2018年，沈阳房价还会涨吗？
我先告诉你，答案是肯定的。
前两天，家里有亲戚想在沈阳投资商铺，问我的意见，被我极力劝阻。
因为商铺谈不上涨幅，主要看租金回报。而商铺的不可控因素又太多，可能仅仅是朝向这种细微区位都会对后期经营产生影响。
投资房产，盯着刚需户型的住宅足够了，认知门槛没那么高，且涨幅是最大的。
这不是我拍脑门给的建议，论涨幅排行，一定是：
刚需户型 > 改善户型 > CEO盘
这个结论绝对是有数据支撑的，可惜我目前还没找到。
简单地聊聊沈阳的地段和楼市，先看一张沈阳地图：
红色细线为地铁1号线，黄色细线为地铁2号线，蓝色圆圈是沈阳人民公认的商圈。
浑河横穿沈阳，浑河以北类似上海浦西，以皇姑、和平、沈河、大东、铁西五大老城区为主。
浑南区类似上海浦东，是沈阳重点发展的新区。
图中正中心的红点，是地铁1、2号线的交汇点—青年大街站。从这里沿地铁2号线望南，也就是青年大街—五里河—奥体一线是沈阳的CBD，集中了各种高档写字楼和高档住宅。
市政府为了发展浑南新区，曾从老城区迁至浑南办公，不可否认，沈阳是往南向发展的。
五大老城区已经没有新盘，想买只能「淘笋」。其中，和平区跟沈河区的资源是最好的。
目前最热的板块，都是有大量土地存量的郊区—于洪（西）、沈北（北）、浑南（南），各大地产商拿地火热。
上图中重点标注的和平区长白半岛，是我个人最看好的居住板块。
绿化和河景资源数一数二、汇聚了大量一线开发商，区域规划整齐干净。美中不足的是交通稍差，目前还没有地铁，不过已经在规划中。
目前长白岛已不便宜，大部分都在1.1W/平米以上。
浑南具有中国所有新区的毛病—位置偏僻，肌理不够丰富，生活成本高（没车是真不行），房价却已集体跑赢老城区。但这些都只是目前的问题，可以通过行政和规划的力量去解决，需要时间。
可以说，浑南新区消化了沈阳大部分「改善性住房」需求。人口从老城区慢慢向新城迁移，是太多城市印证过的趋势。
相信规划的力量—这点对房产投资非常重要。若干年前环线边缘的新盘，边上毛都没有，价格便宜。买了之后，所有亲戚都会说，那是啥破地啊！你会觉得自己买错了。
若干年之后，当城市发展扩张到环线时，你会发现自己当初低价买的楼盘有多便宜。如果沈阳中高档住宅未来的价格天花板是2万元，你以1.2万的单价入手，涨幅很有限。
如果几年前，在新区还是个鸟不拉屎的地方时，你以5千元的价格买入，即便只涨到1.2万，也是大赚。
我身边真正在沈阳楼市赚到钱的就一个人，08年贷款在浑南买了一套近百平米的住宅，单价不到5千/平米，现在单价1.2万/平米。
嗯，这就是沈阳的涨幅，想来沈阳买房的朋友们，你们感受下。
其实房价是涨是跌，一百个人能有一百种理论，但是买房有一个策略，从来没有失败过，很多人都明白，但是却很少有人执行，
就是买不买房听国家的。
两三年前的沈阳，已经有很明确的去库存信号，契税补贴，低首付，利率85折，甚至还提出过零首付买房，虽然被连夜叫停，再结合少拍地甚至0拍地的情况，2018年沈阳楼市上涨是必然的。
再看看现在，贷款利率折扣没有了，而且还要乘以1.1，地也不像以前那么稀缺，市区加浑南5年限售，在这样的信号下执意买房并不理智。
还有人说过，牛市的末期是垃圾股上涨的好机会，别的绩优股已经拉起来了，再涨需要的资金太多，而垃圾股拉起来需要的资金比较少，沈阳就像是整个中国房地产的垃圾股，于是沈阳在全国一二线城市上涨之后开始了补涨，现在以沈阳为整体来谈，市内五区就像大蓝筹，浑南就像中小创优质股，那么沈北于洪应该就是绩差股了，浑南涨过，最后一波应该就是沈北了，而且沈北刚好不限售。
当然，对于买房来说还要区分好投资和自住，
短期投资沈北应该是比较好的选择，当然也有人认为价格低的涨得也慢，价格高的涨得也快，说这句话的时候想想浑南。但是如果是长期投资或者自住加投资，浑南应该是更好的选择。
另外，如果你认识几个中介或者售楼员可能就发现了，他们最喜欢说的一句话就是你看去年拍的地都多少钱，面粉都贵了面包会便宜吗。
地价只是反应开发商对未来房价的预期，或许会影响房价但是绝对不能支配房价，有人说6000拍的地那开盘价格至少得15000，但是如果未来形式不好，开发商降低建筑成本牺牲建筑质量，卖8000也不会赔。
从2018年1月到3月，我观察了浑南的楼盘。
金地樾檀山的开盘价格已经是1万多了，开盘当天，售楼处如同抢购白菜一样，生怕晚了就没了，事实上也是晚了没好房了。
沈阳的浑南，就是原来的东陵，只是后来把其中的一部分划分给了大东，长青地区划分给了沈河，长白地区划分给了和平。而剩下的部分就是现在的浑南。所以浑南的区域跨度是非常大的，这么大的一片区域，价格也会有很大区分。
其中以奥体附近浑河岸边和21世纪广场附近房价较高，而浑南东南侧价格较低。不过从去年华润在恒大江湾附近以楼板价5600+配套拿地的情况下，未来这块地建的楼盘价格也不会很低。
浑南的房价，2017一整年，受自贸区落成，打造一河两岸精品区，大二环南移将浑南一部分划入市区等各种利好消息的影响，价格有了大幅提高。
从17年的7000+到2018年2月份已经涨到9800。
2018年接下来房价还会涨吗，我觉得不会暴涨，因为各种利好消息已经提前透支了浑南的房价，但是因为沈阳尽管在过去的两年，经济形势不好，GDP负增长，但今年已经触底反弹，彰显了一种良好的态势，作为新一线城市，未来的国家中心城市，目前看总体价格较低，8000左右的价格甚至不如南方一些四线城市。
所以我认为浑南房价会一直平稳上涨。
再来说说全运路新市府。新市府板块可能是2017年全沈阳最火的板块了，拿金石小镇来说，2017年中旬的7500开盘价，到1月份的9500成交价，不能说涨太多，但肯定是赚到了。
2018年过年前，沈阳浑南卖地卖了几个亿，有大连一方的地，有中海的地。一方的好像在恒大旁边，要建万达商业。于是，未来又要涨一波？
再来说说和平长白岛，因为挨着浑南中路和胜利桥，三好桥，算是比较好的区域，买学区房？当然买二手的。因为二手比新房便宜啊还带装修！沈阳的普遍，我是说普遍的怪现象就是二手房涨价慢，新房蹭蹭涨。今年房地产公司拿了这么多地，一时半会不能再拿了。
房价下跌？不存在的！泡沫崩盘？不存在的！
买房建议？永远是昨天买的是对的。
交通第一，学区第二，开发商第三，小三室第四。
据CRIC数据统计，2017年沈阳共成交居住用地40幅，其中21幅成交楼板价在5000元/㎡以上。这些高价地块部分案名已定且已开工建设，预计2018年均将悉数入市，而这些新项的入市或将使沈阳房价再升一个台阶。
从2017年成交的居住用地来看，5K以上楼板价地块有21幅，占比达59%，而其中10幅地块楼板价在6K以上。也就是说地价已经赶超沈北、苏家屯等低价区域房价，新地块入市房价必定高起，大批新高项目的入市将主推房价又一波的上扬。
从区域来看，铁西区2017年成交居住用地建面最大，拿地房企为华润、保利、中南三家品牌开发商，平均成交楼板价达6494元/㎡，产品将以高端改善产品为主。
沈河区是沈阳房价最高的区域，而新地块楼板价价格已超房价，入市价格或将突破3万天花板。
2018年，沈阳房价还能不能涨？
回顾2017，沈阳楼市先是去库存成绩明显，后是地价飙升，可谓是“风声水起”的一年。
那么，今年，沈阳房价如何走势？我们从以下几个方面来分析一下！
01土拍
2017年，沈阳“地王”、高地价频现，对市场的影响无疑是巨大的！土地成本是房价不可忽视的一点！
从几次特别的土拍可以看出，沈阳地价已彻底告别2000元时代，比如于洪的5900，浑南的6500......
再比如沈河的12900，皇姑的11900，铁西的7600......
如此的地价，带给我们的冲击似乎比房价还猛烈！
从去年开发商拿地来看，华润势头较猛，其次为金地，而万科、龙湖等地产大佬，后续储备项目并不多，预计今年拿地的欲望应该是比较迫切的！
02板块
2017年，沈阳出现了很多逆袭的板块，比如浑南全运板块、东湖板块；比如于洪新城......
这些原本适合刚需入手的板块，仿佛在一夜之间，地价、房价大幅飙升！已渐渐成为沈阳次成熟区域！
浑南依靠高定位的城市规划，发展速度是惊人的！
于洪新城仰仗独特的地理位置，逆袭速度也是叹为观止的！
城市要发展，老城区人口饱和，再加上政策倾向，势必会激起更多新星区域的爆发！这就是城市的发展规律！
03房价
每一宗地块入市，关注者除了购房者，还有临近项目。你的面粉价已远高于我的面包价，我的面包不得涨涨么？
完全有点水涨船高的意思！
而其实，地价和房价，无非是先有鸡还是先有蛋的逻辑！谁成就了谁，很难说清！
那么，那些高地价区域的临近盘，如今什么价？
一、浑南全运板块地价
and房价
二、浑南东湖板块地价
and房价
三、于洪新城地价
and房价
最近，找了很多地价与房价的换算公式，貌似都没有太明确的答案！
地价是透明的，但房屋的其他成本考究很难。
抛开是否有价无市，我们只要明确一条，开发商不会赔本卖房，那么对于房价预测就有些眉目了！
04预测
2017年，沈阳土地市场不断突破我们的想象！
2018年，如果没有外力的影响，沈阳房价走势应该就比较清晰了！
①、上半年，整体房价预计将超1万，目前成交价约9千元。
②、下半年，还要看政策以及市场需求来判断。
③、刚需盘在6000-9000元/㎡左右，改善盘在10000-30000元/㎡之间。
④、5字头的房价可能会越来越少了！
目前，沈阳二环内土地已十分稀缺，主要新增供应都集中在二三环之间，更多的是三环外，对于沈阳三环外各版块的发展，我更看好沈北区域。
未来5到10年时间，沈北新区将建设成为“沈阳北部国际化、现代化的城市副中心”，“中国最具北方特色的生态宜居地和文化旅游目的地”，这些都将让沈北新区的楼盘更具升值潜力。
相较于其他区域，沈北楼市库存还是比较大的，且沈北是一个重要的价值洼地，随着地铁2号线北延长线将在年底开通、南北快速干道全线贯通、“京沈合作”战略布局、盛京站及京沈高铁的重要规划等重点城建不断开展的种种利好，沈北新区未来将吸引着更多置业者到来。
我预测2018-2019年沈北房价或将有20%-30%的涨幅。
最近，沈阳关于房价调控政策频出，在调控之下，沈阳房价也呈现小幅度变化。
在政策方面，沈阳房贷首套房贷利率上浮0.5%，二套以上上浮10%以上，及房产税等政府调控政策，以及沈阳作为全国住房租赁试点城市，未来租售同权也将对住房销售形成一定的影响。
短期来看，房价调控政策是不会取消的。“房子是用来住的不是用来炒的”，只有良性需求才能带来良性的市场，“爆点”频出的市场必将不会长久，这也是政府“稳房价”的核心。
除此之外，东北振兴，沈阳经济发展大势带来的信心，和人才的流入，也是影响未来房价走势的重要因素。
由本地和外地人口组成的购房群体，和租赁政策等多重住房体系将是未来支撑房价水平的决定因素。
由此可见，
2018年沈阳整体房价仍将保持平稳上涨的态势。
以上本人买房研究的心得。
拙见，不喜轻喷。
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