截止到2018年5月30日，北京民宿（含各级农家院）共计3587家。房间单价在500元以上，满足时下消费升级、有一定小资情怀的民宿共计199家。
北京传统京郊游胜地：怀柔、密云、延庆在民宿领域依然占有优势。但各区县对民宿重视程度的差异也导致了北京民宿版图呈现出差异化趋势。
其中，怀柔民宿无论在数量还是质量上依然独占鳌头。延庆依托冬奥会东风，从旅游委到各从业人员憋足了劲发展民宿，价格居于全市之首。
密云在大型旅游项目古北水镇之后，民宿扶持政策相对较少，民宿发展速度缓于怀柔和延庆。
目前北京199个精品民宿中，传统民居院落改造而成的占比92%，呈现出高度同质化趋势。拿地直接盖楼，或建筑集中度较高的民宿占比较少。这种建筑形式或许更能满足现代人的聚会需求。
在北京民宿行业进入2.0时代之际，佳乡学院对北京的民宿市场进行全面、深入的调研，汇总出北京民宿调研地图，供业内同行和民宿爱好者参考。
北京民宿总览
从以上图表可清晰看出北京各区民宿数量及市场占比。除了数量之外，各区在民宿价格、经营方式上也存在着明显区别。接下来我们分别从区域自然资源、人文特色、政策解读、经营方式等方面对各区民宿发展情况进行深入剖析。
怀柔
怀柔民宿选址依托两个流量圣地，一个是慕田峪长城，一个是虹鳟鱼一条沟。早在十年前，这里就分别出现了瓦厂，山吧这样的明星休闲地。现在民宿风起，这两个地段也成了北京网红民宿聚集地。
怀柔区精品民宿以旅游资源为核心，同时受地形限制，呈现纵向平行发展。与其他地区相比，怀柔区民宿发展有如下几个特点：
第一， 民宿经营品牌化、个体化两极分化严重。怀柔区集中了瓦蓝、大隐于世、逸境系列等多家知名精品民宿品牌；同时在调研中收录的82家民宿中，已知进行品牌推广、自媒体等线上渠道宣传比例占18.3%；与此同时大量的民宿不依靠OTA、自媒体，仅在朋友圈内部小范围进行营销传播，形成家庭式经营。
第二， 怀柔区民宿价位段十分丰富。农家院2.0、院落式主题民宿、精品民宿酒店，人均价格从100到1129，选择区间极大，可满足不同阶层、不同消费主体的需求。
第三， 经营者管理专业化、多元化，从业人员受教育程度高。以渔唐精品民宿酒店为例，在日常经营过程中，管理者积累了丰富的管家、店长培训经验，并形成专业体系，实现传播输出。管家、店长也打破传统标签，自觉学习掌握新技能，为民宿经营发展提供活力。
综合以上，怀柔区民宿发展呈现不规则多边形状。经营方式多元化带来的现阶段发展水平参差不齐， 民宿规范化、特色化空间还很大。
密云
密云区围绕“生态密云，休闲之都”的发展定位，大力发展旅游文化休闲健康产业。虽然自然景观、旅游资源同样丰富，但景区接待人数、直接经济收益较怀柔、延庆有明显差异，自古北水镇营业后，在其带动作用下密云区旅游总收入保持稳步增长，自2016年底至今接待游客增速回落。以上数据直接反映在民宿经营上。
不同于怀柔分散式、多元化的民宿形式，发展形式较为统一是密云的一大特点。本次统计数据中的民宿，公司行为经营比例占半数以上，公众号房平台、OTA使用率达52%，以院落进行销售的占比甚至在90%以上。
相对于其他地区跨界经营的高比例，密云区民宿经营者经营模式更为侧重市场化、品牌化。但受密云区季节性景观、流量、乡村接待人数影响，客单价明显低于其他地区，市场潜力、品牌竞争力有待开发。
延庆
延庆区作为北京民宿人均客单价最高的区域，在政策、经营方面有着自己的特点。首先在政策方面，延庆区政府承办了2019年中国世界园艺博览会， 2020年冬季奥运会、冬季残奥会部分项目，成为“十三五”延庆发展的两大引擎。
延庆到2025年，计划构建“一轴、两翼”的产业布局。“一轴”是以妫河为主轴的冰上休闲娱乐主轴，“两翼”分别是以奥林匹克冰雪旅游小镇为中心，串联古崖居、玉渡山、石京龙滑雪场、龙庆峡等景区的海坨山冰雪旅游文化产业带，和以长城休闲文化古镇为中心，串联八达岭滑雪场、八达岭长城、岔道古城、榆林堡古城等资源的八达岭滑雪旅游产业带。
第三产业的大力发展，势必带来乡村接待人数激增、道路交通等基础设施建设的完善，民宿行业发展呈现上升趋势。相对于其他地区民宿分散化、管理难度大的特点，延庆民宿发展倾向于整村开发、集群式管理，截止到2017年7月的经营数据体现出延庆区民宿发展对乡村的带动作用非常明显。
门头沟
门头沟地区整体旅游发展比较滞后，景区接待能力、民宿经营数量及相关管理单位等方面较其他地区相比均处于待开发阶段。目前空巢村比例很高，虽然有“北京最美乡村”“门头沟最美乡村”加持，但高水平劳动力不足，难以支持民宿行业发展。
地产型、古村落开发是门头沟区的特点。以碣石村槐井石舍、爨底下村、普拉托小镇为代表，停车场、餐饮、住宿配套齐全，采取酒店式管理或民宿托管形式经营。但缺少主人文化，没有足够的文化支撑、旅游资源配套，
游客往往是走马观花，复购率低是门头沟民宿面临的一大问题。
目前门头沟区还处在次地产开发阶段，建筑业、房地产行业发展程度远远高于旅游业等第三产业。政府方向对区域民宿发展的影响有待商榷。
昌平、房山、大兴
昌平、房山、大兴民宿规模、发展水平整体相似又各有特色，本篇将以上三个区域作为一个整体进行比较分析。
民宿是扎根于乡村市场，因此传统的观光园、民俗接待数据对民宿发展有着极强的参考价值。
虽然昌平区政府、当地企业及个人开始着力发展乡村建设，但因和其他地区相比该区域发展起步较晚，昌平流村、延寿等山区镇旅游环境、基础设施有待进一步改善。
房山住宿、餐饮两大行业全面增长 餐饮业地位稳固，但同期住宿业增速增长明显，2017年1-8月实现营业额1.6亿元，同比增长6.7%，同年1-2月，营业额同比下降9.4%，增幅增长了16.1个百分点。
与此同时房山区组织多项活动带动住宿业营业额平稳增长。2017年以来房山区推出了多种活动来吸引游客，“长沟国际长走大会”、琉璃河万亩梨花海的“梨花节”、韩村河天开花海的“生态旅游文化节”，客流量明显增加。
大兴区目前运营的民宿数量不多，但服务品质、设计都可圈可点，无论是号称公司打造的科技乡村的泰迪小镇，还是知青主题的搪瓷缸小院，都有着自己鲜明的个性。
顺义、平谷
顺义、平谷整体民俗发展水平低，景观不足、接待能力有限。现存的民宿以农场式、亲子乐园式为主，后期发展潜力很大。
综上所述，北京整体民宿市场处于上升期，品牌意识开始萌发，以大隐于市、隐居乡里为代表的一些列民宿品牌正在迅速进行品牌扩张以及代运营业务。
民宿的发展趋向职业化。同时，设计风格同质化、民宿活动内容缺失成为共同的问题。打造个性化民宿、避免院落同质化、增加民宿内容、建设民宿集群是北京民宿未来发展的主旋律。
下一期内容中，佳乡学院会就各区域民宿发展进行更加细致的分析和阐述。同时带给各位更加全面的北京民宿内容，敬请期待。
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