最近，济南楼市风格突变，开盘即售罄没了，楼盘推销电话多了！
很多小伙伴发来私信：我买的房子是不是站岗了？
甚至有小伙伴说，他不久前以1.5万/平方米的价格买了雪山某楼盘，现在经常被家人批评：太没眼光了，早不买，晚不买，偏偏买在了高岗上！
对于大部分小伙伴担忧，我们的回答是：把心装在肚子里！
因为，对于东部大部分楼盘来说，现在还没有到“站岗”的地步。尤其是，如果你以1.5万左右甚至以下的价格买了房子，那就更不用担心了。因为，你以后很难再用这个的价格在东部买到房子了。
济南房价销售变冷的原因
价格涨上来了！
在市场大热的2017年7月，我们就曾说：济南的房价壁垒正在越来越高，它将越来越多的买房人挡在了壁垒之外。
当时文中有这么一段话：
去年（2016年）以来的上涨行情让很多人产生了误觉：无论房价涨到多高，买房人都能接受。
但实际上，绝不是那样的！随着房价的上涨，越来越多的人都被价格壁垒挡到了门外。
在价格上涨的过程中，我们感觉不到这种壁垒的阻挡作用——因为有更多的人看到了买房的好处，他们加入市场，抵充了壁垒的阻挡。
在供给严重不足的情况下，我们也会感觉不到这种壁垒的作用——因为总有一部分有钱人能买得起房子的，无论房价涨到多高。
我们相信，无论济南房价涨到2万、3万、4万、5万，终究会有一部分买得起房子的。只不过，这个群体会越来越少。
随着这个群体越来减少，供货必须也得越来越少。否则，市场就会有降低价格壁垒的需求了。这就是市场的力量。
济南现在（2017年7月）的供货依然不足，但部分2万左右的楼盘已经出现盘整的姿态。我们说，这不是需求少了，而是价格壁垒将很多济南买房人阻挡了。
我们在那篇文章中发出质疑：如果济南2017年的土地供应按计划实现，能买得起房子的人可以撑得起市场的供应吗？
后来我们又多次说过：到2018年下半年，济南的房子会站上一个新台阶，但那时候的房子未必好卖。因为，价格涨得太高了！“有钱人”相较于大量的供应，太少了！
现如今，济南少部分楼盘已经陷入“难卖”的境地。这些难卖的楼盘，大都是高价地项目！它们的土地成本达到1万，甚至1.7万，产品定价不得不定在2万左右甚至2.5万！产品滞销理所当然。
绝大部分人还不用担心站岗
济南有些房子不好卖了，那是因为价格涨得太高了，产品滞销理所当然。
面对这样的行情，那些在东部以1.5万甚至1.5万以下的价格买到房子的人，有什么好担心的？
雪山片区目前的精装房价格目前达到了1.6万；唐冶片区还有N多楼面成本在1.2万以上的土地没上市。你用一万四五甚至一万二三的价格买的房子，有什么好担心的？
有人说，我买的不是1.5万以下的房子，我是1.6万，甚至1.8万在雪山、唐冶买的精装房。是不是站岗了？
如果站在理性的角度分析问题，我们认为东部1.5万至1.8万的精装房产品未来也没有大的问题。
为什么？因为这些房子卖完就没了！
济南东部市场的房价，可以简单分为这么几个梯队：
第一个梯队，1.5万以下的产品，主要在东绕城高速以外，郭店片区的荣盛华府 以及加州东部世界城，孙村片区的重汽翡翠雅郡。
第二个梯队，就是1.5万至1.8万的精装产品。它们有这么些：中海华山、中新锦绣天地、中新国际城、万科龙湖城市之光、龙湖春江郦城、万达城、玖唐府，另外还有待入市的泰山七号，等。
第三个梯队：2.5万至2万左右的。它们包括长岭山片区的翡丽公馆、旭辉银盛泰金域蓝山、金域华府、翡翠大观、万科翡翠公园、三盛国际公园等。
第四个梯队：2.5万以上至3万，甚至可能3万以上的。包括CBD、龙洞、汉峪等片区的楼盘。
看完以上内容我们会发现，东部1.5万至1.8万的楼盘实际上属于市场的“低价”产品。
这些楼盘有的开盘去化率在降低，但主要原因是毛坯变精装后价格短期内上涨。如果它们重回1.5万左右甚至以下的毛坯房，房子会照样很好卖！
最重要的是，这些主力楼盘就这么多，它们卖完就没了，然后剩下的就是高成本土地、全新的项目。
因为我们判断，上述1.5万至1.8万的楼盘，产品去化速度可能会降低，“开盘即售罄”以后应该会少见了。部分楼盘，不排除在销售任务的压力下，对产品价格做出少量的折扣。但由于它们在整个市场中的地位，我们并不担心买这部分产品会被套牢。
另外，对CBD、龙洞等周边2.5万至3万的楼盘，也不用担心“站岗”。这是济南未来的经济核心，它们的价格总体还是值当的。
现在市场上最难受的是个别2万左右至2.5万左右的楼盘，尤其是那些因土地成本太高而不得不“领涨”周边的楼盘。这些楼盘的买房人，可能真会陷入“站岗”的境地。但为数不多，不是市场主流现象。
结语
末了，济南明天将迎来土拍，郭店、雪山、老城区北园大街以南的几宗住宅用地将迎来拍卖。
这场土拍很重要，它将见证开发商对济南楼市未来的信心，它也将回答这个问题：济南东部那些1.5万至1.8万的楼盘，甚至是郭店一万二三的楼盘，到底还能不能买？
——全文完——
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