“你看到的热，不一定是真的热。”对于2018年中国房地产的上半场，贝壳研究院首席市场分析师许小乐一言以蔽之。
楼市只是“热闹”
缺乏升温理由下半年市场趋冷
从成都一斑而窥全豹。
摇号抢房、中签率个位数、6万人抢千套房、买房队伍绵延几公里，甚至“带50万现金买不到房”的谣言，都在指向一个狂欢的房地产市场。成都二手房成交均价随之直线上行，从2017年1月的10000元/平方米左右涨至2018年5月的16815元/平方米。
盛宴之下，成都房价已横盘半年，实时成交价格下滑，先行的成交量已现萎缩。
贝壳研究院发布《2018年下半年房地产市场展望》报告显示，成都二手房5月份成交量不足千套，同比下降17%。与2017年3月份近8000套的成交量呈天地之别，与今年3月份约4000套的成交量相比，也足显市场冷淡。
宴席未散，人心已远！这是“人才引进政策效果在边际减弱，管制型繁荣持续性难支。”许小乐表示，人才引进、限价、摇号政策造成的需求释放是短期的，而在房贷利率上行态势下，市场自发调节，热度往往会正常回落。成都自2016年10月以来经历的四轮房地产市场调控，也有效遏制了部分投资性需求。
连续9个月下跌后迎来升温的北京，触底反弹希望一现之后，6月份重新步入下滑通道。
- 北京链家二手房6月成交量环比下滑22.6%，成交均价环比下滑0.4%，宣告上半年行情难续。同现变化的还有新增客源量、房源量的减少，进一步显示市场走弱。
与成都不同，北京此轮楼市“目前北京房贷杠杆率约在30%左右，购房需求并非由居民加杠杆撬动，是自然平稳的释放。”许小乐说，但是需求的释放也由于一季度银行放款宽松、学区房政策调整提前换房节奏等因素，需求在集中释放之后，市场仍将回归供求均衡线。
除此之外，支撑上半年北京楼市行情的购房贷款利率，也在5月份重新回至5.4%高位。2017年3月份以来，北京购买首套房贷款利率稳步走高，从4.6%左右直线上升至2017年9月的5.4%，高位维持4个月之后，在2018年1月出现下滑至5.2%，吻合北京二手房企稳回升行情。
全国范围来看，链家交易监测的16个城市数据显示，2018年前5月二手房成交量环比增长21.8%，不同城市间出现涨跌互现的分化趋势。其中，北京、深圳等前期调控力度大的城市市场在平稳修复；济南、武汉、南京等城市房价走势平稳；西安、沈阳、重庆等政策环境相对宽松的弱二线市场则相对活跃；上海、成都等前期调控彻底或经历多轮加码城市市场出现降温。
上半年中国房地产市场呈现“虚假繁荣”，只是表面上看起来“热闹”，整体市场仍以“稳”为主，甚至出现“稳中有落”态势。许小乐表示，下半年楼市政策仍将偏紧，去库存政策将会宣告终结、多城市可能跟进禁止企业购房的补漏洞行为、人才引进政策与购房资质相脱钩、限价政策可能逐步退出；加之首套房贷款利率可能上行背景，房地产市场没有大幅升温理由，市场将更为趋冷。
去库存政策到头
新增库存或成难题
相比正常的“市场”冷热，更为严峻的是楼市面临再去“库存”难题。
2015年国家提出化解房地产库存，自此掀开一轮从一线城市传导至二线城市，三四线城市再接棒的楼市热潮，这波蜂拥而起的购房潮切实化解了楼市高企的库存风险。贝壳研究院数据显示，2016年2月起，全国商品房去化周期直线走低。
“去库存政策基本已经宣布结束了”。许小乐分析，2017年全国房产库存就已经出现较为明显的回落，处于相对合理的区间，去库存政策应该终结，且目前这个时点的退出实际上已经稍显滞后了。
中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立也撰文指出，房地产市场的特点决定了去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用。房地产去库存政策应该逐步退出，包括以去库存为初衷的棚户区改造货币化政策。
2015年，中国棚户区改造补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。2015年至2017年全国棚户区改造年均开工量一跃至600万套以上水平；央行发行PSL激增，2018年前5月PSL新增4371亿，相比去年同期多增1424亿元，创历史新高。
相应的，2018年5月，100个城市新建商品住宅成交均价12514元/平方米，三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。另外，三四线城市5月土地出让金1654亿元，环比增加66%，成交楼面均价、土地平均溢价率等增长率明显高于一二线城市。
近期有消息称，国开行内部正在重新梳理授信白名单，强化业务风险管理，不少尚未审批通过的新增棚改项目被暂停，棚改货币化安置比例也将受控制。虽难以甄别，但面对棚改货币化的“走样”发展，收紧趋势可能也在所难免。
轰轰烈烈的开始面临的是难以刹车的难堪。由于一二线城市受到管控，不少开发商将布局重点放在三四线城市，土地购置、新开工、新投资都向三四线城市倾斜，原本处于人口净流出的三四线城市，在棚改货币化褪去之后，投资、投机性需求迎来裸泳，新增的库存又轮回至此前境况。
三四线城市需求难以获得长期支持，行政性手段带来的供求关系扭曲，将对未来房地产市场造成巨大的伤害。
短期效应带来的供需错配，可能对未来三四线城市房屋成交量和成交量价造成负面影响。许小乐称，三四年以来一直在进行楼市去库存，现在面对三四线城市可能出现的库存增加风险，接下来三四年是不是又要去库存？
对此，你又怎么看呢？
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