導語
自打限購令出臺，已開盤的項目忙著網籤，沒開盤的項目忙著備案價，總之，開盤的沒幾個。
本文關鍵詞：
1、上週樓市預售證情況
2、沒證就交誠意金top3項目
3、昆明誠意金亂象
上週樓市一覽
限購令出臺以後，有兩個項目開盤，一個是7月7日開盤的xinshidaiguangchang，另一個則是7月14日開盤的lvchengchunjiangmingyue。
其他均為亮相發佈/售樓部開放等活動，其中包括，保利堂悅（新品發佈）、中交金地·中央公園（品牌/案名發佈）、呈貢吾悅廣場（開售樓部）、遠洋新幹線（新品發佈）、西城時代（新品發佈）等。
先看預售證情況。（時間為7月1日-7月15日，信息來自昆明房產信息網，另，呈貢新區本週沒有預售證）
其中，綠地滇池國際健康城已開盤；藍光林肯公園預售面積僅2000多平，應該不是住宅；金地九樾預估可能本週開盤；萬科翡翠也已於上月開盤；中海雲麓九里拿下第二張預售證，預計第二批房源即將開盤。
官房·都鐸城邦在週五的時候已經發布七號院3棟和10棟排卡的信息，93-138㎡板式高層/小高層，預計即將開盤。（該項目對外釋放的預計均價為14500元/㎡，認籌排卡需要凍結10w）
那麼問題來了，怎麼又有的項目開盤，卻沒有預售證？
昆明“誠意金”大比拼
比如上週開盤的lvchengchunjiangmingyue暫沒有預售證，微信選房，開盤選房需要另交意向金25w（還不包括此前認籌排卡的錢），網友qiaoxu表示“置業顧問說8月31日前能拿到預售證”。
（網友跟小陳的對話截圖）
（lvcheng項目線上微信選房截圖）
有網友gese反映，“7月7日xinshidaiguangchang開盤，這位網友同樣交了17.5w的“誠意金”，選好了樓層，但是表示11月才能籤合同”。
這位網友他已經認購了93㎡戶型某房源，折算單價1.5w不到，交了15w的誠意金（另有2.5w是此前的認籌卡），簽訂了“購房申請誠意登記協議”。
根據網友提供給小陳的協議照片，其中註明“甲方（開發商）應該於2018年11月5日前通知乙方簽署《昆明市商品房購銷合同》”。
網友的提問“假如我們不要了可以退誠意金嗎？”
而實際上，協議上只寫明，假設在11月5日前開發商沒有通知乙方簽署合同，乙方可以申請退“誠意金”。
（其他情況沒有說明）
我想這樣的“誠意登記協議”，昆明的購房者或多或少都經歷過，一般都叫“購房申請xxxx協議”，誠意金兩萬起，無上限，多達十幾萬，甚至基本約等於首付款。
“誠意金”背後，你我的無奈
明知道在沒有預售證的情況下，咱們為什麼會籤？
有一個該死的“慣例”在作祟：
我們存在一種假想——“我不交這個錢，可能就買不到這個房子了”。
很多人也會經歷過這樣的情況，“啊？開盤了？啥時候開的盤？置業顧問沒通知我啊！”
一臉懵。
對於熱門項目而言，等到你再去售樓部的時候，已然發現房子已經賣完了。
你的置業顧問，已經把你排除在“高意向客戶”之外了。
（潛臺詞：誰叫你沒辦卡，我肯定優先辦卡的客戶）
開盤流程大概是這樣，項目開放售樓部，然後以小額資金作為意向卡/vip卡/優購卡等篩選大批無效客戶。
曾經在監管不太嚴的時候，大家都是交錢給開發商，比如5000元到一兩萬不等，後來為了規避風險（也是比較省事的做法），就在開發商有合作的銀行的銀行卡里面凍結一小筆資金，若干時間後自動解凍。
當然，有的項目比較“大氣”，比如巫家壩片區的保利堂悅，亮相沒幾天，一上來就直接驗資30w+。
（此等舉措相當於“刷銀行卡進售樓部”）
樓市行情好的時候，這種做法也無可厚非，最大限度節約大家的時間，道理大家都“不言而喻”，還算得上“話糙理不糙”。
當篩選完第一次客戶之後，臨近開盤（但是預售許可在發放時間又不能確定，或者急於資金迴流需要開盤），那可能就只有“篩選第二次客戶”了。
比如，再交2w？甚至20w？
這下收錢不太好收，畢竟，我又不一定買得到房，我憑什麼給你幾十萬放在那裡？
所以只能用“提前鎖定房源”了，甚至，很多人都不知道這一步只是“鎖定房源”，還以為是正常開盤選房。
到交完錢之後才意識到，開發商沒有預售證或者其他原因，籤合同的時間可能需要等上10個月。
比如，dongxuyushanhu，去年開的盤，現在也沒簽合同，網友表示已經交了10萬定金+2萬認籌金，等待了8個月之久。
這大概算是史上最高端的“無息借款”。
在昆明，lvcheng、xinshidai、dongxu，這三個項目堪稱昆明誠意金top3。
明明嚴厲打擊，還有樓盤在亂收錢？
根據今年7月，昆明市住房和城鄉建設局下發《關於開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項工作的通知》，此類“誠意金”、“認購金”等等，都是重點整治房地產開發市場亂象。
在取得商品房預售許可前：
1、以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等費用；
2、未按政府備案價格要求銷售商品房，變相實行價外加價；
3、一房多賣，損害購房人合法權益；
4、利用合同格式條款，免除自身法定義務、加重購房人責任、排除購房人合法權利；
5、房地產開發企業在取得商品房預售許可後，未在10日內一次性公開全部可售房源及預售價格；
6、未標明房源銷售狀態、銷售價等違反明碼標價規定的行為。
以上均是違規行為。
預售證辦理條件：
根據國務院令第248號《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條：
一、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
二、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
三、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金 達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度 和竣工交付日期；
四、已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
另外，昆明對工程施工進度還有要求，7層以上住宅必須建到7樓才可發證。
Ok，有預售證之後，才能表示開發商的土地出讓金已經交給了政府、價格已經通過政府備案、並且已經確定了交房時間。
凡事無絕對，我們說的“沒證”的風險，也存在於以上幾個——
房子不一定哪天能交房；價格過不了備案就可能影響貸款和首付；至於土地出讓金，可能你的房子還是你的鋼筋，地就不是你的地了。
無論如何，別把“普遍現象”當做“理所當然”。
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