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做决定之前，首先要清楚一个概念，就是
商铺的租售比最好在百分之六左右。举个例子来说，如果你的商铺卖的价格是100万，那么租的价格是6万，这是一个比较合理的范围，也符合市场定律。满足这一点，才能做到以下五点：
第一，符合风险低的资产投资法则。很多都资产投资风险都是比较高的，比如说你去投资期货，股票，很可能一秒天上，第二秒赔的恨不得拿头撞墙。相较来说，房产还是一个比较稳定的保值资产的方式。
第二，符合目前通货膨胀规律。有很多的投资方式虽然风险低了，但是挣得那点钱还不如，通货膨胀的速度。钱存在银行里一年百分之三的利息，这样算下来，你的资产完全是负增长的也不行。
第三，符合高盈利预期，未来房价增值。房子是财富的象征，是身份地位的象征，未来的房价会处于一个稳定上升的阶段，尤其是一二线城市，旅游城市，房价的增值应该是能够为你带来不错收益的一种投资手段。
第四，利用个人资产信用增高。有了房子，按时还了贷款，你的个人信用就增高了。而且房子作为一种抵押物，可以在银行手中换取到流动资金，这些流动资金就能够钱生钱，这是除了房子增值外的另一笔收入。
第五，便于未来融资。融资的时候投资人肯定是要看你的固定资产情况。房子就属于很重要的一方面，一看这个公司靠谱，融资的事情就容易敲定了！
针对你的具体情况，170万的总价，年租金七万，那么租售比大概在百分之四多。你可以参考这些条件来对比一下，你现在的租售比，在未来有可能涨多少？理论上以十年为期，其中包括空置期，如果平均能做到百分之六你就可以考虑投资。
我是农民工“懂事长”李合伟（抖音号：hws666888），20多年创业经验，非著名天使投资人、创业导师。更多有关创业的内容，敬请关注头条号：合伟说，与我一起聊聊创业那些事！
合伟说
初中学校对面，108平，地段是不是很好，主要是想自营，前景如何？
买商铺的时候，一般情况下，一方面是要分析一下地段，这个谁都知道，是不是闹市区，人流量是不是很大，未来会怎么样，都懂的分析一下，但是还有两件事一定要清楚，一个是要算一笔账，多会回本，另一个就是准备经营什么，这两个条件都很直接明了，一看就能明白，对吧？
当然，选商铺的时候，还有很多说法，大门头，选两边，小户型，进深等等，还有就是几层商铺，都有关系，但是今天这些选商铺的事，就不多说了，专门说一说算账的事，还有经营的事，因为你想自营，对吧，那就重点的说一把！
一是要定要算一笔账，那就是回报率，算回报率的时候，还要算上资金成本，才可以算得清楚；
例如，170万，年租金7万块，简单一算需要24年，才能回收成本，24年，是多少个月，应该是300个月了，相当于租售比1:300超过这个数值就属于，不良投资资产数值了，1:200到1:300之间是可以投资的，1:200以下是超级值得投资的，1:300以上就属于不适合投资的范畴了，这是标准；
这个底商，如果按照投资回报比来计算，一般般，如果你还要按揭贷款，那就资金成本太高了，回报时间过长，属于不适合投资的范畴；
即使贷款80万，首付90万，分10年还清，也需要20万的利息，有增了租售比的回报时间，会在27年左右，租售比1:340了，就属于不值得投资范畴了；
你要贷款，年租金低于8万，就属于不良资产了，不贷款还好了，可以买；
如果你要是自营，那我也简单的聊一下，仅供参考，哈！
二是经营状况决定商铺的价值，商铺的价值，在于商铺产生的经营价值，例如万达，如果经欢迎不善，那么万达广场就一文不值了，买到的商铺也打了水漂；
经营水品，经营品类，都决定着商铺的潜在价值，什么意思呢？
在20世纪初，很多商业街火爆的时候，商铺租金都是连年增长的态势，很多经营商场的商业公司，赚的盆满钵满，再后来经历了洗礼，特别是互联玩网的到来，经营每况愈下，商铺也变得开始慢慢的租金萎缩，后来商场，就开始更换经营思路，搞影院，玩体验项目来带动；
唯一好点的就是社区商铺，受到的影响是最小的，为什么社区商铺受到的影响最小呢？
很简单，社区商铺服务的群体，服务的品类，更加贴合实际的体验，例如你买个酱油，是不是不能从网上直接订单，速度达不到那么快，于是社区商铺还在很好的活着，而且社区商铺，还在不断的增加更多的服务品类，包括快递代收，社区银行，社区服务等等，都是在体验，服务上更加的具有粘合性；
你挨着学校，经营什么品类，这个很重要，经营者的思维也很重要，如果经营得好，那岂不是很有意思？
但是自己经营，为什么不租赁，非要买下来，你以为要买下来就是自己的，经营会更好，还是租金太麻烦，总之觉得你要自营，还不如租赁更划算；
为什么呢？
170万放在一个房子上，经营一年赚20万，能不能达到还是两说的，如果租下来才7万的租金，170万去理财，每年按照5%的收益率也能达到8万块钱，你这又是何必这么玩的惊心动魄的呢？
阿永哥点评：
一是商铺的未来都在10年以后，为什么这么说，经营一个商铺，少说需要3三年打基础，把品类，把信誉打好基础，才能进行下面的经营，等你赚钱了需要6年以上吧，6年以后才开始赚钱了，不算不知道，一算发现，还挺伤脑经的；
二是计算一下回报比例，比啥都强，收益率低于5%的时候，就不如理财来得快了？
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这个如果第一年租金是7万的话，完全可以入手 ，香港一个熟铺的年回报率也就在其总价值的年化2-3%,商铺的功能就是持续稳定，其避险价值比较宽泛，再说按照市场规律来说，商铺的单价和租金还会上涨，当然需要综合判断你的资金实力而定，因为这个属于具有长期投资很强的属性。
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1 、得看您的商铺产权年限:是40年的产权，还是70年住宅底商
2 、商铺实际收益是否真的能达到每年固定收益7万
3、除学校以外是否有其它固定人流量的支撑，商圈，配套，的完善成度
产权70年的住宅底商+年收益7万（固定回报）+商圈配套相对成熟+稳定的消费人群！满足以上条件完全可以购买，性价比优！
产权40年的沿街底商+年收益7万（固定回报）+商圈配套相对成熟+稳定的消费人群！满足以上条件，性价比适中！
综合这两种情况，作为投资都可以考虑！只是性价比高，底而已！这样分析你自己可以准确的判断了。
XIN视角
现在投资商铺基本上都是死翘翘，就拿我们江西丰城林安国际商贸城来说吧，当初开盘的时候，开发商吹得天花乱坠。什么汽车总站，物流基地，汽贸城，本人花了一百五十万买的高铺，年租金才一万五千元。银行利息都不止这些钱。这是我人生最大的投资失误。还是早四年买的，如果当初花这么多钱投资商品房。那现在都翻倍了。欲哭无泪啊。
和13517587801
学校对面也不见得就是好地段，投资商业你要考虑到人流的走向，一街之隔有可能就不能做完全一样的业态。或者你观察一下现有的商铺的都是在经营什么。你这个投资回报率有点偏低了，看未来的发展空间吧。
还有，补充一下。单说你这个投资回报率，也别看网上说什么十一二年回本才能买，现在有几个商铺能让你十一二年回本的。主要自营的话就看好人流业态就好了，只要符合你想做的生意，可以入手。
还有，那些大佬们给你算细帐，说实话，意义不大，那要真算细帐的话是不是要把后期出租考虑进去，出租空档期算不算？？物业费算不算？？房租涨价算不算？你怎么知道是涨还是不涨？涨又涨多少？？
你提供的资料也比较少。建议你考虑两点：1.自用的话是否符合你要经营的生意。
2.贷款还是全款。贷款肯定是不划算，但是你要手头宽裕了可以一下全怼上，所以利息也没法给你算细帐。
虫仔爱生活
7万除以12小于6000，相当于170万投资每月赚了不足6000回来，0.3%-0.4%之间的收益，而且170万资金不能随意使用，中间也有可能0租金。放在银行存定期的收益都比这个高，何况除了房产商铺存定期，就没更好的投资渠道？叫你买的人不是想坑你就是损友
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20年收不回成本就别买，租金年年均涨幅5~10%算。170万年租金7万是可以买的。前提是你别自己经营，你如果要自己经营最好是租。因为你买店面再开店，实际上是2份资产一份收入，比较亏。
MaxxxLeeee
我只说自己商铺自己经营这块吧，自营也要减掉租金和参与人员的工资水电管理费，就是本人也要减去（8小时工资，要是12小时就是一天半工资算法）工资和部分持住费用，因为你不开店你出去打工也是有工资的甚至管吃住的，开店装修设施，货物资金投入利息等所有费用，都要减速，然后算一下净利润和租出去的租金比下看看就知道是出租还是自营划算了，
胡杨ZFNC
买进价170万，目前租金7万，面积108平方，想自己做
首先，四线城市，初中对面，年收益4.1%，开发商直接卖，我猜应该是熟铺，现铺，你应该对周边调查过了实际租金。 如果单纯的站在投资角度去看的话，意义不大。本身铺子属于四线，而且配套都已成熟，4.1%的商铺回报确实不怎么样， 商铺正常3 4线城市最低6%属于优质商铺。
你考虑自营， 首先你得想你好做什么，消费力是不是只是初中。如果是，考虑下买到手能不能做的好，自营的标准没有投资那么难，主要就是人气，越成熟越好。 如果有选择，尽量选择可以做餐饮的商铺。
