徵地拆遷律師團隊崔鵬
全國各地的徵地拆遷的聲勢浩大之下，村裡房屋拆遷佔著比重之大不可想象，然而拆遷之後生活住房的保障是農民最關注的焦點。所以，各地方為了農民今後安置居住事宜，建設安置房以供選擇。那麼，在房屋拆遷過程中，被拆遷人到底選擇貨幣補償還是安置房呢？村裡拆遷選擇安置房怎樣才是可靠地，你瞭解嗎？今天徵地拆遷律師團隊崔鵬為大家講一講！
一、安置房法律規定
村裡房屋拆遷，法律依據是《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、最高院司法解釋、各部委的規範性通知、各地方法律法規等等。村裡的房屋拆遷是先徵地後拆遷，因此拆遷是依據土地徵收程序予以實施。村裡房屋拆遷的補償包括：房屋及宅基地的補償、地上附著物的補償、裝修的補償等等。補償方式貨幣補償或產權置換。今天重點“置換房”話題。
1、置換原則：保障被拆遷人原有生活水平不降低，長遠生計有保障；
2、置換標準：按照房屋面積置換房不得低於1:1；
3、置換位置：原地回遷或異地安置，如以棚戶區名義拆遷，被拆遷人可優先選擇原地回遷；異地安置主要是區位的差價計算。
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二、拆遷安置補償方案存在的問題
實踐中，徵地拆遷律師團隊崔鵬通過辦理案件針對拆遷安置補償方案，加以總結、揭露其存在諸多問題。
1、戶口與人口
實踐中，村裡拆遷的安置補償方案很多以戶和人口為認定予以補償，30平米-幾百平不等，兒子只要年滿18週歲可認定為一戶，而外嫁女雖然戶口為轉出但不予以認定。
揭露問題：依據法律規定：農村集體經濟組織成員資格的認定：是否具備農村集體經濟組織所在地常住戶口；是否在農村集體經濟組織所在地長期生產、生活；是否以農村集體經濟組織的土地為基本生活保障等等，並不是純粹以性別、年齡、結婚來認定。
2、房屋及宅基地補償
現行的法律法規並沒有規定村裡房屋必須有評估程序，評估只在國有房屋徵收是必經途徑。然而拆遷方以評估程序來評估房屋及宅基地予以補償。
揭露問題：針對村裡房屋評估是好事，但是我們要考量評估機構的選擇權歸屬是誰？評估的方式是什麼？評估的程序又是什麼？這些都是存在的重要問題。
3、人口安置
實踐中，拆遷方以人口或戶為單位給予幾十平米安置房，原房屋-安置房=多餘面積（每平米補償幾百元），選購安置房面積超出部分以指定價格回購。
揭露問題：法律規定產權置換的情況下是以原房屋面積認定，不得低於拆一換一，並不能單純按照人口給予補償。例如當年努力掙的錢都投入到房產之內，建造500平方，三口之家生活居住美滿。然而拆遷後按照人口給予補償只有100多平方，剩餘面積以幾百元每平方補償，周邊商品房已達到好幾千，造成住房嚴重縮水。這已經違背了法律關於拆遷的原則，保障被拆遷人原有生活水平不降低。
三、安置房你真的存在嗎
實踐中，拆遷方為了達到拆遷的進程，往往各種口頭承諾（籤空白協議），安置房的環境、容積率、地上地下停車位、物業價格低、幾年之內換房等等，但是很多年被拆遷戶還以租房形式漂泊在外，安置房還是在虛無縹緲的理想之中。在此徵地拆遷律師團隊崔鵬提示被拆遷人，拆遷是以拆遷協議為準，口頭承諾並不能作為法律依據，只有實實在在落在紙上並法定為甲方區縣級人民政府或區縣級國土局公章才具備行政合同效力。有效的拆遷安置補償協議具備以下內容：1、房屋的面積、位置、樓層、朝向等等；2、產權辦理的時間；3、過渡安置費、超出過渡期限支付的倍數；4、違約責任條款；5、房屋交付時間；現房安置是否經過國家各質量部門的審批合格，權屬證書是否能辦理。
對於農民來說，也許一輩子辛辛苦苦攢下來一套可居住的房屋，因拆遷導致無房居住、居無定所的悲哀局面。所以，被拆遷人遇到此類情況擦亮你的雙眼，不懂法律不要緊，諮詢專業徵地拆遷律師團隊就是你的事情，請收齊你們的抱怨、埋怨、指責、不知道，這些都是藉口，莫要最後因這些藉口造成不可挽回的被動局面。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
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根據法律規定，房屋徵收遵循“先補償，後搬遷”原則，而房屋徵收的補償方式一般分為三種：一是貨幣補償，二是產權置換，三是前兩者的結合。
農村房屋拆遷選擇貨幣置換的補償價格一般不得低於房屋的重置價格，也就是在原有房屋被拆除後再建一個同樣的房屋需要花多少錢。
選擇產權置換，有幾種情況：原地回遷、就近安置、異地安置。產權置換時，安置房所在地段與原房屋所在地段價值相差無幾的情況下面積上最低是1:1,視情況進行修正，有的地方也存在1:1.2甚至1:1.3的情況。選擇安置房一定要考慮到多種因素，最重要的就是安置房的面積較之前房屋面積是否存在縮水現象，因為很多地區在置換房屋時將安置房裡的公攤面積也算在了置換面積之內，這樣勢必存在房屋面積縮水的問題，因為被徵收房屋評估面積只包括套內面積而不包括公攤面積，而產權置換房的面積通常是套內面積與公攤面積的合計；再一個就是大家都關心的產權問題，安置房屋一般在五年後可以辦產權證並上市交易，相關辦理產權手續是由拆遷方配合辦理，因此這一點要提前協商好；最後房屋產權性質、面積與容積率降質。
一般來說，一份完善的房屋產權置換協議應當包括如下內容：（1）產權置換房地點與面積。（2）產權置換房單價及差價結算。（3）產權置換房施工及裝修標準。（4）交款方式及時間期限。（5）交房時間期限。（6）遲延交款、交房的違約責任。（7）產權置換房的土地證及房產證辦理時限、費用承擔、權責約定。（8）其他根據俄個案情形應當交代明確的事項。
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根據相關法律規定，房屋土地的徵收補償分為貨幣補償和產權置換補償兩種方式。被拆遷人可根據自己的實際情況選擇一種最有利於自己的補償方式。
那被拆遷人到底是選擇貨幣補償好呢？還是選擇安置房？
我們首先來看看二者的優缺點：
貨幣補償：
優勢：貨幣補償最大的好處在於快捷、糾紛少、且一次性了斷，不會產生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等後續問題；如果可以拿到充足的貨幣補償，被拆遷戶可以選擇符合自己對地段、朝向、面積等要求的房屋進行購買，不受任何限制；有能力的被拆遷人，也可用這筆錢進行創業、投資等，進行貨幣的再升值。
劣勢：《國有土地上房屋徵收與補償條例第十九條規定：對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
該規定裡涉及兩個信息：一是補償合同、二是情勢變更。放到實踐中來說就是如果選擇貨幣補償，很可能會遇到拆遷方給的補償不合理的情況，這就涉及合同欺詐問題；再者就是會遇到簽字拿錢後，房價上漲的問題。如果拿了拆遷補償後，房價突然上漲，被拆遷人此時再維權，困難會相當大。
根據經驗來看，要選擇貨幣補償，需要被拆遷人有一定的理財和投資能力，且有較好的市場眼光。或者有創業決策的這一類被拆遷人可選擇貨幣補償。
置換補償：
優勢：置換補償最大的好處就在於有現成的安置房。理想的情況下，可以是幾倍的比例安置，甚至還有一定的貨幣補助；還有，一般來說，產權調換房屋價格遠遠低於市場價，所以選址房屋置換補償是比較划算的；另一方面，如果被拆遷戶的原來的房子地段比較好，交通很方便，要是可以選擇原址還建，那還是很合適的，因為原址還建的房子畢竟是新房子，而且地段交通等優勢也沒有喪失。當然，這都是比較理想的情況。
置換補償的風險相對於貨幣補償要多一些，主要有：
（1）、安置房房子質量不合格、地段不符、面積不符等，跟拆遷方籤合同的時候，約定的好了地理位置，房屋面積，朝向。可是交房的時候，不是位置比原來的偏，就是房屋面積小了，或者是朝向變了。拆遷方不按照當初約定的協議補償的可能性很大。
（2）選擇了產權調換，一旦房子被拆遷，這就意味著被拆遷戶在一段時間內將沒有自己的房子居住。為了解決這個問題，一般拆遷方會給被拆遷戶一定數額的過渡費讓被拆遷戶自己租房住。問題也隨之而來，這個過渡費夠不夠租房?租的房子夠不夠一家人居住?過渡費能否支撐到安置房建好?這些問題都是需要考證的。
綜上，被拆遷人原房屋的各種因素都比較好，補償價格理想或者自己資金不足，不足以另購房屋的這一類人，可選擇房屋的置換補償。
那麼，對於你來說，是選擇貨幣補償合適，還是選擇置換補償合適呢？
