文| AI財經社 鄒帥
編|鹿鳴
又一家千億級房企宣佈要轉型。
華潤置地7月18日發佈了企業的新戰略——圍繞綜合開發、城市建設運營、城市更新、產業平臺、創新業務等五大業務，全面轉型城市綜合投資開發運營商。
這並非個例，大中型房企紛紛在謀求轉型，這種轉型大多不是要真正拋棄房地產，而是不只做單一業務，在保持地產的基礎上進行多元化佈局。有些房企會藉助地產作為流量入口進行相關多元化，比如萬科圍繞地產加碼的物流、長租、商業等業務。有些房企也會走完全跨界的道路，比如恆大67億元投資FF汽車，成為大股東。房企們的商業模式變得越來越複雜。
聲稱要做中國“產業之王”
2017年華潤置地銷售額為1520億，在第三方研究機構克而瑞發佈的榜單上排第十名。
其實對於華潤來說，綜合開發、城市建設運營以及城市更新已經是經營了很久的業務。截至2017年底，華潤置地開發業務進入59個城市，超180個項目，土儲可建面接近4900萬平米，75%集中在一二線。
地產開發業務是房企的基本盤，即使是宣佈要轉型，也不可能真的拋棄房地產業務。
作為舊改出身的華潤置地，在城市更新領域早已積累了大量資源，僅在華南區域已獲得約90個城市更新項目。而在城市建設運營方面， 華潤其實是十年前就開始參與深圳的建設運營，目前中標項目約52個，投資額超過450億。華潤置地作為“後海片區總運營商”，將對深圳後海2.26平方公里進行綜合運營。
產業平臺和創新業務是華潤新加碼的方向。在今年4月的時候，華潤置地稱要做中國的“產業之王”，進軍智能、健康、空港航城、文旅、時尚、田園綜合體等六大產業。此外，華潤還想通過創新業務來進行創業孵化。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴AI財經社，華潤集團本身有很多產業優勢和人才優勢，這方面華潤置地是可以積極導入的。而對於當前房地產轉型的匹配度來說，大健康、文旅等產業本身是可以和地產業務做結合的。對於智能等業務，則和其對於新技術的導入能力有關。從這幾個角度看，華潤本身憑藉其資金實力和轉型迫切程度，都會在此類新領域發力。
鬱亮稱萬科十年後可能不是地產公司
華潤不是最近唯一一家說要轉型的。就在前不久，曾經的行業標杆萬科突然宣佈要“拋棄房地產”，在市場上激起很大的浪花。
在6月29日的萬科股東大會上，萬科現任董事局主席鬱亮表示：“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。我現在在琢磨我們各地的公司把‘地產’這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產，而是萬科企業。”
對於轉型具體要走到哪一步，他說無法回答十年後物流，商業等的佔比，但清晰的是萬科未來是美好生活的服務商。2014年，鬱亮提出萬科要轉型為“城市配套服務商”的發展戰略，如今已被“美好生活的服務商”替代。
雖然此後萬科多次解釋沒有拋棄房地產，住宅依舊是萬科業績的最好保障。但萬科明顯早已不是一家單純的房地產企業，在多元化轉型的路上它已經走了很遠，甚至偶爾被市場批評“過度多元化”。
在2014年萬科宣佈轉型後，萬科開始四處出手。2015年萬科成立了萬科物流發展有限公司，佈局物流地產領域；2016年萬科收購印力商業集團96.55%的股權，大規模進軍商業地產領域；2017年參與投資蘇州華人文化投資中心，進入文化娛樂產業。
多元化究竟能給萬科不同的板塊之間帶來怎樣的化學作用尚需時間檢驗，但在地產領域，萬科在2017年第一次失去了在住宅地產主業的銷售冠軍位置。
根據克而瑞地產發佈的研究報告顯示，2017年，碧桂園全年累計完成銷售金額5500.1億元，超過了萬科的5239億元，位居第三位的恆大也僅與萬科存在100億的差距。但萬科也沒有急著要扭轉局面，轉型依舊是鬱亮口中的熱詞，甚至在股東會上說出了那番讓市場震驚的話。
恆大多元化屢敗屢戰
而最近入股高科技造車產業的恆大，在此前已經有過幾次多元化失敗的經歷。
2013年，恆大高調宣佈多元化進入快消領域，但是營業三年，卻始終是企業的拖累。以恆大冰泉這款產品來說，2014年營業收入不足十億，一年淨利潤虧損28.4億。
除此之外，恆大還做過金融保險，健康產業，音樂，足球等，但都無法實現盈利。
到2016年9月，恆大終於宣佈將出售旗下糧油、乳製品及礦泉水非主營業務，總代價約為27億元人民幣。關於出售的原因，中國恆大稱，為了未來更專注於地產業務。
但恆大並沒有如公告所說的那樣專注於地產業務，而是選擇了再次出手，跨界造車。
行業焦慮
除了這三家房企巨頭外，融創也曾進軍大文娛，投資樂視；碧桂園也在進軍新農業……為何這些企業都不願只專注於房產領域，一定要謀求轉型？
房企競爭的一個特點是大舉拿地，拼規模，這意味著企業需要大量的資金來作為支撐。因此幾乎每家房企都揹負著高昂的負債，2017年的銷售冠軍碧桂園更是揹負9000億的鉅額負債，相比2016年總負債5000多億增長了幾乎一倍，負債率高達88.89%。
只有規模擴張成為大型企業，才能擁有更多話語權，在融資發債等環節更順利的獲得資金，這進一步刺激企業去拿地拼規模，成為一個循環。
在樓價上漲的同時，地價也隨之增長。此外，房產行業受政策影響比較大，限額限購是家常便飯。在“房住不炒”的大背景下，企業融資愈發艱難，不僅有限貸政策還有限價、停止住房抵押貸款這樣的政策來限制房企的資金來源。融資成本成本越來越高，企業的毛利率也隨之下降。
在監管收緊之後，地產債在債券市場上也不再受歡迎。而在幾年前，地產債在市場上還大受追捧，發債是房企們最大，成本最低的資金來源。上市公司的股價也沒有好消息，即使很多房企去年的銷售額有所進步，房企的股價在近年以來已經經歷多次大跌，不少房企紛紛選擇回購自家股票來保持股價穩定。
在一二線城市進入存量房時代後，很多房企開始進攻三四線城市。不久前，國開行分支行暫停棚改項目審批的消息讓很多房企感到雪上加霜，地產板塊又大跌。
高負債運營的房企們每天都要面對著鉅額的債務，並且時間越久，利息也就越高。在融資困難的背景下，企業的資金鍊也很緊張，隨時可能有債務逾期。在這種情況下，焦慮的房企們開始紛紛選擇使用高週轉來回流現金，比如鉅額債務壓頂的碧桂園。但碧桂園在高週轉的同時，始終面臨著低質量的質疑，近期更是伴隨著各種維權，工程坍塌的新聞。
因此，無論房企規模大小，都面對著高負債、融資難、利潤率低，以及監管帶來的不確定性。這是行業內共同的焦慮。
城市升級也使住戶和地方政府對地產有了新的需求。對住戶來說，消費升級使他們更關注房子和相應的配套設施，比如社區醫療等。對於政府來說，希望企業能打造更多的產業平臺，活化城市功能。華潤置地在產業平臺上發力也與此有關。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對AI財經社表示，去房地產化，其實不是說不做房地產，而是說要降低比例，同時要改變相關商業模式。尤其是地產高速增長的時代過去，接下來實際上還是需要有各類新的創新，這都需要房企主動調整方向和投資節奏，進而尋找更好的投資機會。
很多房企積極打造做運營商的概念，本身也是對此類新業務進行的新思考。多少也是為了對沖傳統拿地等方面的壓力，走輕資產運作的模式。
對於萬科的再度“去地產”，他認為是因為萬科有實力和原始積累，而對於其他企業來說，地產銷售依然是維繫現金流較好的手段。所以可以認為萬科帶頭形成了一個方向，但是別的企業在轉型方面還是需要謹慎，樂觀看待房地產市場的機會，尤其是住宅市場的機會依然是需要的。
閱讀更多 AI財經社 的文章
