轉眼，2019年即將過去。
回顧這一年，有幾個件事正在深刻影響著每個房企：
l 樓市由賣方市場轉向買方市場，供不應求的行情一去不復返。自住需求成絕對主導，購房者對品質要求越來越高，稍有差池，群訴、退房那叫一個毫不猶豫。
l 相關部門對工程質量安全監督監理力度不斷加碼，有些地區還專門出臺政策保護購房者的驗房權利、退房權利。
l 借貸成本攀升，管理成本上漲，市場競爭加劇，地產的利潤空間不斷縮水，越來越接近於製造業。
提質降本已成地產下半場的生存之道。
成熟的製造業（比如家電），經歷慘烈洗牌之後，唯有內部管理極其精細的企業成為倖存者。而今的地產業，顯然有很多企業意識到危機，紛紛強化管理精細度，尤其是一向管理粗放的工程建設，房企與房企間的差距正在拉大。
下面，明源君結合標杆房企做法，談談如何通過精細化的工程管理實現提質降本。
保品質
關鍵在於完成管理標準落地和閉環
手工製作模式下，產品的質量好壞取決於手工師傅的工藝；而工業化模式下，同一套模板出來的產品，品質基本穩定在一個層面上，即便有誤差也在可控範圍內。
地產項目建造也是一樣的道理。標準化生產管理是快速複製、穩定出品的必然選擇。
對此，房企目前普遍面臨兩個問題：
①管理無標準，依然停留在“人治”層面上；
②有管理標準，但是無法落地或落地不充分。
目前，規模型房企基本已解決第一問題。第二個問題則依然困擾著很多管理者。
如何才能推動標準落地？
1.將管理標準變成好用的管理工具，方便一線落地
很多房企的管理體系，洋洋灑灑幾萬字，厚厚的基本冊子，一線人員一看就懵了，完全記不住，更別說落地運用。
例如在建階段的施工技術標準、驗收階段的驗收標準、客戶服務階段的服務標準等，這些標準可能數以萬計，數以十萬計。
很多房企通過培訓的方式讓管理人員加強標準學習，但對施工和監理方的標準傳遞就難以做到。
數字化工具則可以很好的解決這個問題。
通過深度研究行業TOP200房企的實踐標準，明源移動質檢沉澱出了超1.2萬個核心檢查項，並附帶圖文並茂的檢查指引，輔助企業建立更加完善的檢查標準，通過標準模板可快速導入手機端，讓甲方、監理和施工方標準同頻，做好標準傳遞。
例如，中海宏洋的工程師，在進行樁基驗收過程中，就能直接在明源移動質檢APP調出對應的的工序做法、驗收要點，快速判斷當前的施工是否符合企業要求，保障工藝工法按標準施工，避免由於自身知識不足而導致質量問題沒被發現，更好地保障產品質量。
再比如東原的大監理模式，通過將制度與標準指引統一錄入明源移動質檢系統，讓施工方和監理統一使用系統裡的標準執行，將很多管控動作讓權監理，真正發揮監理職能。
如此一來，不僅實現對工程質量與進度的遠程管控，大大提升管理效率與人均管理效能，還能釋放工程師的精力，聚焦一些更有價值的管理動作。
2.過程留痕，管理者實時監控，確保管理動作落地不變
為減少執行過程中的偏差，對過程的監控也很重要。
以往對過程執行情況的評價主要依靠查閱過往隱蔽驗收資料、施工組織設計、專項方案等資料文檔。
雖然地產企業開始採用集團巡檢的手段去加強過程監管，但人力有限，往往只能做事後管理；其次，資料造假門檻低；再者，主觀性比較高，只能做定性分析，評判結果不夠客觀準確。
在線化管理可以扭轉這一局面。
以綠地西南的工序移交為例，其要求每個工程師按照明源移動質檢APP上的驗收要點、施工指引、樣板圖片等信息進行線上工序移交數據的錄入，通過線上留痕，使得驗收過程中發現的每個問題都能責任到人，並實時跟進整改進度，使整改全程可追溯。
在工序管理中也能通過數字化工具實現工序過程可追溯與對質量風險的定性定量判斷：
例如中海宏洋，過去若項目出現質量問題，甲方只能通過查驗隱蔽驗收資料，監理日誌等推測問題產生的原因。現在通過明源移動質檢能夠留下詳實的影像資料和相關責任人，在過程中即規範現場人員的施工和驗收動作，將質量風險在前端規避掉。
又如康橋，通過明源移動質檢系統打造了智能監控平臺，對所有在建項目和已交付項目進行實時動態監測，及時反饋質量問題及安全隱患的
整改信息，工程管理人員通過一張圖即可隨時掌握全部項目的進度、質量狀況和風險預警信息。通過直觀的數據比對，可以快速識別弱項，輔助決策分析，從而提升信息溝通和決策效率。
3.管理數據沉澱成標準，將更多的事後處理變成事前管理
當一個又一個的項目都進行了精細化管理之後，沉澱下來的數據可以有非常多的意義，比如針對高頻缺陷制定專項應對措施，並且納入都管理體系裡面，下一個項目就可以事前重點防範。
弘陽就利用數字化工具打造了“產品質量可追溯制”。
眾所周知，房屋建築因為存在體積大，建設週期長，一次性，不可複製性等特點，導致很多房企忽視了經驗沉澱與總結反思，或者總結靠回憶，信息顆粒度太粗。
這樣耗費數億的大工程，卻沒有將寶貴經驗進行系統性總結，簡直是太浪費了，後續其他項目若遇到同樣的問題，恐怕依舊掉坑裡。
弘陽，就沒有將這些數據浪費掉。它通過“建築施工—內部查驗—正式交付—投訴報修”每個階段的數字採集，實現以房間為單位、以房子的生命週期為時間軸的一戶一檔資料，使其對每個房子的前生今世都能一手掌握。
未來一旦給客戶交付了，若出現質量問題，弘陽就可以通過明源移動質檢系統追溯到這個問題產生的原因，針對原因進行整改，並將該案例沉澱下來，為以後的項目作案例指導，避免再次發生同樣的質量問題。
控成本
減少無效成本就是最大的節約
建安成本是地產項目中僅次於投資以外的第二大成本。地產降本提質這一目標的達成，一定離不開工程建造環節的成本管控。
理論上，工程的成本在項目圖紙確定、招投標完成的時候，就已經基本明確下來了。然而，很多項目最終結算時發現超出預算一大截。為啥？過程產生了大量的無效成本浪費，比如說簽證變更、材料浪費、無效整改等等……對工程管理來說，減少這些無效浪費，就是最大的節約。
1.在線變更籤證，杜絕不明不白的變更成本
項目施工過程中，大量的設計變更及現場簽證是無法避免的事情。變更控制較差的公司甚至其變更成本會佔到合同總成本的50%-60%。
傳統的簽證變更是線下補錄，往往屬於事後作業，很容易出現遲錄、漏錄，這就導致管理層看到的都是事後資料，無法對其線下審批時資料的真實性和完整性進行監控。最終，一到結算階段就會大量湧現前期不清楚的業務單據，這不僅會造成成本突然的增高，還
大大拖慢了結算的進度，面臨著被供應商索賠的風險。每個房企都很清楚，即使嚴審嚴控也不能完全杜絕“變更“的發生，一旦發生，就必須要及時做好管理工作。
首先是要儘快確認變更情況，然後及時獲取變更工程量和金額，最後再將整個變更過程形成資料保存，以便後期的審查、結算。
這一套做起來實際上並不難，但每個房企的執行與管控力度不同，其效率和效果也不一樣。
以綠地香港為例，其採用數字化工具實現簽證變更全流程在線：
● 在線發起，避免發起不及時，變更金額反映滯後
移動工程協同將簽證變更的發起入口交由施工方，發起時，預估變更金額會一同在線上提交，綠地香港的現場工程師審批同意後，這筆變更金額將會立即進入綠地香港的動態成本系統，避免了動態成本前期一動不動，後期集中爆發的風險。
● 簽證變更資料在線留痕，避免漏單丟單，影響變更金額的準確性
綠地香港使用的移動工程協同，能夠將每一個簽證變更從發起到審批全過程的資料在線上留存，方便綠地香港的成本部實時查看與核實。避免後期結算時，單據遺漏、丟失與乙方扯皮。
● 審批過程實時追蹤，全程可查，確保變更金額及時進入成本系統
簽證變更的審批流程從線下搬至線上，只要設置好相應的審批節點及審批責任人，就會在線上自動流轉，綠地香港的成本部可以隨時追蹤到每一項簽證變更的所有資料及審批情況。
這樣一來，不僅保證了綠地香港所有的簽證變更都能夠及時、高效完成，並且讓產生的變更成本及時進入動態成本系統，便於綠地香港的相關糾偏部門，及時的對動態成本進行監控和預警。以避免被大量湧現的動態成本打亂節奏。
2.智能設備監控材料進場，防止缺斤少兩或假冒偽劣
材料管控是工程管理中非常關鍵的環節。但當各種材料分批進場的量越來越大，很容易出現管不過來的現象，材料假冒偽劣、偷工減料等問題時有發生，不僅給項目帶來質量風險，還很可能引起因材料問題而發生的返工，產生無效成本。
面對這樣的材料管控風險，金地採用了車牌識別對接明源移動質檢APP進行材料驗收的方式，確保每批進場材料都經過驗收，有效避免漏檢情況。
每當材料進場，金地的車牌識別系統會將進場車輛記錄在案，與APP打通，自動生成材料驗收任務。施工單位會對進場材料進行拍照並記錄相關數據於
APP中。上傳之後，監理會去驗收，驗收的內容包括材料品牌、數量、合格證及其照片。
如此，材料進場的痕跡全部都在明源移動質檢APP上體現，每一批材料都相當於有了一張自己的身份證，金地可隨時查看每一批材料的質檢報告等前世今生的相關信息，倒逼材料供應商保質保量和現場人員嚴格驗收，從而避免施工過程中由於材料質量問題而導致返工，減少無效成本的產生風險。
3.隱蔽工序處處留痕，責任到人，減少不必要的返工
例如上文所提到的中海宏洋引入明源移動質檢系統進行隱蔽工序驗收，施工的關鍵步驟都會用照片、數據等一一記錄，一方面倒逼施工員認真對待，避免因偷工減料而產生後期質量問題，另一方面也減少了返工的可能性，減少無效成本發生的風險。
小結
世上唯一不變的就是變化。隨著地產進入橫盤時代，房企內部必然面臨一輪大調整。而這個過程，作為房地產開發非常重要的一環，工程管理不可能再像過去那樣粗放了，追求精細化管理早已成為許多房企工程一把手一致的共識，高品質、降成本也成為了工程管理的重中之重。希望上述做法能給大家帶來新的思考。2020年，工程人，繼續加油！
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