚改本身并没有任何问题，这是名副其实的民生工程，有问题的是棚改货币化。推高房价的同时，地价也会进一步推高，这是地方政府相当有力的收入来源。
从2014年到2017年，棚改货币化的比例从9%跃升到50%以上。这为市场提供了天量的流动性，从而激起了三四线房价的暴涨。
棚改货币化推高房价的同时，也推高了地价。地方政府靠卖地保证财政收入，再支撑起偿还棚改贷款和行政支出。当库存量已下降，若继续棚改货币化，那天量的流动将无人买单，政府更不会将此好事拱手让人。
按照既定规划，2020年是棚改的正式收官之年。届时全国的棚户区改造基本完成，地方政府也就再没有了刺激楼市和经济的借口。
棚改货币化给社会带来的负面影响显而易见，迟早有一天，洛阳要直面自己的城市经济基本面。每年新增人口情况、消费内需情况、支柱型产业经营情况等，都将会重新成为能否支撑住洛阳房价的重要因素。
~4~
现在是该买还是不该买
据数据显示，洛阳6月份的销售情况依然是涨，只是涨幅已明显变缓。但成交均价仍高居在7243元/㎡的噩梦中。
“房住不炒”是中央一再贯彻的调控口号，显然决心要恢复房子本是居住的天然属性。
对于住宅产品，无论是当下还是未来，你的需求目的只要是居住，那么买在哪里价格多少，都很值得。至于要何时上车，中国的俗话常说赶早不赶晚，在有限的青春里看尽世间繁华，才不会遗憾。
除了居住属性之外的产品，还是那句老话：地段！地段！地段！至于其他因素，那就仁者见仁智者见智。
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