摘要：中環中心有多好，值得買方掏402億港元？
撰文|張銀銀
賣！賣！賣！李嘉誠“跑了”風波再起。
402億港元，長實賣出其所持有香港中環地標75%全部權益的傳聞，終於坐實。長實集團11月1日發佈公告，正式披露中環中心出售相關信息。
這棟創香港商廈交易紀錄的樓，到底由誰買下？此次交易，長實具體又售出了中環中心的哪些資產？中環中心有多好，值得買方掏402億港元？這個售價，靠租賃需要多少年才能賺回？
槓桿遊戲就這些問題進行逐一分析。
1、外界十分好奇，誰花巨資從長實手上買下中環中心？按照長實的披露，買方為中國港澳臺僑和平發展亞洲地產有限公司 C.H.M.T. Peaceful Development Asia Property Limited。
該公司為一間根據英屬處女群島法律註冊成立之公司，乃一家為收購目標公司而特別設立之特殊目的公司。
長實公告還披露，經董事作出一切合理查詢後，就彼等所知、所悉及所信，買方及買方之最終實益擁有人均為獨立於本公司及本公司關聯人士之第三方。
披露的信息十分有限。但此句話也意味著長實此次賣出交易，生變可能不大，是經過深思熟慮和嚴謹盡職調查的。
從過往李超人的賣出交易歷史看，每一次官宣之後的賣出，基本都能如期交易。如去年賣出的上海世紀匯廣場，迄今沒有聽說什麼變動。這和萬達不久前賣出半壁江山，一而再再而三生變，直到最近細節上還有變動不同。
不僅如此，長實公告還披露，此次交易定金為40億2000萬港元。能拿得出這麼多真金白銀的企業，定不簡單。對了，此次交易價格較2016年傳聞的交易價增加了約12.6%。
若此，綜合分析，掏得起數百億、高溢價、創下香港商廈交易紀錄的中環中心轉手，交易對手一定豪、不簡單。外界一度傳是以內地石油系統機構為首的財團。具體是誰？過段時間，應該會大白於天下。
不過槓桿遊戲認為，能夠玩得轉香港這個老牌資本主義金融中心高端寫字樓的公司，全世界有幾家其實都數得過來。所以，如果只是一般中資企業或財團，買下中環中心後自己運營還是分售，可能是個有趣的事情。
2、李嘉誠轉手的中環中心到底包括哪些資產？首先，槓桿遊戲簡單回顧一下中環中心的歷史。中環中心於1998年落成，由長實與香港市區重建局前身土地發展公司合作開發。
所以，這棟高346米，建面10多萬方、地上共73層的寫字樓，並不都是長實的。
根據長實公告，槓桿遊戲找到此次，長實所出售中環中心的具體資產如下：
(1) 發展項目入口大堂樓層的1號鋪、2號鋪、3號鋪、4號鋪、5號鋪及6號鋪；
(2) 發展項目42樓的商業單位及辦公室單位；
(3) 發展項目19樓、20樓、21樓、22樓、23樓、25樓、26樓、27樓、28樓、29樓、30樓、31樓、32樓、33樓、35樓、36樓、37樓、38樓、39樓、43樓、45樓、46樓、47樓、48樓、49樓、50樓、51樓、52樓、53樓、55樓、56樓、57樓、58樓、59樓、61樓、62樓、63樓、65樓、66樓、67樓、68樓、69樓、72樓、75樓、76樓、77樓及78樓；
(4) 發展項目地下1層、地下2層及地下3層的402個泊車位；
(5) 發展項目位於地下上層、入口大堂樓層、6樓、42樓及天台頂層之展示空間。
圖1.長實出售的中環中心詳細資產包 圖表來源|長實中環中心出售公告
簡單說，買方可以得到中環中心部分商鋪、48個樓層的寫字樓和幾百個停車位、大堂和天台。
3、中環中心有多好？值得買方掏402億港元！根據長實官網的介紹，中環中心旁邊有這些“朋友”：1.香港聯合交易所、加拿大領事館、日本領事館；2.恆生銀行總行；3.匯豐銀行總行；4.渣打銀行總行；5.金銀貿易場；6.長江集團中心；7.怡安華人行；8.和記大廈；9.郵政總局；10.海港政府大樓。
圖2.中環中心區位圖及周邊“朋友” 圖表來源|長實官網
是不是位置顯赫，鄰居都很豪！
確實，中環中心，位於皇后大道中99號，可謂黃金地段。經香港海底隧道，東隧及西隧前往各區亦極為方便。完善之行人天橋系統，將中環中心連接至各主要政府部門，金融機構及機場快線香港站。
此外，中環中心開窗即是維港全海景。
圖3.中環中心開窗即是維港全海景 圖表來源|長實官網
寫字樓再好，402億港元畢竟是個大數字。為此，長實和交易對手是這樣協商的：
買方須支付利息，利息按年利率2.5%並以200億港元為本金（即402億港元扣除買方已支付的訂金及延期費後之餘額）計算，並由延期費支付日期起計算直至新完成日期。已累算的利息須按月在每個歷月的最後一日向本公司（代表賣方收取）支付，而最後一期的利息則在新完成日期向本公司（代表賣方收取）支付。
也就是說一次性付不完，可以展期，而且利率真是便宜。長實賣得誠意十足。就像當初萬達準備借錢給融創買自己資產一樣。
4、中環中心盈利能力如何？402億港元，最起碼要12年左右才能賺到。即便香港的前途和命運讓部分人憂慮，但當下，和內地大部分寫字樓不同，香港核心寫字樓的收益其實是比較高的。
槓桿遊戲此前簡單分析過長實地產2017年中報。特別值得注意的是，長實地產投資物業稅後淨額為49.3億港元。主要由中區優質寫字樓物業價值上升所致。
圖4.長實地產2017上半年利潤情況 圖表來源|長實地產2017年中報
此次長實的公告也披露，2015財年，目標公司（中環中心）除稅及非經常項目前及後之綜合純利（包括該等物業公平值之變動）分別約為7億400萬港元及6億500萬港元。2016財年，目標公司（中環中心）除稅及非經常項目前及後之綜合純利（包括該等物業公平值之變動）分別約為35億100萬港元及33億8500萬港元。
圖5.中環中心盈利能力 圖表來源|長實中環中心出售公告
確實，如戴德梁行的報告所顯示，2017年第三季度，香港中區寫字樓租金繼續創下新高，達到每月126.6港元/平方英尺（約為每月1363港元/平方米）。
這個租金水平，意味著在香港中區（中環、上環及金鐘區域）租一個100平方米的寫字樓單位，每月平均租金開支需要13.63萬港元，這也創下了2008年第三季度以來的新高。
當然，升幅已較上半年放緩。
很有趣，如上所述，2016年中環中心的盈利能力，較2015年大增5倍多。不過，即便按照33.85億港元的年純利，要賺到402億港元也需要近12年時間。
在2016年10月27日《李嘉誠的上海世紀匯廣場是如何賺翻的？》一文中，槓桿遊戲也曾計算過，留著自己經營上海世紀匯廣場項目，再過15年長實也抵不過那次倒手所賺。
上海世紀匯廣場是商服用地，拿地都已經12年了，再加個15年，等於27年，等正兒八經賺錢時，土地使用年限都快到了。
這還要除去每年的各種成本，也就是說，李嘉誠先生如果自己留著上海世紀匯廣場項目，基本不可能在15年左右，獲得那次未經審核的得益62.2億港元（約人民幣54.3億元）。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到這麼多利潤，一下子倒手就賺這麼多，值！
所以，李超人賣出的，從來都是附著在商業物業上的時間溢價。同樣，按照此次長實公告所顯示，長實持有的中環中心2016年末賬面值約為198億2500萬港元。基於2017中報的面值，長實此次出售得益將約為145億港元。
誰知道12年裡會有什麼意外，落袋為安，並不算很差的選擇。
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