最近，濟南樓市風格突變，開盤即售罄沒了，樓盤推銷電話多了！
很多小夥伴發來私信：我買的房子是不是站崗了？
甚至有小夥伴說，他不久前以1.5萬/平方米的價格買了雪山某樓盤，現在經常被家人批評：太沒眼光了，早不買，晚不買，偏偏買在了高崗上！
對於大部分小夥伴擔憂，我們的回答是：把心裝在肚子裡！
因為，對於東部大部分樓盤來說，現在還沒有到“站崗”的地步。尤其是，如果你以1.5萬左右甚至以下的價格買了房子，那就更不用擔心了。因為，你以後很難再用這個的價格在東部買到房子了。
濟南房價銷售變冷的原因
價格漲上來了！
在市場大熱的2017年7月，我們就曾說：濟南的房價壁壘正在越來越高，它將越來越多的買房人擋在了壁壘之外。
當時文中有這麼一段話：
去年（2016年）以來的上漲行情讓很多人產生了誤覺：無論房價漲到多高，買房人都能接受。
但實際上，絕不是那樣的！隨著房價的上漲，越來越多的人都被價格壁壘擋到了門外。
在價格上漲的過程中，我們感覺不到這種壁壘的阻擋作用——因為有更多的人看到了買房的好處，他們加入市場，抵充了壁壘的阻擋。
在供給嚴重不足的情況下，我們也會感覺不到這種壁壘的作用——因為總有一部分有錢人能買得起房子的，無論房價漲到多高。
我們相信，無論濟南房價漲到2萬、3萬、4萬、5萬，終究會有一部分買得起房子的。只不過，這個群體會越來越少。
隨著這個群體越來減少，供貨必須也得越來越少。否則，市場就會有降低價格壁壘的需求了。這就是市場的力量。
濟南現在（2017年7月）的供貨依然不足，但部分2萬左右的樓盤已經出現盤整的姿態。我們說，這不是需求少了，而是價格壁壘將很多濟南買房人阻擋了。
我們在那篇文章中發出質疑：如果濟南2017年的土地供應按計劃實現，能買得起房子的人可以撐得起市場的供應嗎？
後來我們又多次說過：到2018年下半年，濟南的房子會站上一個新臺階，但那時候的房子未必好賣。因為，價格漲得太高了！“有錢人”相較於大量的供應，太少了！
現如今，濟南少部分樓盤已經陷入“難賣”的境地。這些難賣的樓盤，大都是高價地項目！它們的土地成本達到1萬，甚至1.7萬，產品定價不得不定在2萬左右甚至2.5萬！產品滯銷理所當然。
絕大部分人還不用擔心站崗
濟南有些房子不好賣了，那是因為價格漲得太高了，產品滯銷理所當然。
面對這樣的行情，那些在東部以1.5萬甚至1.5萬以下的價格買到房子的人，有什麼好擔心的？
雪山片區目前的精裝房價格目前達到了1.6萬；唐冶片區還有N多樓面成本在1.2萬以上的土地沒上市。你用一萬四五甚至一萬二三的價格買的房子，有什麼好擔心的？
有人說，我買的不是1.5萬以下的房子，我是1.6萬，甚至1.8萬在雪山、唐冶買的精裝房。是不是站崗了？
如果站在理性的角度分析問題，我們認為東部1.5萬至1.8萬的精裝房產品未來也沒有大的問題。
為什麼？因為這些房子賣完就沒了！
濟南東部市場的房價，可以簡單分為這麼幾個梯隊：
第一個梯隊，1.5萬以下的產品，主要在東繞城高速以外，郭店片區的榮盛華府 以及加州東部世界城，孫村片區的重汽翡翠雅郡。
第二個梯隊，就是1.5萬至1.8萬的精裝產品。它們有這麼些：中海華山、中新錦繡天地、中新國際城、萬科龍湖城市之光、龍湖春江酈城、萬達城、玖唐府，另外還有待入市的泰山七號，等。
第三個梯隊：2.5萬至2萬左右的。它們包括長嶺山片區的翡麗公館、旭輝銀盛泰金域藍山、金域華府、翡翠大觀、萬科翡翠公園、三盛國際公園等。
第四個梯隊：2.5萬以上至3萬，甚至可能3萬以上的。包括CBD、龍洞、漢峪等片區的樓盤。
看完以上內容我們會發現，東部1.5萬至1.8萬的樓盤實際上屬於市場的“低價”產品。
這些樓盤有的開盤去化率在降低，但主要原因是毛坯變精裝後價格短期內上漲。如果它們重回1.5萬左右甚至以下的毛坯房，房子會照樣很好賣！
最重要的是，這些主力樓盤就這麼多，它們賣完就沒了，然後剩下的就是高成本土地、全新的項目。
因為我們判斷，上述1.5萬至1.8萬的樓盤，產品去化速度可能會降低，“開盤即售罄”以後應該會少見了。部分樓盤，不排除在銷售任務的壓力下，對產品價格做出少量的折扣。但由於它們在整個市場中的地位，我們並不擔心買這部分產品會被套牢。
另外，對CBD、龍洞等周邊2.5萬至3萬的樓盤，也不用擔心“站崗”。這是濟南未來的經濟核心，它們的價格總體還是值當的。
現在市場上最難受的是個別2萬左右至2.5萬左右的樓盤，尤其是那些因土地成本太高而不得不“領漲”周邊的樓盤。這些樓盤的買房人，可能真會陷入“站崗”的境地。但為數不多，不是市場主流現象。
結語
末了，濟南明天將迎來土拍，郭店、雪山、老城區北園大街以南的幾宗住宅用地將迎來拍賣。
這場土拍很重要，它將見證開發商對濟南樓市未來的信心，它也將回答這個問題：濟南東部那些1.5萬至1.8萬的樓盤，甚至是郭店一萬二三的樓盤，到底還能不能買？
——全文完——
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