物業股上市大潮正在滾滾襲來。
在A股IPO門前排隊一年多的碧桂園物業，在撤回A股IPO申請3個月後，碧桂園於2018年3月19日宣佈將物業板塊分拆到香港聯交所主板獨立上市。
兩個月後，即2018年5月29日，碧桂園公開表示，碧桂園服務股份預期於6月19日上午9時在香港聯交所掛牌上市。
這意味著，2018年以來，老牌物管公司南都物業在A股上市，雅居樂和綠城分別分拆物管版塊在香港上市，碧桂園服務將成為第9家上市物管公司。
值得注意的是，碧桂園作為2017年房企銷售額排行冠軍（超過5000億），其物業板塊登陸港股事件必將成為物業板塊行情的催化劑。
除了碧桂園服務外，新城發展控股關連公司“新城悅”也準備在港股上市。業內大佬如萬科、富力等也在緊鑼密鼓籌劃分拆物業上市。
資本正以前所未有的速度進入物管行業。
到目前為止，登陸A股的物管公司僅2017年12月29日上市的南都物業，在香港上市的七家物管公司分別是彩生活、中海物業、中奧到家、祈福生活服務、綠城服務、浦江中國、雅生活服務。另外，掛牌新三板的物管公司達57家，包括保利物業、美的物業等等。
重量級選手的陸續加入，對於物管行業來說不僅僅是個利好消息，更是對物管行業發展前景強有力的背書。
不可否認，曾被大眾質疑商業模式的物管公司正以厚積薄發之勢顛覆眾人對其過往的認知。
作為物管行業的顛覆者與賦能者，彩生活早已成為了同行規模擴張、創新發展的活樣本，如今也成為了上市或即將上市企業考慮估值水平的參照物。
港股物管：股價齊升，投行看好行業前景
碧桂園服務還未登陸港股，部分在香港上市的物管股價早已聞風而動。
截止2018年6月13日，在碧桂園發佈上市消息的14天內，彩生活、雅生活兩家物管公司累計漲幅均超17%。
如果將時間軸拉長，港股物管股價走勢更為驚豔。
2018年以來，資本市場風雲變幻。在去槓桿的大背景下，銀行銀根收緊，信用違約事件頻發，多數企業面臨資金面緊張的狀況，A股、港股都進入了震盪下行模式。
形成強烈對比的是，港股物管公司股價卻跑出了穩步上行的獨立行情。其中，彩生活表現最為搶眼，以63.08%的累計漲幅領跑行業。
至於原因，可以歸結為物管行業具備防守性本質，受行業週期、政策變動影響較小，且疊加較大想象空間。
1、中指院的數據顯示，2017年百強物業平均物業費收繳率為94%、續約率為98%，這意味著物管公司擁有穩定的現金流，是標準的現金奶牛行業。
2、絕大多數物業公司採用了輕資產運營模式，經營上並不存在較大資本開支和折舊攤銷，其充足的資金儲備也成為了公司在業務拓展和外延擴張的有力保障。
3、在新零售時代，盤踞龐大線下流量的社區價值凸顯。多數物管公司陸續開展增值服務，不僅優化了其收入結構，盈利增長可見度高，還能持續加強用戶粘合度。
一言以蔽之，資本正在擁抱背靠萬億市場規模及擁有優質資金流的社區服務行業。
看好社區服務行業發展前景的遠不止投資者。
近日，申萬宏源發佈研報稱，考慮到在行業集中度持續提升的過程中，合約管理面積穩步增長，業務結構優化下毛利率逐步改善，我們在中長期看好物業管理行業，並維持超配評級。
碧桂園服務估值水平：對標彩生活
作為碧桂園旗下住宅物業管理服務商，截至2017年12月31日，碧桂園服務共為440個物業項目、100萬戶業主提供物業管理服務。
從財務數據來看，2017年，碧桂園服務實現收益為人民幣16.72億元，公司擁有人應占溢利為2.2億元。
作為龍頭房企的重要板塊之一，碧桂園服務上市後會在港股呈現怎樣的估值水平？
要想搞懂這個問題，就得將碧桂園服務對標行業龍頭彩生活，就像電商類企業對標阿里巴巴一樣。
作為全球最大社區服務公司，依託生態圈戰略，彩生活正在完成從物業管理到互聯網公司的進化，這是一個從做物業到賦能物業，從收物業費到送物業費的行業升級創新。
1、規模領跑：截止2017年底，彩生活合約管理面積超出綠城、中海等港股物管不止一個身位。
2017年，彩生活管理面積同比上年增長17%至9億平方米，其中，在管面積達4.36億平方米，合作面積達4.64億平方米，是全球服務面積最大的港股上市社區服務公司。
值得注意的是，與彩生活不同的是，中海物業、綠地服務、雅生活在管面積主要來自關聯公司，沒有通過大量承接第三方物業或併購的方式擴大物業管理的規模。所以，以合約管理面積作為四大物管公司的對比指標或更為合理。
2、利潤空間：2017年，彩生活毛利率水平登頂四大港股物管公司。
目前的物業管理公司還處於盈利模式探索階段，擴大規模正成為行業共識。在線上線下相融合的大背景下，作為率先注入互聯網基因的傳統物管公司，彩生活正將線上增值服務打造成為其利潤新增長極之一。
2017年，彩生活增值業務收入同比上年增長76.5%至2.77億元，毛利率保持在82.0%的高位，貢獻分部溢利2.18億元，分佈溢利貢獻佔比42.9%，成為盈利的第二大的驅動力量，推動整體毛利率維持在高位。
彩生活的能量遠比大眾想象中強大。
彩生活：行業的顛覆者與賦能者
對比同行或是互聯網巨頭，彩生活早已先一步對物業進行生態化改造。這一先發優勢將使其牢牢地在未來的物業商業模式中佔據一席之地。
目前來看，彩生活生態圈基本搭建完成，並進入良性運轉狀態。
彩生活智慧社區生態圈目前已涵蓋E維修、E能源、E停車、E教育等近40個E化產品，覆蓋多個高頻交互場景。
在這其中，較成熟產品爆發式表現正在快速拉動彩生活增值服務板塊增長。
比如，“彩富人生”累計成交金額56.81億元，同比增長212.3%，貢獻收入3600萬元。
再比如，“彩生活住宅”已經進入67個城市，與41個開發商簽署合作協議，累計銷售10057套(包括彩生活車位)。通過此種方式在用戶手中積累大量飯票，形成潛在的龐大購買力，是調動整個社區生態圈活力發展的勢能。
作為搶先佈局社區生態圈的社區服務公司，彩生活正在快速收割第一批優質流量紅利。其線上平臺用戶粘性及流量成長速度正呈幾何式增長。
在用戶數量上，2017年末彩之雲平臺的註冊用戶驚人地達到了1034萬，其中活躍用戶數為349.4 萬，分別較2016年末增加241.7%、101.2%。
從另一個維度來看，平臺活躍用戶消費能力顯著。2017年，彩生活線上累計交易金額達到76億元人民幣，全年貢獻2.7億元收入。線上平臺交易總額及活躍用戶數計算的用戶ARPU值（交易總額/註冊用戶）為2179元。
就彩生活線上平臺用戶數據和交易體量來看，是目前行業內其他任何一家物業管理公司都無法相比的。在流量為王的時代，彩生活現有優勢不言而喻。
天下武功，唯快不破。彩生活並沒有就此停下腳步，開始探索社區服務更多可能性。這一次，彩生活將目光對準了社區新零售。
2018年3月31日，彩生活正式推出了“彩惠人生”產品，同時也宣佈了與騰訊、TCL、美的等基於平臺的戰略合作。
簡單介紹一下，“彩惠人生”是一個依託彩生活社區服務平臺“彩之雲APP”和線下物業入口構建的“上彩惠人生購買相關產品，就能獲得相應物業費贈送”的普惠平臺。
這是彩生活切入社區新零售的重磅產品，平臺從眾多社區服務提供者處嚴選“爆款”上線，提升流量互動頻率，同時也帶動彩生活生態圈其他產品與用戶的交互率。
截至4月20日，彩惠人生上線20天時間就已為超過一萬個社區家庭完成了物業費用減免抵扣，而目前平臺下單量增速達到了每日10%。
彩惠人生的落地不止是傳統物管功能的蛻變，還是彩生活社區生態圈再一次重磅升級。其入口價值在於無縫銜接了業主繳納物管費、消費家庭必需品等使用頻次最高的場景，再度縮短了用戶與社區生活服務及產品之間的接觸半徑。
如今彩生活現階段擁有其他競爭者無法比擬的優勢：完善的社區服務架構、稀缺的社區數據、即將迎來爆發式釋放的生態圈勢能、社區新零售的成熟架構等等。
不可否認，在探索物管行業發展方向的這條路上，彩生活無疑是走得最遠的那一個，不僅為其他物管公司樹立起行業新標準及新方向，還成功打破物管公司傳統盈利模式，重塑行業收入結構及價值。
對於上市還是即將上市的物管公司來說，彩生活作為行業龍頭是具備對標價值的。
值得注意的是，《格隆匯》的報道稱，目前港股物業板塊平均估值超過30倍PE，綠城服務PE（TTM）是47倍、中海物業PE（TTM）是31倍，雅生活PE（TTM）則是61倍，而彩生活經過這一輪上漲PE（TTM）僅約28倍。
不過，在專業機構大摩看來，無論是從物管行業還是龍頭企業彩生活，未來想象空間都是非常可觀的。
近日，摩根士丹利發表研報稱，中國社區服務行業有持續多年增長的潛力，其主業是對現有房屋存量資源的一種運作，而其增值服作為一個額外的利潤驅動因素，行業整合具有持續提升的空間。
在中國的物業管理行業中，彩生活是大摩重點推薦標的股票，預計彩生活的淨利潤將在2017-19E年實現31%增長，首次覆蓋，大摩給予彩生活“增持”評級。
結合物管行業發展潛力不斷凸顯，彩生活培育的平臺的增值服務陸續步入成熟期等因素來看，彩生活作為被低估的龍頭企業或將很快踏入估值修復軌道。這可能是彩生活2018年以來累計漲幅領漲港股同類公司的原因之一。
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