棚改收緊之後，關於三四線城市利空的消息一波又一波。
- 7月6日，河南許昌2018年第八批土地全部流拍，沒有一家開發商競價。
- 7月10日，福建省東北部沿海城市寧德中心城區範圍內新購商品住房限售3年，成為繼徐州、宜昌之後限售的又一熱門三四線城市。
- 近日，全國人口淨流出第三多的城市的四線城市——安徽阜陽，頻頻傳出投資客大量拋盤撤出的新聞。而阜陽是2017年整個安徽省內房價漲幅最高的城市，之前還要找關係才能買到新房。
土地流拍、三四線城市限售潮來臨，炒房客加速拋盤撤出...這麼多刷屏的三四線城市的利空消息，那三四線城市房產會迎來什麼局面？
棚改收緊下，三四線樓市的走勢
1、三四線上漲的那隻手——棚改，收緊了
三四線城市暴漲的最大推手——棚改貨幣化安置。
讓我們來看一下不同時期的貨幣化安置比例。2014年的時候是9%，而2017年大幅提升到60%，部分城市甚至高達70%甚至90%以上。
但是幸福的時光是短暫的，棚改不可能無限期的上演下去，三四線的舊房子被拆得差不多了，總不能去拆新房子。
而且房地產庫存消耗差不多了，再這麼搞下去，三四線城市都要排長隊、交茶水費買房了。
於是6月25日，國開行針對三四線城市的棚改定向放水緊急收緊，懸在三四線樓市頭頂上的雷終於炸了。
在這篇文章之前，我們也發過關於因為棚改收緊，碧桂園叫停“全覆蓋”戰略的解讀文章，有興趣的朋友可戳文末“瞭解更多”複習。
很明顯，棚改的大莊家都開始逐步在撤了，作為小莊家的開發商沒有不撤的理由。
如果碧桂園一意孤行，要規模不要現金流，一定會深陷在三四線這個深不見底的泥潭裡，不能自拔！
棚改收緊了，股票跌了，碧桂園的三四線全覆蓋戰略叫停了，而三四線城市的房產會有怎樣的變化呢？
棚改收緊，三四線樓市將迎來拐點
1.三四線房價止漲下跌，樓市成交逐漸低迷
一二線城市房價對棚改的依賴其實很小，更多還是因為人口的流入和真實的購房需求支撐，棚改政策的收緊不會對房價造成多大的影響。
而三四線城市恰恰相反，過去兩年房價上漲最主要的原因就是棚改貨幣化安置帶來的購房需求，這對三四線樓市來說舉足輕重。
棚改收緊後三四線樓市的變化，可以從新房和二手房市場兩方面來看。
（1）住房需求減少，新房市場一定走向低迷
一方面，從新房市場來看，棚改貨幣化安置的拆遷款是三四線房價成倍上漲最重要的資金支持。
三四線城市本身的購房需求和資金是不多的，現在收緊棚改和降低貨幣化安置，相當於要停了給貧血的病人輸血，沒有了血液的補充，貧血的樓市怎還有力氣往上衝呢？
2017年棚改貨幣化去庫存面積，佔了當年全國商品房銷售的21.2%，在三四線城市，貨幣化安置帶來的去庫存面積，佔商品房銷售的比例就更大了。
以湖南嶽陽為例，2017年貨幣化安置比例達到98%，帶動住宅銷售面積，佔全市住宅總銷售面積的53%。
也就是說去年岳陽一半的住宅銷售，是來自貨幣化安置產生的購房需求，換句話來說，一旦棚改收緊甚至完成，沒有了拆遷出來的購房需求和貨幣化安置的貨幣補償，岳陽的買房需求會減少過半。
這樣一來，房價能不跌嗎？
另一方面，這些棚改的拆遷戶本來就是三四線城市很大一部分的購房來源。現在提前拆遷安置完了，其實就是在透支未來的購房需求。
再來看一組有趣的數字，2014年-2017的貨幣化安置比例分別是：9%、28%、48%、60%。貨幣化安置比例開始大幅度提升就是在2015年-2017年，看到沒有，這個剛好與中國房價暴漲是完全一致的週期。而現在貨幣安置的比例下降，所對應的房價你們覺得還會繼續上漲嗎？
把賠錢變成賠房子，不僅市場上少了錢，而且購房需求也減少了，房價下跌也就成了理所當然的事。
（2）二手房市場規模小，有價無市、接盤更加是寥寥無幾
經濟越發達的城市，存量房市場就會越活躍，像北上廣深，二手房交易會比一手房交易更活躍，因為市中心沒地了，沒地就不能蓋新房子，要買就只能買二手房。但三四線城市不一樣，地多、房多，但人少，買房可以直接買新房，完全沒必要去挑二手房。
這就會導致一個問題：三四線的購房需求本來就不大，還大部分都衝著買新房去，那這大量的二手房誰來接手呢？
當然，如果你大幅度降價，譬如打個7折，對比新房有明顯的價格優勢，那還是會有人願意買二手房的，但這就是虧本的投資了。
三四線城市是個典型的增量市場，也就是說新房市場，增量市場只能買來自住，不適合投資，存量市場才是投資的最好選擇。
所以說為什麼我一直跟大家說不要去投資三四線城市，寧願面積買小一點、還款壓力大一點，也要買一二線城市的房子。
很簡單，就是一二線會有更多人願意來接手你的房子啊，有需求不就有漲價的空間嗎，有人接手才能房子才能變現啊。
三四線樓市即將迎來一輪調控
棚改貨幣化的出現就是為了去三四線城市的庫存，而現在庫存已經由2015年近6億平方米的高庫存，跌到現在4.2億平方米的庫存量，消耗了接近3分之一的庫存。
庫存水平已經跌回6年前，也就是2012年的庫存水平。
全國範圍內，基本不存在高庫存的問題了，很多一二線甚至三四線城市都已經出現“房荒”的現象。
那就意味著從2015年開始的樓市去庫存，已經基本完成任務，也是時候退出舞臺了。
大家別忘了，2018年的基調是“房住不炒”，是調控的一年！
短期內調控只會加強而不會放鬆。過去因為三四線城市庫存太高，開發商賣不出房子就收不到資金，收不到資金就不會在三四線城市繼續拿地，開發商不拿地三四線這些沒有核心產業的城市靠什麼支撐財政收入？
而現在好了，庫存去化任務完成得差不多了，那還有什麼理由不對這些過熱的城市進行調控？
最直接且有最大可能的就是限售，限制你的房子出售，讓你想拋都拋不掉，防範房價下跌，大家恐慌性拋售的風險。
君不見徐州、宜昌、寧德這幾個三線城市都已經出臺限售了，接下來還會不會有更多這種房價上漲過快的三線城市限售呢？答案是一定的。
對於三四線城市的房產投資者，在棚改收緊和安置方式的轉變下，再加上樓市的調控，會讓大量的房產沉澱和空置在三四線城市，淪為紙面財富，無法變現。
可以稍微寬心的是，棚改尚未完成，真正全國性棚改完成是在2020年左右。
而當前貨幣化安置還處於當退而未退的階段，三四線城市的虛熱還會持續一段時間，這是大家優化三四線房產最好的時機。
但是，對三四線房產的優化並不是說簡單拋售就行，那究竟要作何優化呢？由於篇幅有限，下一篇文章我再給大家介紹。
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