前日，樓市專家隔空論劍，甚是熱鬧，有唱衰的，有唱多的，唱多的最有代表性的三位分別是經濟學家管清友的“能買兩套就多買兩套言論”；中央貨幣政策委員會委員樊綱的“六個錢包”言論，前華遠董事長任志強在房地產金融論壇上再次開炮。
在這裡面，前兩位專家，我接觸的比較少，任志強先生我倒是瞭解些，早些年也曾聽過他的講課。這位先生，什麼話都敢講，喜歡引用數據，有些言論可能有演講或課程氣氛需要的情況。不過有一些觀點，我還是比較認同的，作為從業人員，也受到一些啟發。
那麼有人說，你們那麼認同，但開發商為什麼不一直囤地、個人一直買房，我認為經營企業不僅僅是看準方向猛幹就可以，需要考慮到方方面面，比如資金就是一個很大問題，與企業的決策者是獨斷還是經理人制這些因素都有很大關係，這個問題不細聊。
下面來談談，為什麼房價仍會上漲？什麼貨幣貶值、棚改拆遷等影響因素暫不談，這裡只談兩個主要原因：
1.需求是決定房價上漲的源動力。人口城市化不可逆，任何發達國家都是如此。我國也不例外，必然由不發達走向發達國家的過程，這一過程也是因為城市經濟發達，而農村經濟不發達，農業機械化集中生產不需要那麼多人口，更多的人口必然往收入更高的城市轉移。我們現在戶籍人口城市化是42%，要達到70%的目標，路途還很遙遠。國家定的是2035年基本實現現代化，差不多還有15年以上時間，城市人口這麼大缺口，如果這些人口陸續進入城市，這期間讓房價原地踏步嗎？顯然答案是否定的。
另外，現在隨著生活條件的改善和對品質生活需求提高，選擇獨居生活的人群也會越來越多，指望一家子人住在一起越來越不現實，這還不包括不結婚的單身人士對住房的需求。所有的這些住房需求，不是我們簡單的人均住房數據計算可衡量的。
2.限制供應和需求的短視行為。相信一些城市的人深有體會，本來房價漲到一定程度，樓市會經歷一個自然調整過程，但是一些城市反而出臺一些限購、限土地供應等限制需求和供應端的做法。本來不緊張的市場，反而變得緊張，包括最近的搖號政策，現在搖號看似公平做法，實際上把市場弄的更緊張了，似乎到了每一次開盤必搖號，每搖號一次必售罄。之前為什麼三、四線城市房價漲不上去，就是土地供應太多，庫存太多。現在呢，有些人學聰明瞭，限制土地供應，人為造成土地緊張。我認為這是要不得的，最好的做法是要求土地供應井然有序，既不積累過多庫存，也不造成供不應求，保持房市穩定。
大家試想一下，每年的需求是一定的，但是土地老壓著不供應，土地開發到交付都需要週期，未來幾年市場的需求怎麼消化，調控政策中的限購取消後，市場需求如何消化？這很無解？等長效機制嗎？在現實環境下，這玩意沒那麼容易解決問題。
按照此思路，對於未來房地產增值潛力城市的選擇，我認為可以分三個梯隊去選擇：
第一梯隊，三大城市圈核心城市，這裡房價現在最高，但現在還遠不是天花板，強者恆強，當然這是針對大資金人群。
第二梯隊，國家中心城市，加東部和中部省會城市，再加一個海南，其實海南可以算1.5梯隊。國家中心城市承擔國家未來戰略發展提升空間，後續會有更多的大政策去支持塑造和建設區域中心，甚至參與全球競爭。國中城市還未公佈完，可繼續看。沒有當選中心城市的省會城市也不用氣餒，省會也是省內那麼多人口城市化的重要選擇，房價只多不少。還有一個海南島，獨特氣候資源和政策支持，加上多次的建設嘗試，未來一定會走出騰飛的發展模式，看好。
第三梯隊，大灣區輻射城市、都市圈衛星城市。這些城市受到地理優勢影響，隨著交通的改善和產業轉移的帶動，同城化發展也是未來的發展方向。這些城市經濟發展水平高，購買力強，房地產高溢價也是自然的事。
結論是：從相當長時間來看，未來的房價漲是一定的，但各類城市漲幅有大有小，如果漲幅攤薄在每一年的話，有賺的多、有賺的少、有僅僅抗通脹、有跑不贏通脹情況，這一切都因城市間的差異決定。
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