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7月12日，住建部召开媒体吹风会，发布了今年上半年棚户区改造进程，以及下半年相关工作安排。
今年1月至6月，全国棚户区改造已开工363万套，占今年目标任务的62.5％。
在最受关注的棚改货币化政策走向问题上，将因地制宜地推进棚改货币化安置。要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。
对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；
商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。
也就是说，跟过去相比，货币化安置的比例肯定会下降，但是没有去完库存的三四线城市，还会继续推进货币化安置，这就意味着一些城市，比如库存周期在12个月以上的，房价还有较大上涨空间！
货币化安置和实物安置对房价的影响区别在哪里呢？
货币化安置，是拆迁对象拿到货币补偿款后，以加杠杆的形式，转身就去市场上买房，可以迅速推动房地产销售，这是第一个作用。
房企销售业绩好了，进一步推动了他们新开工、施工的速度，直接拉动了房地产投资，这是第二个作用。
房子卖的快，房价涨的快，库存去完了，接着会加快房企去土地市场拿地的节奏，地方政府土地收入也盆满钵满，这是第三个作用。
而实物安置即分配安置房，只能拉动房地产投资，不计入房企的销售数据，而且周期较长，所以只具备第二个作用，不具备第一个和第三个作用。
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三四线城市无疑是棚改的主战场。
数据显示，2017年一线、二线及三四线城市棚改总套数分别为9.1万套（占比 1%）、107.3万套（占比18%）、492.6万套（占比81%）。
在三四线城市，货币化安置对三四线城市住宅商品房销售面积的拉动效应显著高于一二线城市，测算数据显示，棚改货币化在三四线城市的去库存面积约为一二线城市的4 倍，占总销售面积的比例也显著高于一二线城市，在2017 年达到26.1%，高于一二线城市13.6个百分点。
从具体省份来看， 三四线城市棚改货币化安置面积占销售面积比重超过50%的有四个省份，分别是黑龙江（55%）、新疆（76%）、青海（80%）、甘肃（52%），而东部地区省份如 广东（1%）、福建（2%）、浙江（7%）、江苏（7%）棚改货币化对于房地产销 售规模的影响相对较小。
这个比例越高，说明棚改货币化安置对这个地方的房地产销售和房价的上涨贡献越大，反过来，一旦货币化安置退出，房价上涨就会完全失去动能。
湖南岳阳，2017年货币化安置比例达到98%，带动住宅销售面积占全市住宅总销售面积524万平方米的53%。
我们湖南湘潭更加夸张，近三年全市共实施棚改4.2万户，棚改货币化率平均达到90％，2017年实现了100%货币化率，有力地助推了房地产市场去库存。
但2018年政策有变，在今年2月份湖南省住建厅向各市下达棚改任务的时候，就提到，对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策，更多采取新建棚户区安置房的方式，并大力推广装配式建筑。
而具体的货币化安置比例是多少，常德住保办给市民的回复是，原则上以货币安置为主、实物安置为辅，无具体比例，征拆户可根据自身要求选择安置方式。
根据甘肃政府网的信息，甘肃省2016年棚改选择货币化安置的户数中，有41%的选择了住房安置，2017年为27%，其余人则自由支配补偿款。
以后具体多少，还是看国开行能审批多少钱下来！这才是关键！
2016年及2017年棚改总投资金额分别为14800亿元和18400亿元，平均每套棚改的投资在24-30万元之间。
棚改的资金来源主要有这几个方面，政策性银行贷款、政府财务支出（中央及地方）、城投平台企业债以及其他融资渠道。
其中政策性银行贷款为国开行、农发行向地方政府提供的棚改专项贷款，国开行方面，截止到2017年末国开行棚改贷款累计发放34075亿，2018年前5月新增投放规模4369亿元，今年的规模是不少，主要看后面的数据会不会减少，如果按照住建部今天的说法，政策真的因地制宜，这个规模我估计至少要减少三分之一。
政策性银行的资金来源主要为PSL（抵押补充贷款），2014-2017年国开行、农发行两家政策性银行棚改专项贷款总规模为3.67万亿元，其中由PSL提供了2.68万亿元，占比达到73%，此外国开行和农发行发行的债券也提供一部分资金。
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这次影响最大的是哪些城市呢？
是已经暴涨过的三四线城市，因为库存已经去完的，差不多都翻倍了，即使没翻倍也涨了百分之八十。
这种城市，需要引起高度警惕，已经翻倍的地方能够全身而退就即时退出，即时由于当前库存不足，房价还在涨，也不要再留恋了，尽快落袋而安，三四线最大的问题是二手房市场流动性不足，别看新房账面值涨的起劲，二手房要成交一套周期很长。
这种城市，货币化安置确实应该踩刹车了，否则房价长期非理性上涨，等棚改计划结束，无法想象会造成什么后果。
不止是货币化安置需要改为实物安置，我觉得应该重新严格审查棚改项目，有的地方为了去库存，为了拉GDP，大干快上，把根本不需要拆除的一些好房子也纳入棚改计划，这纯属一种资源浪费。
还是以我们湘潭为例，截止至今年5月底，湘潭市城区新建商品房剩余可售量为203.28万㎡，与2017年底相比下降26.38 %。其中，商品住宅剩余可售量为115.85万㎡。而湘潭县、湘乡市、韶山三个县级市的住宅可售量加起来只有10万平米。湘潭的住宅去化周期只有4个月了。
但按照原计划，2018-2020年，湘潭还有136个改造项目，涉及10.63万户居民，投资622亿。其中2018年棚改16331套，涉及62个项目。
这是什么概念呢？2015-2017年，湘潭棚户区改造户数是5.65万套，投资资金279亿元。未来三年的规模不降反增。
而2017年湘潭全年的新建商品住宅销售套数2.7万套，2016年才1.6万套。
去化周期这么短，按道理是不应该再采取货币化安置了，否则现在房价被人为炒作的泡沫太大了，日后跌落的危险非常大，现在唯一的补救方式，不是改为实物安置的问题，而是应该重新审查这些棚改项目，量入为出，不要再搞棚改大跃进了。
还有哪些三四线城市房价有空间呢？正如住建部所言，不搞一刀切，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置，
也就是房价还没怎么涨的三四线，还将继续以前的模式，涨价-去库存，主要是一些西部和北部城市，房价一定会补涨，对于刚需而言，应该尽早买入。声明：本文仅代表作者个人观点，不代表乌鲁木齐特价房观点，不构成投资建议。
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