特徵一：
政策分城——樓市調控頻密，
因城施策、逢熱必壓
2018年以來，房地產市場調控“不負眾望”，調控頻次、力度都超過了以往，自住建部約談12城以來，僅5月份就有40城發50新政，上半年調控已超160餘次，樓市調控頻密程度創下記錄。
我們梳理了2016年以來受政策調控的城市，“因城施策、分類調控”更加凸顯。一線城市受政策高壓最為嚴格，熱門二線城市與普通二線城市有所分化；同時今年以來，調控政策不斷向過熱的三四線城市擴容，反應了政府逢熱必壓的堅決態度。
特徵二：
市場分化——
一線“緊”、二線“茫”、三四線“慌”
2018年1-5月全國商品房銷售面積與金額同比繼續上升，但是各能級市場之間分化明顯，企業在不同能級市場也應當採取不同的應對策略。
一線：“緊”，
企業應因“勢”而定，做到取捨有力
一線城市的“緊”表現為政策“緊”和市場“緊”。一線城市是全國的風向標，在國家堅決保持房住不炒基調，引導資金脫虛入實的大背景下，近兩年政策放鬆的可能性不大。同時高壓政策全面扼制市場供需，北上廣深四城成交量較16、17年明顯下降，價格也保持在平穩水平。
對於企業經營而言，一線城市的經營策略應因“勢”而定，及結合宏觀形勢、政策形勢、市場趨勢及企業自身形勢來制定，做到“取捨有力”。
二線：“茫”，
企業應把握政策盲點期，做到張弛有度
二線城市受政策影響不同，部分城市仍然存在結構性機會。核心二線城市如杭州、南京、武漢、天津等城市，由於調控政策不斷完善，價格進入窄幅震盪，成交面積縮量；而另存一部分城市如西安、太原、昆明、貴陽等依然處在房價上升、成交放量的通道。
部分二線城市調控政策相對寬鬆，也有部分城市由於財政收入對房地產依賴程度較大，地方政府在與中央博弈的過程中，採取人才政策等方式變相放鬆限購調控。相比一線城市，二線城市仍然存在利潤空間，但是政策的未來走向難以預測，企業應該做好城市研究，深入瞭解市場，緊抓政策盲點期，做到經營策略“張弛有度”。
三四線：“慌”，
企業應抓住市場窗口期，做到進退有序
三四線城市由於去庫存戰略，棚改貨幣化安置政策推動，市場表現可謂搶眼。但三四線城市城市內生性增長動力不足，政策敏感度較高，而近期棚改政策變動傳言加劇市場的不確定性，企業也對三四線城市市場有一定慌亂感覺。
對於三四線城市，企業應加快週轉，抓住市場窗口期，做到“進退有序”。對一些熱度下沉、存在供不應求的城市，應把握熱度繼續外溢機會，加速供應；而對於一些已經高熱的城市，應謹慎拿地並採取相對低價加速去化。提高週轉效率是企業搶收三四線、抵禦市場風險的最好方式。
三、業績分層：
集中度持續提升，“階層固化”態勢初現
近幾年行業集中度持續提升，TOP10、TOP20梯隊集中度提升更加明顯，不同梯隊之間的“階層固化”現象開始顯現。
1、TOP21-30陣營增速最快
2018年以來政策暫未有收緊跡象，但各梯隊銷售金額仍出現不同程度的增長，其中TOP21-30陣營房企業績的提升最為迅速，同比增速超50%。同時，強者恆強，前三甲房企亦表現不俗，同比增長約27%，實現規模與速度並存。隨著銷售金額集中度的不斷提升，企業經營如逆水行舟，不進則退，慢進也退。從另一方面來看，如此激烈的競爭環境，也為企業創造了陣營內超車的機會。
2、斷層加深！鴻溝已難跨越
細數近三年來斷層的變化情況，不難發現兩個現象。一是隨著集中度的不斷提升，斷層也不斷向上轉移，2016年第21名與22名之間的差距以及2017年第8名和第9名之間的差距到2018年上半年已基本不存在了；二是斷層不斷加深，2016年上半年斷層相對較多，但最大斷層值也不足480億元。近年來房企通過採用差異化競爭模式和效率的提升，不斷為自己建造護城牆，到2018年上半年，不同名次之間最大斷層值已接近1000億元。各陣營“階層”已出現，跨越的難度越來越大。
四、戰略分道：
規模化、產業化與平衡化
行業進入新週期以來，企業的戰略發展路徑出現了分化，我們稱之為“戰略分道”，不同類型的房企適配不同路徑：
1、傳統型房企之“規模化”路徑
隨著調控政策的長期化以及集中度的大幅提升，規模房企在融資、拿地等方面的優勢盡顯。對於傳統地產開發企業而言，當前規模是其發展的第一要務，代表著未來，唯有短期做大規模才能在激烈競爭的洪流中立於不敗之地。目前，像福晟、佳兆業、奧園、新力、融僑等企業就在奮力進行規模化，紛紛提出在2-3年內完成千億的銷售目標。
福晟：搶佔資源，助力千億目標實現
福晟集團從錢、地、人三方面搶佔資源，計劃於2020年實現1300億元銷售目標。自2015年以來，福晟憑藉飛虎隊已在全國簽下100餘個項目，總貨值8100億；福晟還成立“資金王牌軍”，與飛虎隊一起，成為規模擴張的左右手；同時，推行事業合夥人機制，聚集優秀人才，共享事業共創千億。
佳兆業：手握大灣區3000億貨值，2019年銷售衝千億
截至2017年底，佳兆業土地儲備總量達2200萬平米，其中，大灣區土地儲備約1300萬平米，貨值超3000億元，有一半以上在深圳。同時，作為最早參與深圳舊改的企業之一，佳兆業擁有深圳大量城市更新類優質土地儲備。豐富的土地儲備和舊改儲備將為佳兆業的再次騰飛奠定基礎。
融僑：“3+5+X”架構，助力穩健邁向千億
2017年融僑年度銷售金額達562億，且連續兩年保持超過50%的業績增長。融僑正在擴大自己的佈局，提出“3+5+X”的架構——即佈局並深耕三大區域，五大核心城市以及機會型城市。同時融僑提出“城市美好生活綜合服務商”定位，全方位落地商務、全齡教育、大健康醫療、生態農業產業鏈，多元產業助力整體均衡發展，以實現戰略目標。
2、規模型房企之“產業化”路徑
國家推動的“脫虛入實”、“精準扶貧”、“鄉村振興”戰略，房地產行業作為國家支持產業，房企參與到國家發展戰略推進已成必然。因此，對於規模化房企而言，迎合國家戰略訴求，推動產業化發展是企業的必經之路，也是一條構建企業戰略閉環之路。在產業選擇方面，房企紛紛佈局農業、教育、文化、體育、科技等產業，藉此獲取更加可持續的發展動力和新的利潤增長點。
碧桂園：進軍農業，助力鄉村振興
銷售業績達到一定規模後，碧桂園開始了其產業化之路。2016年銷售業績突破3000億元，2017年碧桂園旗下教育集團博實樂順利在紐交所上市。在2017年銷售金額突破5000億元之後，碧桂園於2018年6月15日宣佈進軍現代農業，成立碧桂園農業控股有限公司，首要任務提升現代農業科學技術含量，助力“鄉村振興戰略”的實施。
融創：投資領先企業，加碼多元產業
在2016年突破千億規模後，融創也開始不斷加碼地產主業外的其他產業。與其他房企最大的不同是，融創採用投資行業內領先企業的方式，更直接、更快速、更有效，助力企業版圖的迅速擴大。2018年1月，入股萬達，進軍商業地產領域，與互聯網巨頭聯手打造線上線下融合的“新消費”。同月，入股自如，進軍長租公寓領域。
正榮：涉足產業集團，形成“地產+產業+資本”合力
2018年5月正榮產業發展集團正式成立，至此，正榮的地產、產業、資本“三大引擎”正式成型。產業集團重點關注前沿教育、醫療健康、消費升級、品質人居、文化旅遊、頤養康復、智慧城市七大領域，通過產業板塊的資源整合，為城市居民提供更美好生活，同時，促進與地產主業的共同發展。
3、產業型房企之“平衡化”路徑
一類屬於母子型房企，如新希望地產、美的置業、海爾地產與正大地產等這類地產開發商均是大型集團公司旗下的地產業務板塊，而這類企業在集團中更多扮演著資源協調樞紐的角色。因此，規模的增長往往不是首要目標，他們更注重保持適度的規模增長，更多的是考慮與母公司其他業務的協同。
五、融資分檔：
企業業績規模與融資渠道和成本成正比
2018年上半年以來，傳統融資渠道繼續受限，非標壓縮、美國加息等情況都將進一步推高企業的融資成本，不同規模企業之間的融資能力也出現了明顯分化。資產證券化規模井噴，成為房企資金來源的重要補充渠道。但ABS發行主體仍集中在龍頭房企，發行主體必須為資質良好、主體評級AA及以上企業，供應鏈ABS要求則更高，實務中目前還主要是AAA評級的企業參與發行。
六、投資分級：穩健與積極並存
1、土儲充足型房企以穩健為主
土地是房企未來發展的基礎，為維持較長時間的持續性發展。2017年房企對於投資的態度較為積極，截止2017年12月31日恆大、碧桂園、融創和萬科四家房企的土地儲備均超過1億平方米。前期土地儲備較為豐厚、存續比高的房企，在當前經濟震盪調整期明顯放慢了拿地的節奏，以穩健為主，投銷比相較於2017年全年出現了不同程度的下滑。
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2、業績衝刺型企業仍積極拿地
2017年有不少房企紛紛制定新的戰略，“千億”成為企業的最低生存線，為了順利實現未來每年的銷售目標，房企積極拿地。其中，旭輝、中南、中梁等企業表現最為明顯，已以旭輝為例，2018年上半年投銷比約85%，如果按權益土地金額來測算，投銷比也超過50%，與2017年相比，均有一定的提升。
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