顺义首个共有产权房——金隅大成·金成雅苑二期于2017年12月25日选房结束，目前房源仍有剩余。笔者的一个朋友参与了申购，并参加了选房说明会。不了解不知道，了解后才发现这共有产权至少顺义的共有产权房对北京人来说，真没有任何“福利”和“优惠”。据了解，半数以上申购成功的北京人选择了弃购。
被刚需人群寄予厚望的共有产权房为何遭到嫌弃？今天笔者给大家细细说来。
据悉，该共有产权住房项目地块位于顺义区后沙峪镇后沙峪村，具体四至范围是：东至规划二路和聚通嘉园小区，南至双裕街，西至裕庆路，北至双裕北街和聚通嘉园小区。该共有产权住房项目共有房源969套，其中46-74平的一居室170套，79-89的两居室799套，销售均价为19000元/平方米。购房人产权比例为40%.初期申请家庭总数为51705户，其中本市户籍家庭39205户，非本市户籍家庭12500户。
通过购房资格审核的家庭共15932户，其中，第一组家庭共13838户、第二组家庭共1785户、第三组家庭共309户。
据顺义住建委统计的选房情况如下：
第三组（在顺义区工作的东城区、西城区户籍无房家庭）组别内申请家庭已全部通知选房，但房源仍有剩余。
第二组（在顺义区工作且符合北京市共有产权住房申购政策的非京籍（“新北京人”）无房家庭）的房源已全部选完，该组别申请家庭此次选房至718号，如该组别在签约过程中有退出房源，将在公证机构监督下通知718号之后的家庭参加选房。
第一组（顺义区户籍无房家庭和在顺义区工作的本市其他区户籍无房家庭）组别内申请家庭此次选房至1210号，房源仍有剩余，将在公证机构监督下通知1210号之后的家庭参加选房。
截止今天，也就是12月27日，据参与的购房者描述，第一组别1210号以后的家庭已经开始通知选号了，目前剩余户型都是大户型。
由数据我们可以看出，弃购人群主要集中在北京户籍的第一组和第三组，新北京人家庭房源都已全部完成选号。
首先分析下是哪部分人会弃权以及弃权的原因：
01、申请人员主要集中在第一组类别：顺义区户籍无房家庭和在顺义区工作的本市其他区户籍无房家庭，这一类别中又以顺义本地人居多，包括很多周围村里的村民。政策刚出来，大部分人都对政策不了解或者一知半解，一些人抱着凑热闹的心态，先报上名再说。据参与知情人描述，很多人等到了选房那一步，开了选房说明会，才开始了解政策具体是怎么回事。限制条件很多：比如说购买了共有产权，将来村里拆迁，拥有共有产权房的拆迁户补偿就会受影响（少补偿货不补偿）。
此外，共有产权购买人只能获得40%的产权，将来出售的话，几乎是不获利的，没有投资价值。对于这部分抱着占便宜的心态的申请人来说，共有产权房是无利可图的，所以即使摇上号，在了解了相关政策之后也会弃权。
02、顺义本区的工资收入相对于主城区来说还是偏低的，申请者家庭也大多不富裕。自住房选房后，是需要先交十万元定金的，之后短时间内（据说是三天内）必须交齐首付，接着是等待贷款审批，如果贷款审批下不来就必须全款购买，否则定金是不退还的，对于很多申请者来说，有些人年纪大了，有些人贷款资格不够，这部分人在权衡利弊之后也会选择放弃。
03、此次的共有产权房价格19000，只拥有百分之四十的产权，周边房价也就是四万左右，而此前的自住房也是这个价格，是百分百的产权，共有产权房出租需要和代持机构共享租金收益，未满五年上市交易，只能由政府按购买价回购。满了五年想上市交易，过程也很复杂，总的一句话，想作为投资或者资产保值增值那是不可能的。对于一部分虽然现在买不起商品房，但是未来随着事业的发展，收入的增长，还想要买商品房的人来说，共有产权房有点鸡肋，所以这部分人也会出现弃购。
04.如下图数据所示，一居室的小户型所占比例还是太少。此次参与选房的人群，低收入家庭所占比例很大，大多数人还是只能买得起小户型，按19000一平来说，79-89平的话，总价在150-170万，首付差不多五十万了，对于这部分家庭来说，拿出这么一笔钱也不是一件容易的事。同时购买共有产权房还不能公积金和商贷组合贷，这些因素叠加也是此次房屋弃购率高的原因。
从数据上我们还能看到，第二组别新北京人房源全部选完，说明对于很多新北京人来说，房子是真正意义上用来住的，这部分人的刚需得到了满足，而且共有产权房在比例上也是对新北京人充分有了照顾，对于为北京做了贡献，真正生活工作在北京的外地人来说，是一种鼓励和希望。
那么如何决定自己是否购买共有产权房呢？
01可以买的起商品房的，那么共有产权房就别凑热闹了，共有产权房只是拥有一部分产权，是不能抵押的，不具备金融投资属性，仅仅是满足居住需求，如果出租的话，也是按照份额和代持机构分摊收益。未来北京这种一线城市，房价还是有升值空间的，投资必然就是要收益最大化。
02目前经济能力有限，但是未来3-5年内，收入预期会有提高，也想购买北京的商品房，那么也没必要买共有产权房，现有的共有产权房，从盖到入住，怎么也得两三年，如果未来你想转商住或者按市场价格交易，必须在产权证满五年后，否则就得按当初购买价卖给代持机构，这些加起来就七八年了，而且你现在购买共有产权的这部分钱的增值收益也被平摊到了这七八年里，收益比很低，不划算。
03如果你年龄不小了，或者自有资金有限，未来收入也没有大幅增长的可能，那么你就可以考虑购买，这次共有产权房的设置还是很合理的，真正体现了房子住的这一功能，因为单价低，首付压力也会小一些。
总体来说，共有产权是低收入家庭和真正需要住的刚需们的福音，政府在不断完善政策的制定，真正贯彻了房子是住的，不是炒得这一理念，就像北京的雾霾治理一样，今冬北京几乎没怎么见过雾霾天，我们相信，只要是政府下决心做的，一定会做好。
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