案情回顧

老百姓常常認為，拆遷和中彩票一樣，相當於一夜暴富。然而在現實生活中，很多人卻越拆越窮，因為根據當地拆遷辦制定的安置補償方案，拆遷戶們得到的補償，遠不夠再重新置辦一套房產，或者即便可以選擇房屋安置，超出面積的部分，還得自己掏一大筆錢……在這些所謂的“城中村改造”、“棚戶區改造”、“舊城區改造”的民心工程中，很多老百姓都得不到根本的實惠，“拆遷還得倒貼一大筆錢買房，還不如不拆呢！”來看一個類似的案例：

2015年，九原區政府對本區相關街道開展舊城改造，徵收規模9163平方米。貨幣補償價格為4000元/平，或直接按評估機構鑑定價格進行補償；房屋安置參照”徵一還一”的原則，回遷面積超出的部分，按市場價補差價。

馬未春（化名）的家庭小麵館（有營業執照）被納入徵收範圍。但該房屋產權證登記的並不是營業房性質，而是住宅性質。區政府以證載性質為住宅為由，未對該面館按營業用房進行補償，雙方因此未達成補償協議。

後經評估，馬未春被徵收房屋住宅部分評估單價為3100元/平方米、自建房單價為860元/平方米、大門500元、菜窖1200元、圍牆739.2元、硬化617.4元。區政府據此對馬未春作出xx號房屋徵收補償決定。

一、若選擇貨幣補償，馬未春依方案可得補償金額342290元（含裝修費），依評估可得補償金額為270067元，就高不就低；加上搬遷補償費（10元/平），合計348807元。

二、若選擇房產調換，馬未春可用有證面積98.08平的住宅，加上160018元的差價置換期房，無證部分（自建房）另外補償16301元；再加上搬遷補償費1953元、裝修補償費4093元、臨時安置費9416元，五項合計由馬未春支付差價共128255元。

馬未春認為區政府作出的xx號房屋徵收補償決定違法，侵犯了其合法權益，故提起訴訟。

一審法院（包頭中院）認為:《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。九原區政府作為縣級人民政府有權依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》徵收馬未春國有土地上的房屋並作出徵收補償決定。馬未春提出本案房屋徵收決定違法，因本案被訴行政行為並非房屋徵收決定，而是九原區政府依據公佈的徵收補償方案作出的xx號房屋徵收補償決定，因此，馬未春認為徵收行為違法不屬於本案審查範圍。

因房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，縣級人民政府有按照徵收補償方案作出徵收補償決定的職權。馬未春對被徵收房屋的評估報告有異議，可根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十條的規定，自收到評估報告之日10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。馬未春被徵收房屋的價值，是由包頭市xx房地產估價事務所按照《國有土地上房屋徵收評估辦法》評估確定的。評估報告作出後，依法送達馬未春，同時送達了複核權利告知單。馬未春對評估結果在規定期限內未按規定向房地產價格評估機構申請複核評估。

關於馬未春認為其房屋系商業用房，不是住宅，馬未春的房屋產權登記設計用途為住宅，其按照商業用房使用，但未依法辦理變更登記和提供繳納相關稅費憑證，不能否定房屋登記設計用途為住宅的性質。關於馬未春認為土地應當給予補償，包頭市xx房地產估價事務所已經作出評估報告，且土地性質為國有劃撥用地，馬未春主張按照商業用房補償及土地應給予補償於法無據

。九原區政府作出xx號房屋徵收補償決定後，依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，在房屋徵收範圍內予以公告，符合法定程序。對於馬未春認為該決定違法，侵犯其合法權益的訴訟請求，不予支持，一審法院判決駁回賈曉的訴訟請求。

馬未春不服，提起上訴。二審法院（內蒙高院）經審理判決駁回上訴，維持原判。

馬未春仍不服，向最高院申請再審。

高院裁判

最高院經審理認為：本案的爭議焦點為xx號房屋徵收補償決定是否合法公平。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條規定：”為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人（以下稱被徵收人）給予公平補償。”因此，在為公共利益需要徵收房屋時，應充分保障被徵收房屋所有權人的合法權益。在城市房屋徵收過程中，尤其要注意合法合情合理的解決其中久拖不決的遺留問題。國辦發明電（2003）42號《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》（以下簡稱42號文）在第四部分“完善相關政策措施，妥善解決遺留問題”中載明：“各地要本著實事求是的原則，採取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。”42號文確定瞭解決城市房屋拆遷中久拖不決遺留問題的基本原則，即對待遺留問題，不能一刀切，完全按照產權性質不給予住改商房屋有關經營方面的任何補償。

本案中，涉案房屋雖產權性質為住宅，但馬未春提交的證據證實其自1998年起已將涉案房屋用於經營，且已依法取得營業執照，符合42號文中”應給予適當補償”的適用條件。雖馬未春僅提交稅務登記證，未提供納稅證明，但馬未春一直主張其符合免予納稅情形。原審法院未進一步查明相關事實，審查涉案房屋是否符合適用42號文的情形，而是直接確認xx號房屋徵收補償決定合法，且已給予馬未春適當補償確有不當。此外，xx號房屋徵收補償決定適用了已廢止的徵收與補償暫行辦法，屬適用法律錯誤。故，本院認為原審法院認定事實的主要證據不足，適用法律、法規確有錯誤，應予提審。據此，最高院裁定本案提審，再審期間，中止原判決的執行。

律師點評

像本案中馬先生一家賴以維持生計的小麵館，1998年起營業，因為歷史遺留原因保持了所有權證上住宅的性質，若拆遷辦僅以住宅的標準予以補償，加上自建部分又補得少，那麼，馬先生一家得到的補償將遠遠不夠重新安家立業，而如果馬先生選擇房產置換，還得自己倒貼一大筆錢，因此拆遷對於馬家來說並不是真正意義上的福音，而是一場變相的災難。

不過好在馬先生在認清現狀後，及時主動地訴諸於司法途徑解決。經最高院審判，確認了徵收方無視營業用房的實際情況執意按住宅性質對馬先生的房屋進行補償的行為違法。重申了42號文中，對待遺留問題不能一刀切的原則，不能完全按照產權性質不給予住改商房屋有關經營方面的任何補償。