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7月12日，住建部召開媒體吹風會，發佈了今年上半年棚戶區改造進程，以及下半年相關工作安排。
今年1月至6月，全國棚戶區改造已開工363萬套，佔今年目標任務的62.5％。
在最受關注的棚改貨幣化政策走向問題上，將因地制宜地推進棚改貨幣化安置。要進一步合理界定和把握棚改的範圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。
對於商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；
商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
也就是說，跟過去相比，貨幣化安置的比例肯定會下降，但是沒有去完庫存的三四線城市，還會繼續推進貨幣化安置，這就意味著一些城市，比如庫存週期在12個月以上的，房價還有較大上漲空間！
貨幣化安置和實物安置對房價的影響區別在哪裡呢？
貨幣化安置，是拆遷對象拿到貨幣補償款後，以加槓桿的形式，轉身就去市場上買房，可以迅速推動房地產銷售，這是第一個作用。
房企銷售業績好了，進一步推動了他們新開工、施工的速度，直接拉動了房地產投資，這是第二個作用。
房子賣的快，房價漲的快，庫存去完了，接著會加快房企去土地市場拿地的節奏，地方政府土地收入也盆滿缽滿，這是第三個作用。
而實物安置即分配安置房，只能拉動房地產投資，不計入房企的銷售數據，而且週期較長，所以只具備第二個作用，不具備第一個和第三個作用。
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三四線城市無疑是棚改的主戰場。
數據顯示，2017年一線、二線及三四線城市棚改總套數分別為9.1萬套（佔比 1%）、107.3萬套（佔比18%）、492.6萬套（佔比81%）。
在三四線城市，貨幣化安置對三四線城市住宅商品房銷售面積的拉動效應顯著高於一二線城市，測算數據顯示，棚改貨幣化在三四線城市的去庫存面積約為一二線城市的4 倍，佔總銷售面積的比例也顯著高於一二線城市，在2017 年達到26.1%，高於一二線城市13.6個百分點。
從具體省份來看， 三四線城市棚改貨幣化安置面積佔銷售面積比重超過50%的有四個省份，分別是黑龍江（55%）、新疆（76%）、青海（80%）、甘肅（52%），而東部地區省份如 廣東（1%）、福建（2%）、浙江（7%）、江蘇（7%）棚改貨幣化對於房地產銷 售規模的影響相對較小。
這個比例越高，說明棚改貨幣化安置對這個地方的房地產銷售和房價的上漲貢獻越大，反過來，一旦貨幣化安置退出，房價上漲就會完全失去動能。
湖南嶽陽，2017年貨幣化安置比例達到98%，帶動住宅銷售面積佔全市住宅總銷售面積524萬平方米的53%。
我們湖南湘潭更加誇張，近三年全市共實施棚改4.2萬戶，棚改貨幣化率平均達到90％，2017年實現了100%貨幣化率，有力地助推了房地產市場去庫存。
但2018年政策有變，在今年2月份湖南省住建廳向各市下達棚改任務的時候，就提到，對於商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策，更多采取新建棚戶區安置房的方式，並大力推廣裝配式建築。
而具體的貨幣化安置比例是多少，常德住保辦給市民的回覆是，原則上以貨幣安置為主、實物安置為輔，無具體比例，徵拆戶可根據自身要求選擇安置方式。
根據甘肅政府網的信息，甘肅省2016年棚改選擇貨幣化安置的戶數中，有41%的選擇了住房安置，2017年為27%，其餘人則自由支配補償款。
以後具體多少，還是看國開行能審批多少錢下來！這才是關鍵！
2016年及2017年棚改總投資金額分別為14800億元和18400億元，平均每套棚改的投資在24-30萬元之間。
棚改的資金來源主要有這幾個方面，政策性銀行貸款、政府財務支出（中央及地方）、城投平臺企業債以及其他融資渠道。
其中政策性銀行貸款為國開行、農發行向地方政府提供的棚改專項貸款，國開行方面，截止到2017年末國開行棚改貸款累計發放34075億，2018年前5月新增投放規模4369億元，今年的規模是不少，主要看後面的數據會不會減少，如果按照住建部今天的說法，政策真的因地制宜，這個規模我估計至少要減少三分之一。
政策性銀行的資金來源主要為PSL（抵押補充貸款），2014-2017年國開行、農發行兩家政策性銀行棚改專項貸款總規模為3.67萬億元，其中由PSL提供了2.68萬億元，佔比達到73%，此外國開行和農發行發行的債券也提供一部分資金。
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這次影響最大的是哪些城市呢？
是已經暴漲過的三四線城市，因為庫存已經去完的，差不多都翻倍了，即使沒翻倍也漲了百分之八十。
這種城市，需要引起高度警惕，已經翻倍的地方能夠全身而退就即時退出，即時由於當前庫存不足，房價還在漲，也不要再留戀了，儘快落袋而安，三四線最大的問題是二手房市場流動性不足，別看新房賬面值漲的起勁，二手房要成交一套週期很長。
這種城市，貨幣化安置確實應該踩剎車了，否則房價長期非理性上漲，等棚改計劃結束，無法想象會造成什麼後果。
不止是貨幣化安置需要改為實物安置，我覺得應該重新嚴格審查棚改項目，有的地方為了去庫存，為了拉GDP，大幹快上，把根本不需要拆除的一些好房子也納入棚改計劃，這純屬一種資源浪費。
還是以我們湘潭為例，截止至今年5月底，湘潭市城區新建商品房剩餘可售量為203.28萬㎡，與2017年底相比下降26.38 %。其中，商品住宅剩餘可售量為115.85萬㎡。而湘潭縣、湘鄉市、韶山三個縣級市的住宅可售量加起來只有10萬平米。湘潭的住宅去化週期只有4個月了。
但按照原計劃，2018-2020年，湘潭還有136個改造項目，涉及10.63萬戶居民，投資622億。其中2018年棚改16331套，涉及62個項目。
這是什麼概念呢？2015-2017年，湘潭棚戶區改造戶數是5.65萬套，投資資金279億元。未來三年的規模不降反增。
而2017年湘潭全年的新建商品住宅銷售套數2.7萬套，2016年才1.6萬套。
去化週期這麼短，按道理是不應該再採取貨幣化安置了，否則現在房價被人為炒作的泡沫太大了，日後跌落的危險非常大，現在唯一的補救方式，不是改為實物安置的問題，而是應該重新審查這些棚改項目，量入為出，不要再搞棚改大躍進了。
還有哪些三四線城市房價有空間呢？正如住建部所言，不搞一刀切，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置，
也就是房價還沒怎麼漲的三四線，還將繼續以前的模式，漲價-去庫存，主要是一些西部和北部城市，房價一定會補漲，對於剛需而言，應該儘早買入。聲明：本文僅代表作者個人觀點，不代表烏魯木齊特價房觀點，不構成投資建議。
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