今天，跟大家聊聊楼市的话题。
今年5月房企共完成融资金额451.17 亿元，这一规模比去年4月的融资规模减少了41.34%，创下近一年以来的最低额。
而另一方面，今年有总计近2000亿的房企债务到期，三四季度将迎来高峰。
在债务到期大潮来临之际，房企融资规模却出现收缩，不免让人发问：房地产商还能挺多久？中国的楼市将走向何方，房价会跌吗，我们还能买房子吗？
偿债高峰期到来
前一段时间，央妈发布《中国区域金融运行报告（2018）》中提到：部分房企负债率较高，偿债压力较大。
这是央妈自2004年发布运行报告以来，首次警示房企高负债率风险。
那么，房企负债情况到底有多严峻呢？
有数据显示，2017年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的最高位。
其中万科、绿地控股、保利地产位列前三，分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元，负债均超过5000亿元。
到今年一季度末，房企资产负债率上升到79.42%，创下13年来的最高峰。
在金融去杠杆的政策下，房企的杠杠率却“步步高升”，债务风险在步步逼近。
那这个负债率到底有多恐怖呢，举个例子你就明白了。
今年一季度末，万科的负债达到10289.27亿元，是海南省GDP的3倍。也就是说，海南省老百姓工作3年，才能还得了万科的债务。
房企面临这么高的债务压力其实也不是最糟糕的事情，但问题严重的是，这些债务的偿还时间点开始来了。
2014年底，央妈放宽了货币政策。2015年第三季度至2016年第三季度是房企公司债的发行放量期，公司债期限结构以“3+2”年期限和“2+1”年期限为主。
也就是说，从现在开始到2021年，是各大房企不得不还钱的时候了。
据统计，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。
与此同时，海外债券到期规模也开始上升。
有数据显示，2018年下半年，中国地产企业海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平，2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。
很明显，从现在开始，房企的债务要开始大爆发。
融资渠道受阻
如果房企要缓和债务压力，那“借新还旧”是房企的必然选择。
但在国家调控房地产与金融去杠杆的大背景下，自2017年以来，房地产企业融资渠道受阻，银行、债券、股权等渠道纷纷收紧。
据国家统计局数据，今年1—6月份，房地产开发企业国内贷款12292亿元，下降7.9%；利用外资28亿元，下降73.1%。
银行不给房地产商面子，而债市、股市也纷纷打脸房地产商。
5月以来，交易机构大比例地抛售地产债，龙湖和泛海债券价格大幅下跌。
而另一方面，房企发行的公司债券也频频遇冷。据Wind的统计数据，今年以来到6月初，已有356只债券取消或推迟发行，计划发行规模合计2270.36亿元。
5月30日，合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券遭到“中止”。
5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”。
5月28日，碧桂园拟发行的一笔200亿额度的小公募债，状态也显示为“中止”。
5月25日，花样年集团（中国）有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债，也显示为“中止”。
5月24日，龙湖地产内地实体公司拓展的一笔80亿小公募显示为“中止”。
……
此外，还有大批的房企正在排队发债。在我看来，终将避免不了被“中止”的命运。
房企在国内发债遇冷的同时，地产股在股市的表现也是遭遇寒冬。从年初到现在，地产股上半年市值蒸发已超万亿。
从今年初到现在，万科市值跌去 1700 亿；招商蛇口、保利地产跌去逾 500 亿；港股中国恒大、碧桂园、融创也跌去数百亿市值。
在境内融资不易，房地产商只能寻求境外融资。
2018上半年房企境外融资规模达到2000亿元，占融资总量的34.3%，较2017年再度上升近11个百分点。
看起来，境外融资是一个不错的融资渠道。
但国家在今年5月下旬明确了“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务”。
也就是说，境外融资这条路也开始被堵死了。
借不到大量的钱还债，但又必须还钱，各大房地产商开始了快周转、快销售、快速回笼资金的操作。
说到高周转，不得不提到以此闻名的碧桂园，今年上半年，碧桂园销售业绩最为抢眼，是唯一一家半年销售超过4000亿元的房企。
当然，也有很多事故让大家触目惊心：6月24日，碧桂园上海的工地出现模架坍塌，造成1死9伤的重大事故；7月2日，安阳市中华路碧桂园在建工地发生火灾。
关于碧桂园维权的消息也层出不穷，毕竟房子建得太快，导致房屋质量太差了。
与此同时，绿城要求员工加速资金回笼，坚决执行“早销，多销、快销”的策略。还有泰禾、旭辉等房企“高周转”的种种做法在不断被报道。
碧桂园，绿城尚且如此，中小地产商更是处在生死边缘了。
房企爆雷，房价会跌吗？
很多人会问，房企负债高企，房价是不是会下跌？
房企在贷款过程中，一般是以土地和在建工程作为抵押担保的，这些贷款的还款来源主要来自于开发项目未来产生的现金流。
换句话说，开发商要在还款期限内尽快尽多地高价卖出房子。
所以，房企必须要保证房价和地价不跌，而且土地还得持续卖，持续开发。用新开发的项目作为抵押品，来偿还之前的欠债。
而目前地方政府债务非常严重，需要靠出让土地来续命，因此也不会停止与地产商的合作。
今年以来，恒大依然在南昌、无锡、杭州等二三线城市补充项目。其他的大房企如绿城、碧桂园、中海、华润等等也都在建房子。
这样的操作逻辑，说白了就是房企被倒逼着将债务通过高房价的形式转移到老百姓身上。
事实上，他们的逻辑是正确的。
在摇号购买、城市抢人、棚改货币化政策下和各种全款优先、捂盘不卖的鼓吹下，买房的人越来越多，房价也会一直上涨。
据统计，1-6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%；商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。
销售面积增长 3.3%，而销售额增长幅度却达到13.2%。可想而知，房价涨幅有多大。
所以在我看来，下半年，就算房企债务高企，房价依然不会下跌，甚至还会继续涨。
不过房价虽然不会下跌，但高负债的企业却面临生死时速，就看他们回笼资金的速度和到期债务之间如何平衡的问题了，也就是如何保障资金流的稳定的问题。
今年以来，大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。
所以，我认为对于龙头房企而言，虽然债务规模高，但融资通道相对而言还算通畅，回旋的余地比较大。
但对于中小型房企而言，那就麻烦大了。
在我看来，随着偿债高峰的来临，信用债违约必然会增多，融资利率会上升，那么债券价格必然会下跌，而且中小房企在下半年必然会雷声更响。
财小妹给一个良心建议：少碰地产股，少碰地产债，买房要小心买到烂尾楼。
2018年注定雷声滚滚的一年。
在资金面紧张的情况下，高杠杆的房地产行业正游走在危险关头。
接下来，我们会看到一批违约的开发商袭来……
作者简介：财小妹，新锐财经主笔，互联网金融人，微信公众号:财妹钱铺（caimqp）——每天原创赚钱干货文章，带领大家走向人生巅峰，欢迎围观
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