賤賤的凡想世界
前事不忘後事之師，殷鑑不遠，在夏後之世！
發生在北京近郊通州的一場房產“鬧劇”，宣告了房價只漲不跌神話的破滅。
是這樣的：
話說，在北京近郊的通州，因為被炒房客瘋狂哄抬房價，房價從一萬多，短時間漲到了4萬多，房價翻了幾倍，創造了買房暴富不勞而獲的神話，令誠實勞動的人唏噓不已。
然而，正義到來，房產調控發威，炒房客做鳥獸散，通州的房價又快速的從4萬多，跌到了2萬多一平，價格幾近腰斬，一些以4萬多價錢買的購房者不樂意了。
於是數十名，身著印有“退房”短袖的購房者，聚集在通州K2十里春風的售樓處，恬不知恥的要求退房。
一個退房者信誓旦旦叫囂：“剛開盤的時候是4萬多，現在的售價是2萬多，相差兩萬，貶了一半，你說誰能願意？”
呵呵，真是可笑，你4萬買的房子，現在價錢跌到2萬，你不願意？
當你1萬買了房子，房子漲到4萬，賣房的房東是否也可以不願意，而讓你退房呢？
那些48元買的中石油的股票的人，當中石油的股票跌到8元的時候，股民是否也可以不願意，讓中石油退錢呢？
如果簽訂了合同，誰都可以反悔，那麼信譽何在？信用何在？還要合同幹什麼，還要法律幹什麼？
最關鍵的是你們把房價炒到了4萬，你們買房了，你們上了車，但考慮別人了嗎？那些等著買房結婚的人，因為房價暴漲而買不了房，結不了婚，他們願意嗎？
所以，這些要求退房的人，不過是些跳樑小醜，無理取鬧的典型罷了。如果他們能得逞，那才叫天理不容呢。
今天說這件事，不是討論這些無賴的行為是否合理的，而是從中看出一個被實踐檢驗的真理：就是三四線城市，即使房價翻倍，也會因為沒有真實的購買力支撐而跌回去。
最近，因為炒房客的興風作浪，全國三四線城市，甚至一些人口外流嚴重的縣城，房價都翻了倍，漲的牛氣沖天，不可一世。
似乎買了房子的人，註定包賺不賠，大有氣衝斗牛，飛上雲霄，登臨人生顛覆，直上福布斯富豪榜之勢！
可是，韭菜總會有到收割的時候，黃粱美夢總有清醒之時。
通州這個比全國大部分三四線城市，都早漲過的三四線城市，已經房價腰斬了，說明什麼？
說明，別看現在很多濫竽充數的三四線城市，藉著棚改的東風，炒房客的推波助瀾，房價漲到了遠遠高於當地普通民眾承受能力的水平，即使看著熱烈雞血，也不過是南柯一夢罷了。
到時候，大潮退去，房價暴跌到正常水平，現在瘋狂接盤的接盤俠，希望不要像通州這些無賴一樣，
做被人恥笑之姿！誰說房價只漲不跌？請看通州K2十里春風的售樓處的退房鬧劇。
誰說警告房價過高沒有事實依據？請看通州K2十里春風的售樓處的退房醜行。
誰說什麼時候買房都是正確的？請看通州K2十里春風的售樓處的退房無賴們。
輿論似乎對於房價暴漲的實例很是關注，但對於房價大跌的實例，總是避而不談，想想真是細思恐極：炒房勢力綁架了公關輿論，讓民眾以為房價只會暴漲，而忽視房價大跌的可能性。
軍輝論房
真的不被看好。
我們先來看看，開發商市值到底跌了多少。孔方兄統計了一下，2018年上半年（截至7月6日），開發商市值縮水情況大致如下：
A股總共有143家開發商，其中132家公司市值縮水，僅11家公司市值有增長，這132家公司市值總計縮水5950億人民幣；
H股總計233家開發商，其中148家上半年市值縮水，總計縮水幅度為5117億港元，扣除同時在A股上市的公司（比如剔除萬科H股），按匯率折算成人民幣，總計縮水4329億元。
所以兩者相加，A股和H股開發商總市值縮水幅度正好是1萬億元左右（10297億元）。
各主要房產開發商的市值縮水情況如下圖示（H股公司已經經過匯率調整）：
排名第一的是萬科，市值縮水高達822億元，一是其市值規模本身就大，第二是寶能姚振華的大幅減持。
排第二的就是恆大了，恆大去年太猛了，股價全年漲幅高達4.6倍！不過今年不行了，市值縮水699億元，為此恆大在截至7月6日的4天時間裡，已經累計回購17億港元的股票。不過相對其2700多億港元的總市值，回購力度顯然還不夠。
排第三的是李嘉誠的旗艦企業長和，總市值蒸發了457億元人民幣。
其實今年上半年，開發商的銷售仍然非常火爆。比如碧桂園，上半年其銷售金額約4124.9億元，這是一個很恐怖的概念——2017年全年，碧桂園銷售額為5508億元，已經是一個天文數字了，誰曾想到今年上半年繼續創造出了另外一個天文數字。
還有恆大和萬科，恆大上半年的銷售額為3041億元，2017年全年為5151億元；萬科銷售額為3046億元，2017全年為5238億元。
孔方兄製作了碧桂園、萬科、恆大三家開發商2017年上半年和2018年上半年的銷售額情況對比，如下圖示：
可見房產銷售火爆的情況，還是沒有得到扭轉。
既然房產銷售這麼好，為什麼股價還要跌呢？
這是因為，股市主要是看預期，而不是看現在。以恆大和碧桂園為例，雖然增幅已經非常高，但這樣的增速已經無法維持下去了，核心原因就在於，一二線樓市已經被強力的調控政策所冰封，而支撐過去2年房市大幅增長的三四五線城市，則因為棚改貨幣化政策的重大變動（不一定是全盤取消貨幣化安置，但安置比例肯定會明顯降低，這一點孔方兄在之前的問答中已經詳細介紹過），沒法繼續瘋漲下去了。最典型的，就是碧桂園要求三四五線城市拿地後必須儘快設計、上市、銷售，以快速回籠資金。
靠賣房子賺差價進而實現高增長的時代結束了。開發商必須尋找下一個增長點，所以我們能夠看到恆大許家印要投資1000億搞科技行業（比如投資賈躍亭的FF公司），萬科搞物流地產（收購物流地產商普洛斯）和影視（投資華人文化），融創則是重金投入旅遊地產（收購萬達很多旅遊地產項目）。而在這些轉型措施見效之前，很難支撐開發商股價大幅上漲。
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孔方財經
房地產市值蒸發萬億，是由多方面原因造成的，筆者看來，重點是兩個方面：
一個方面，調控動真格。為什麼要用動真格這個詞，是因為此前的調控，總是圍繞房價而展開，所以，開發商很容易掌握規律，也能夠比較從容地適應調控需要。因此，不怕調控，也不擔心調控。甚至出現了越調控房價漲的越快的現象。自然，其在市場的表現，也就不會受到影響，開發商能夠不斷地拿地，不斷地開發，也不斷地掙錢，有較好的利潤支撐股價。
這次不同，雖然也會圍繞房價出臺調控政策，但目標是體現房子是用來住的，不是用來炒的。所以，對房價的關注，是有沒有體現房子是用來住的。有了這個目標，不僅房價要管，而且要積極發展租賃市場，要租售同權等。自然，市場前景就會更加傾向於穩定有序，這與多數開發商喜歡暴利就不合拍了，開發商的信心也不足了，有的也開始謀求轉型了。所以，可以把此輪調控看做是動真格
另一個方面，就是去槓桿的剛性作用。對開發企業來說，這些年都是靠高負債滾動經營的，也是靠高負債賺得利潤的。因此，開發企業絕大多數都是高負債。自然，成為去槓桿的重點。在這樣的情況下，開發企業的經營難度會越來越大，拿地的能力和條件都會出現影響。一旦投入與開發的強度減弱了，企業的盈利能力也就降低了，市場表現也會越來越差，估值下降了，投資者對房地產板塊的信心和熱情都會降低。
也正因為如此，房地產的前景確實不被看好，投資者需要謹慎。
譚浩俊
房地產市值蒸發上萬億指的是股市中的房地產板塊出現下跌，雖然這跟樓市有一定的關係，但這並不完全是因為房地產前景不好才導致股民拋棄房地產股票的。
大致說來，房地產板塊市值蒸發，主要有兩方面的原因，一方面是投資者不再看好該行業未來的發展前景，從而放棄持有該行業企業的股票，拋售自然會導致股票價格下跌，企業市值縮水；另一方面，則是因為市場流動性受到擠壓，股市資金緊張。從整個市場來看，A股從去年底開始就低開低走，房地產作為典型的順週期行業，大盤都“跌跌不休”，它自然也難獨善其身。
另外，隨著去槓桿的繼續推進，房地產調控愈趨嚴厲，融資環境持續擠壓，負債率一向高企的房地產行業受到衝擊也是情理之中。“彈藥不足”是房地產市值蒸發的一個直接原因。當然，投資者對房地產行業的前景預期也是一個重要因素。
隨著全國範圍內第三次大規模的樓市調控席捲各大城市，投機性資金必然會感覺到寒意陣陣，選擇撤離市場。同時，國家大力發展租賃市場等，使得“建房子——賣房子”這種賺錢方式難以為繼。像萬科、碧桂園等行業巨頭都已經在著手轉型，但是是否能夠成功還存在比較大的不確定性，所以投資者對房地產行業的盈利預期也會相應下調。
盤和林看經濟
美國四大房地產公司的股價，至今也是隨著美國不斷創歷史新高的。
比如萊納，美國四大房地產商之一，市值174億美元，股價距離歷史最高回調了3成不到，有點像A股的走勢。難道美國也對房價暴漲開始擔憂了？
不過，總體而言，美國四大房地產市值摺合人民幣大概都是千億左右，而A股的龍頭規模都在兩千多億元，萬科，恆大市值都超了2000億人民幣。
2018年5月，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為12514元/平方米，環比增長0.7%，同比增長11.3%。
如果以100平方計算，中國百城房價和美國平均房價幾乎一樣。
趙冰峰
覆巢之下，安有完卵。房地產行業難逃下跌的命運，但並沒出現恐慌性拋售的局面。
貨幣環境鉅變下房地產行業必然下行
去槓桿加速下，貨幣環境發生鉅變，投資增速顯著下滑，流動性急轉直下，社會融資規模大幅下挫。各行業普遍流動性匱乏。房企更為明顯，融資環境持續壓縮，面臨4年來資金最為緊張的一年。
2018年上半年，上證綜指跌幅14.72%。大盤跌成這樣，房地產作為典型的順週期行業，也在劫難逃。
在市場流動性擠壓的同時，房地產調控的韁繩也越勒越緊。國家大力發展租房市場，商品房用地得到控制，賣地多是租賃房用地。新房大多限價，對開放商盈利造成衝擊。三四線城市，由於不限購，不限貸，加上棚改貨幣化，成為開發商炒作重點。6月，市場傳聞稱棚改項目全面暫停，無異於房價釜底抽薪。30城開展市場亂象治理行動，多重利空疊加。
總體上，2018年，房地產業從瘋狂逐步迴歸理性。房地產業經歷著欲上不能，欲下不忍的痛苦煎熬。房企回籠資金收縮戰線，房地產市值下行實屬必然，但並沒有遭到投資者恐慌拋售。房地產在28個板塊中跌幅排名18位。
房地產行業將在波動中加速轉型
下半年，房地產行業總體發展環境有望趨於穩定。首先，政策基調由去槓桿變成穩槓桿。7月4日，央行定向降準正式施行，預計釋放7000億元資金，市場流動性壓力將有所緩解。其次，商品房總體供應不足。二季度以來二手房成交量有所反彈，有助於穩定房價。
伴隨宏觀調控政策持續加碼、土地市場競爭愈發激烈，房地產企業紛紛加入產業轉型行列。一方面，戰略佈局文旅地產已成為房企轉型的新趨勢。 據瞭解，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產。另一方面，房地產行業加速集中。TOP10房企行業佔比上升至30%。
總體上，房地產行業將在顛簸中前行。
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史晨昱
地產上市企業市值蒸發原因複雜，房地產未來謹慎看好。
在我看來，這個問題問的不精確，最起碼應該是“上市房企市值蒸發”多少錢。這裡，我們還沒有考慮在香港上市的房企。
客觀的講，2018年上半年地產蒸發上萬億的原因很複雜，地產業前景只能說是撲朔迷離。
其實，如果看業績，不說別的企業，單看碧桂園、恆大、萬科這三巨頭，他們的業績還是非常亮眼的，不信去看財報。
那為何市值蒸發了這麼多呢？原因應該是以下幾方面。
原因之一，股市萎靡所致。
A股上半年的走向，市值縮水者居多，房地產行業也概莫能外。房企市值縮水只是股市走向的一個部分。
第二，政策調控和棚改政策的轉向傳言。
政策的調控，影響了市場行情。
而前段時間棚改政策方面的傳聞，也讓房地產企業的未來業績蒙上陰影。
第三，部分企業經營計劃的負面影響。
比如萬科，要去地產，進軍文化產業。
但是，市場並不看好萬科此舉，市值縮水不少。
這樣看，房企市值縮水的原因並不僅僅是對房地產的不看好。
而未來，不管如何，房地產行業也不會消失，政策調控之下，只會趨於正常。那麼，對於未來，還應該是謹慎看好的。
靜觀財經
房地產市值蒸發上萬億指的是股市中的房地產板塊出現下跌，雖然這跟樓市有一定的關係，但這並不是因為房地產前景不好才導致股民拋棄房地產股票的，事實上在上半年股市整體都表現的差強人意，這並不是房地產板塊單獨的問題。
一直以來關於樓市和股市的關係，都有一種蹺蹺板的說法存在，也就是說樓市好的時候因為資金流入樓市導致股市表示就會變差，而股市表示好的話資金流向股市樓市就會表現低迷，但問題是上半年的樓市表現其實也並不好。
之所以會出現這種樓市股市都表現低迷的現象，最大的原因在於資金面偏緊。就先在資金環境來看，不管是銀行還是社會融資到都出現了收緊，在這樣的背景下不管是流向股市的資金還是樓市的資金都大幅度降低，樓市和股市都是需要足夠資金支撐才能發展的，現在資金少了表現當然會不好。
在筆者看來，未來樓市裡房價肯定是不會出現大幅度的上漲的，但這並不是意味著房地產前景就不好了，畢竟房地產關係到很多行業的就業問題，依舊是一個足以影響市場整體經濟的行業，就算未來會不如現在，但瘦死的駱駝比馬大，未來房地產行業依舊有巨大發展前景。
