城市更新隨著中國大中城市過去30年高速發展，迎來以存量煥新、內涵增值為發展訴求的全新4.0時代。如何理解城市形態從外在更新到內在升級的多元需求，找到新一輪週期的機遇和發展路徑？如何通過城市更新令日漸陳舊、收益低下或業已閒置的重要資產煥發新的生命力？......
帶著這些思考和困惑，南京商業地產商會和綠地集團江蘇事業部聯合舉辦的主題為“城市更新--探索城市更新有效利用”的主題會長會於12月20日下午在綠地之窗OFFICE+舉行。
綠地集團江蘇事業部副總經理卜凡童、南京商業地產商會創始會長朱獻國、會長吳正梅和近20位聯席會長、副會長、理事出席會長會。本次會長會還特邀南京鼓樓國家大學科技園管委會主任滕獻忠、蘇信集團董事長徐惠、南京安居頤和資產經營管理有限公司副總經理王唯嘯、江蘇威爾斯商業管理有限公司總經理張海等嘉賓出席。
與會嘉賓參觀綠地之窗OFFICE+
與會代表參觀了綠地之窗“OFFICE+”智慧辦公運營平臺，這個平臺將企業服務與智慧辦公合二為一，以“互聯網+”思維打造智能會員專享，構建“Home+、Office+、Service+”三大服務板塊，為廣大綠地的企業主提供企業發展、成長高端平臺，廣受讚譽。
綠地控股集團江蘇事業部副總經理 卜凡童
綠地控股集團江蘇事業部副總經理卜凡童在致詞時說：綠地集團是南京城市更新的見證者和參與者，自2003年綠地進入江蘇發展，先後開發了海拔450米、可鳥瞰南京天際線景觀的綠地中心紫峰大廈；集聚90萬方高鐵商務配套，已成為高鐵樞紐區高端商辦典範之作的南京南站綠地之窗；通過大基建提升傳統區域硬件，形成城市動能的激活和蛻變更新的湖南路紫金中心；以及即將開始的江北新區550米超高層科創產業園項目，為南京發展與更新注入最鮮活的基因和元素。未來，將繼續創造更大的價值溢出效應，為推動江蘇的城市建設和經濟發展做出新的貢獻！
4位嘉賓應邀做主題分享
戴德梁行華東區策略發展部助理董事 王飛
王飛分享我國城市更新的發展歷程和經典城市案例：90年代已出現城市更新的現象，其發展歷程從1.0階段目前已推進到4.0階段，從“推倒重建”到“有機更新”。4.0階段借鑑國外先進理念，空間複合開發，融合多元城市功能，更智慧、高效和可持續。南京城市更新訴求有：傳統CBD的活力再生、專業市場的轉型提升、濱江工業向濱江商務轉變、科創集聚區的平臺社區化轉型以及歷史文化遺存保護與開發。期待未來，新時代下的城市更新能強調資源的有機整合，注重使用者實際訴求和關注功能的創新多元化。
蘇信集團南京萬購地產網總裁 張為標
張為標分享如何為低效用地盤活賦能：國家適合城市化和工業化的土地面積是180多萬平方公里，政策提出土地用地的方向是要節約集約發展。目前，全國土地資源可開發28萬km²，江蘇省隨著近十年建設用地利用程度持續增強，資源有限，但未來三年城鎮低效用地再開發規模客觀。路徑探索中也面臨審批過程繁雜、利益訴求主體多元導致博弈週期長、政府規劃編制不合理導致創新難度大等難點，萬購地產網平臺將通過大數據支持、專業諮詢支撐、多元去化渠道來賦能，真正把價值提高。
南京鼓樓國家大學科技園管委會主任 滕獻忠
滕獻忠分享城市更新與科技園建設：鼓樓歷史悠久、行政資源、科研高地、基礎教育、配套完善，因此鼓樓科技園區的建設具備良好基礎。目前，44個園區集聚，已入駐企業4000多家。鼓樓科技園區整個發展歷程，從1.0版本向3.0版本不斷轉型升級，在城市更新和科技園區建設共生共榮的關係中，實現城區、園區、社區“三區”深度融合發展，形成園區與園區之間、企業與企業之間、人與人之間共享和諧發展的良好局面。
中國財稅專家、智慧源公司董事長 李明俊
李明俊分享了城市更新涉稅分析與規劃：深圳城市更新的土地主要來源1300個自然村和改革開放時期引入的企業。規劃統籌以下幾塊：集體資產平臺交易、人才安居、產業驅動、強區放權、棚戶區改造、土地整備利益統籌。城市更新的稅務99%是相通的，符合城市更新改造政策自然人、法人均不徵營業稅。此外，想在深圳拿地，簡單的方法是和單一工廠組談合作開發，這樣節奏快、高效且利潤不低。房地產行業想要少繳稅，可以加大成本費用，降低分解收入。
多位與會者參與自由交流
南京市商務局原市場處處長 李紹明
李紹明：城市更新要解決城市發展規劃、產業發展規劃和行業業態發展規劃三者之間銜接的問題，才會更加有效、更適合宜居創業和可持續發展。如華採天地所處的城市新區的商業中心，其空間形態、業態形態、交通組織、消費方式與傳統的商業中心完全不同。比如，80米寬的快速主幹道，把各商業體相隔很遠，已不再可能在新區形成新街口那樣人口密集的商業中心。那麼城市新區的商業中心如何形成，空間佈局和業態組合有什麼樣的特點和規律，也就是三個規劃之間銜接的問題，目前是缺乏深入研究的。老工業區改造為科創園區，如何形成產業鏈？科創園區和新建的商務樓宇，大量新增載體面積與產業集聚的速度如何匹配？這也是城市更新普遍存在，需要研究的新情況。
藍風機構董事長 亓方
亓方：大家從硬件方面，包括土地利用、物業挖掘、園區如何再開發等問題已經深談過，我談談軟件。從情景的因素和人的活動所擔當的功能方面，考慮人工智能和城市更新是否可以做結合。面對就業狀態高壓力，我在江北創業園區的2000平的0-3歲的公共空間，解決就業壓力中帶孩子的困難。還有共享空間，培養孩子的社交和智力開發。從我們的角度，為城市更新增加更人性化、健康化、多樣化發展的一些空間。
綠地控股集團江蘇事業部商辦營銷總監 毛冰清
毛冰清：綠地從南京第一個項目紫峰大廈到南京南站高鐵商務區90萬到到湖南路版塊50萬方城市綜合體，再到今年江北新區超高層550米超高層。建築是有溫度的，在於賦予它的內容。以綠地之窗為例：去年做Office+體系，研發APP，提供給企業不侷限於日常服務，更提供政府政策的一些支持，如雨花街道的政策支持；南京大學孵化基地、產業保護和專項課程；提供租賃和銷售服務，可保證租金回報...形成“運營+服務”的體系，未來希望通過辦公思維再發散。
南京安居頤和資產經營管理有限公司副總經理 王唯嘯
王唯嘯：城市更新是政府層面城市規範的戰略，安居集團就以下幾方面做介紹：①舊城改造：致力於整個南京，如明城牆、北京東路、華僑路的改造，從文化、健康考慮，及社區鄰里建設，生活居民舒適度等；②文化歷史保護和創新：打造南京六朝文化古都名片，民國建築群重新做產業定位；③江北新區：通過拿地的方式來參與新城建設；④地鐵小鎮：做居民的生活配套，城市功能衍生化；⑤養老健康產業：注重宜居，生活健康綠色，做好城市單元配套；⑥租購同權：外地人群在城市有歸屬感，儘量做到租購同權打消大家憂慮；⑦智慧社區：未來智慧社區重要組成部分，參與到城市的運營方面。
南京問策商業顧問管理公司總經理 蘇曉晴
蘇曉晴：在國內城市更新理解上，頭痛的是行業、規劃部門和相關機關，總把購物中心當成商場，這低估了購物中心在城市裡的意義和所擔當的角色，其實購物中心在當下更重要的是生活中心、社交中心。中國城市現在商圈碎片化，城市商圈節奏沒有了，購物中心在定位上就沒辦法控制，也沒辦法滿足租戶的選址需求，所以大家都在說“招商難”。另外，我們在零售策略上常常忽略了“時”，如德基廣場，在06年抓住南京進入購物中心的時機，定位中注意滿足奢侈品開店需求，從開業時的四個品牌逐步一統南京所有奢侈品品牌，從而做到了全國購物中心的前三。
南京1912集團副總裁 臧光偉
臧光偉：1912集團定位為城市商業文化地產整合運營商，從南京出發迄今為止已有13年，全國做了十幾個項目。我們圍繞城市打造“城市客廳、文化名片、時尚地標”。形態上主要是主題街區，如南京、安徽的項目，關注城市的文化傳承和保護，形態上留有文化印跡。1912平均體量6萬方以下，主要通過文化的保護和挖掘，注重生活方式的呈現，提倡時尚，關注內容和體驗。近期也配合了地方政府，做了些舊城改造的項目，在保留歷史痕跡和生活印記進行了很多探索，完善了城市特色和功能。通過我們的運營，挖掘的文化，實現傳承再利用。
南京文創實業投資有限公司總經理 陸俊
陸俊：太平門的水上運動世界，也就是現在的太陽宮。14年選址做江蘇大劇院，由於沒有能代表南京文化的演出，藝術市場不繁榮，文化藝術空間很少，市裡要求改造成帶有演出劇目的劇場。文投花了128天，成功改造了劇場，再引入名人李志工作室，做一些生活配套，慢慢成為文化藝術的綜合體。新街口的大華電影院、解放電影院現在改造為電影博物館以及大報恩寺等項目，都是在做城市更新。所以，我們還是要思考今天所做的工作對未來是否有影響，以及留給未來存量和發展的前瞻性的考慮。
南京商業地產商會會長、江蘇景楓投資控股集團有限公司副總裁 吳正梅
吳正梅會長在總結髮言時認為，城市空間的發展和新城的建設，很多企業都經歷過這樣的空間發展。河西城市更新的空間尺度，以前傳統的商業體量小且單一，現在的交通方式改變、逛街模式的改變，對城市的空間尺寸推拉和對城市的框架拉開也有一定的好處。城市還在擴大，可能會有新的版圖。現在的企業商業體量都比較大，商圈內購物中心又多，希望能形成聚合，相互利用，提高客群的互動性和粘性。像80年代的房子，當時的房屋標準、社會老齡化的電梯問題、人均面積的需求、生活品質的提升等方面，城市更新在這些方面都會做到改善。
南京商業地產商會創始會長、南京新城市商業置業有限公司董事長 朱獻國
創始會長朱獻國是南京城市更新較早的實踐者，南京第一座商業MALL新城市廣場，就是他的作品。他在最後總結時認為：城市更新的概念是指城市中的用地、建築，通過改造來提升城市功能。現在必須要來談城市更新，是因為土地資源的過度開發和利用。日本土地開發強度是10%，香港20%，但江蘇省的平均水平已超過香港，現有土地是否利用要慎重再慎重。做城市更新，從規劃的角度、經濟性、空間性和可持續，改善城市功能，提升城市價值，主要還有經濟利益。但現在利益分配模式沒有建立好的模式、沒有好的機制和法制化的平臺渠道。經濟如何分配，以有產權的人為主體的改造的地位是否能建造起來？自己鬆散去做舊城改造很難，如何突破？由於居住要求和工作要求發生變化，改造過程中如何區域均衡就近發展？這些都還不可得知。保留城市原有的，釋放城市高度空間，才能產生價值。
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