“30年的歷程，充滿挑戰，充滿機遇。既有拼搏奮鬥的艱辛，又有收穫成功的喜悅。”
近日，在金地集團成立30週年的晚會上，年近花甲的董事長凌克顯得頗為興奮與感慨。
然而，曾經與招商蛇口、保利和萬科並駕齊驅的金地集團，已經掉落到第二梯隊。
即使在這種情況下，凌克依然對金地集團的發展表示出了“滿意”。
《國際金融報》記者查閱金地集團的年報發現，金地集團除了住宅開發業務之外，還有商業地產和金融業務。
而作為金地集團大力打造的商業地產上市平臺金地商置，在這些年已經悄然壯大，但金地集團因此收穫的果實，或許沒有預想的那麼多。
金地商置的初衷和“成分”之疑
金地的商業地產起步比較早，但真正意義上的發力，始於2012年。
2012年9月15日，金地集團公告稱，通過旗下全資子公司輝煌商務有限公司，以16.54億港元的對價，收購星獅地產56.05%股份，成為其控股股東。
在完成收購、高管入駐等動作後，星獅地產正式更名為金地商置，其定位為金地集團“一體兩翼”中的商業地產一翼。
然而，金地商置似乎違背了上述初衷，在正式上市之後先由母公司注入項目，再屢屢吸納住宅項目資產並收購優質地產公司。
2013年8月，金地商置公告稱，計劃以12.73億港元向母公司金地集團收購瀋陽、西安、寧波、天津及北京多項物業權益。
上述收購於2013年10月28日完成，彼時,業內人士認為，這是金地集團向金地商置“輸血”，以幫助金地商置完成初期的擴張。
隨後，金地商置開始了以併購方式為主的土儲擴張之路。
2015年5月18日，金地商置附屬公司收購大連匯載置業；6月20日，金地商置又收購北京瑞達鑫遠科技有限公司全部股權；12月7日，金地商置以現金5625.2萬元收購寧波萬林新城置業有限公司80%權益；12月21日，金地商置以3.43億港元收購BestbeatLimited。
2016年6月，金地商置收購北京瑞達鑫遠100％股權；11月，金地商置完成對廣電地產74%股權的收購，從而獲取500萬平方米左右的土地儲備。
翻看金地商置2017年年報，純住宅項目佔比已經超過金地商置總項目的半壁江山，這還不算商業與住宅綜合體的份額。
2017年，金地商置的合約銷售額為452億元，是2013年的10倍。
雖然金地集團董事會主席黃俊燦多次於公開場合強調，要想迅速發揮金地商置的作用，首先要有一定的規模，只做商業地產會比較慢，但此種說法並未使金地商置免於與金地集團形成同業競爭、違背其定位初衷的質疑。
值得注意的是，在金地商置的快速發展過程中，一方面是母公司金地集團對金地商置注入項目，另一方面是金地集團在金地商置中的持股比例不斷被稀釋。
數據顯示，截至2017年12月31日，金地集團對金地商置的持股比例已從最初的67.45%被稀釋到41.39%。
在2013年1月、5月和2014年，金地商置合計向管理層授出超過11億股股票期權，其中凌克、黃俊燦等四名執行董事，擁有5.5億股，佔比超過六成，如果全部行權，管理持股將超過10%。
此外，凌克團隊控制的瀚領還認購商置1.55億股股份。
或源起於MBO未果
金地集團為何會出現發展速度減緩、控股子公司金地商置快速發展且股權被稀釋、而管理層持有金地商置股權不斷增加的現象？
對此，有市場觀點認為，金地集團成立金地商置並在一定程度上為其輸血，原因或在於早先金地管理層有意對金地集團進行MBO未果。
2000年初，中國福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續深化並穩步發展，這同時也直接刺激了商品房市場的發展。
金地集團成功趕上這波房地產上升紅利，並於2001年成功登陸上交所。
然而，僅僅兩年之後，當時金地第二大股東深圳控股，便把手中13.11%的股份轉讓給了金信信託，剩下的5.56%轉給了金信信託的主要股東通和控股。
彼時，金信信託除了在中國股市裡享有“江南第一猛莊”的稱號，更因其參與伊利、長虹等多家企業的MBO（管理者收購），而被認為是MBO界當仁不讓的“行家”。
成為二股東之後，由於金信信託既沒有向金地集團委派董事，又時不時與金地集團在資本市場上互動，比如發起了當時轟動一時的“雙龍信託計劃”，這讓一些市場人士認為，金信信託實則在為凌克後續對金地實行MBO進行鋪墊。
然而，隨著金信信託的全面崩盤，無論凌克是否真有借金信信託對金地集團實行MBO的想法，這都化為了泡影。
在2005年的最後一個交易日，金信信託的“公開賬面”上出現鉅額虧損，使得這個金融帝國的黑暗面，迅速被曝光。
無奈之下，金信信託只得把手中大部分金地股票出售給福田建設。
業內人士表示，2006年-2007年，在熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，中國房價開始呈現爆發式增長，金地股價也勢如破竹，一漲再漲，凌克領導的金地管理層班子也因此失去了回購的希望。
而後，金地集團才著手於成立金地商置。
“對現狀滿意”
截至2017年底，金地集團的銷售規模達1408億元，這一規模比金地2001年上市前猛增264倍。
然而，細看這1408億元的銷售規模中，能夠結轉成為營收的僅有376.62億元，“縮水”了近四分之三。
再看招商蛇口、保利和萬科（四家合稱“招保萬金”）。
2017年，三家分別實現營收754.55億元、1463.42億元、2428.97億元，分別是金地營收的2倍、3.9倍、6.4倍。
這是為何？
在凌克團隊被質疑為“忙於MBO”和增持金地商置股份的這段時間，中國房地產市場格局逐漸從“招保萬金”演變為“碧萬恆融”。
曾經位於第一梯隊的金地，近些年雖然仍然堅持在各大房企流量金額排行榜的10-15名，但受制於權益佔比過低，其高流量金額始終難以轉換成實際的營收。
“具體來說，在公司的經營上，我們追求業務規模的不斷壯大，但不唯規模。講究短期目標與長期目標的平衡，講究利潤與規模的平衡，講究效益與責任的平衡。”凌克在晚會上如是說。
金地有關方面認為，不同的的房企有不同的經營發展理念，目前公司取得的業績是長期堅持“平衡發展觀”的必然成果，並符合公司的發展預期。
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