當下的樓市，讓很多人看不明白。
為什麼千萬人口的一線城市不漲，只有百十萬人口的三四五線卻瘋狂上漲？
為什麼GDP排名前30的蘇州、鄭州、合肥不漲，而GDP排名80開外的烏魯木齊卻猶如開掛？
就好像有一團雲霧，籠罩在我們與樓市之間，讓我們找不出其中的走勢規律，摸不清未來房價的方向。
如果你也有類似的感受，如果你也對樓市的未來感到焦慮或迷茫，請一定要認真看下面這段話。
當下的我們，正處於一個樓市巨大轉折的開端，正處於一個樓市新時代和舊時代的分水嶺。
舊時代的規律逐漸失效，新時代的經驗卻尚未生成，是我們對樓市越發困惑的根本所在，也是未來我們所要面對的最大困境。
2018，註定是樓市新舊時代的分水嶺
之所以說註定，是因為類似的樓市轉折點，近年來總共出現過兩次，而且有規律可循。
一次在1998年，一次在2008年。
8這個年份，是非常特別的。
1、房地產的黃金十年（1998-2007）
1998年7月，國務院頒佈的《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，簡稱房改，停止了樓市舊時代的福利分房制度，開啟了中國商品房的新時代。
1998到2007年的十年，中國經濟平均增速達到12%，城鎮居民可支配收入從5160元上升到13785元，人口城鎮化率從33%提升到46%，北上深常住人口淨流入1299萬。
這個十年，是中國房地產行業高增長高回報的“黃金時代”，房地產投資和銷售都處於高速增長狀態。
不論你處於幾線城市，只要你在黃金十年買了房子，可以說基本都實現了財富的野蠻倍增。
2、房地產的白銀十年（2008-2017）
2008年，房地產疲態初現，在經歷了一波地產下行之後，同年11月央行
取消了對商業銀行的信貸規模限制，房地產正式進入白銀十年。解除信貸規模限制這一舉措，在業內俗稱房地產金融化，宣告了房地產除了居住以外的另一個屬性——金融屬性。
也就是說，由於貸款的存在，房子開始逐漸擁有了投資的價值。
想想08年以前，老百姓們買房大多是喜歡全款的，中國人也是出了名的不喜歡負債。
而自08年以後，由於有利可圖，以及房價的持續升高，貸款買房逐漸成為主流。
甚至當時還流傳著一個特別出名的中國老太太存錢買房和美國老太太借錢買房的故事，來鼓勵大家貸款買房。
然而，在房地產的白銀十年，已經不再是閉著眼睛買房都能賺錢，房產升值開始逐漸產生區域分化，一線比二線漲的多，新區比老區漲的快。
下圖是全國主要城市從08-17年房價漲幅：
從圖中就可以看到，在房地產白銀十年，同樣的本金，買對了城市，你最多能獲得6倍的升值，買錯了城市，哪怕同為二線，10年間的漲幅可能也就不到1倍，剛剛跑贏通脹。
白銀十年比不上黃金十年，未來十年的房價漲幅，也註定比不過白銀十年。
當然，如果我們從今天的角度再來看過去，可以很強烈的感受到，98年和08年，是兩次絕佳的樓市機遇。
但是當局者迷，身處當時的年代，很少有人能夠給出真正正確的判斷。其中更不乏有樓市大V，經濟學教授，博士大能給出錯誤的預測。
這跟當下的我們何其相似，處於新週期新十年的開端，舊的經驗正逐漸失效，新的經驗還正在摸索之中，感到迷茫困惑才是人之常情。
我們現在每天關注樓市動向，分析房價變化，也不過是在迷霧中努力探索，希望能早點撥雲見日，早點抓住新十年的機遇。
其中更值得我們注意的是，機遇是在不斷變化的，不能用過去的眼光看待未來。
就像黃金十年，隨便買房子是機遇；白銀十年，買一二線房子才是機遇；未來十年，可能買好房子，買有品質有地段好出租的房子，才是真正的機遇。
找尋樓市新機遇，其實才是未來幾年房產投資的真正重心。
3、房地產的下個十年，自2018開始。（2018-20..）
在去庫存基本結束這個消息出來之前，其實還尚不能確定，2018到底會不會是樓市轉折點。
但是現在，我們完全能夠肯定，轉折點的到來。
轉折點，都是有標誌的。
98年，轉折點的標誌是房改。
08年，轉折點的標誌是解除商業銀行信貸規模限制。
18年，轉折點的標誌是住房屬性的明確變化，貨幣化棚改的減弱信號，以及二三四線去庫存的結束。
過去十年，住房有兩個明顯屬性，一個是居住屬性，一個是投資屬性，公共物品屬性相對來說是處於弱勢的。（公共物品屬性可以大致理解為保障性住房）
但是未來十年，住房將極大的弱化投資屬性，轉變成居住屬性+準公共物品屬性。（想想最近的各種住房保障政策，保障房，人才房，共有產權房，70年只租不售房等等）
下面這段非常著名的講話，就是屬性變化的最根本體現：
堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
朋友們可以拿過去幾屆關於房地產的描述，和當下的描述進行對比，就能明顯感覺到去投資屬性的意味。
而且，讓“全體人民住有所居”這句話分量非常重，這預示著房產市場重心的轉移，這說明了房子除了買賣以外，租賃同樣重要，是未來發展的重心之一。而租賃靠什麼來盈利？租金！
那些嗅覺靈敏度高的房地產企業，如今都紛紛進入轉型期，甚至那些對行業發展最為敏感的互聯網大佬們，也嗅出了不一樣的味道，開始大力佈局住房租賃市場。
像阿里巴巴聯手杭州搭建智慧住房租賃監管服務平臺，像蘇寧宣佈開通二手房中介業務，像京東宣佈進軍房地產，第一個突破口就是北京住房租賃監管平臺的技術合作，這些大佬們又是看到了怎樣的預兆？
這個話題點到即止，過了這段時間我們再繼續深入。
不過，至少看了這篇文章的朋友們，你們現在心中就已經有了一個概念，一顆會發芽的種子：2018是一個重要的轉折點！是從只關注房價增值收益，轉移向房價租金兼顧的轉折點。
而且這個轉折點，並不是標題黨騙閱讀的轉折，而是真正意義上的，樓市又一次的重大轉型。
試想一下，如果你能在98年認識到商品房新時代的到來，08年意識到貸款買房的光明前景，一切是不是都會變得不一樣？
2018，短期炒房和長期持有的分水嶺
在經歷了16-18年這一波房價快速增長之後，很多人都對房價產生了一個錯誤的認知：
炒房是很容易的，買房是可以很快賺到錢的。
只要找準熱點城市，用低首付高槓杆買入，房價上漲之後賣出，半年時間本金翻倍不是夢。
但是，這樣子的快錢，從2018開始，再也賺不到了。
首先，是價格不會允許再大漲。
去年最熱的時候，動輒5%的單月漲幅，如今再也不會出現。
根據國家統計局統計的二手房數據顯示，5月最大的二手房漲幅也不過是烏魯木齊和武漢，漲了1.8%。國家統計局的二手房數據，還是比較真實可信的。
而對於新房來說，未來一年上漲能不能被允許超過6%，可能都是一個未知數。
其次，是低首付低利率再也拿不到了。
目前，全國首套房利率已經連續18個月持續上漲，達到了5.65%，相當於基準利率的1.151倍，注意這還只是
首套房的利率，二套房利率只會更誇張！而且，這才只是剛剛開始，隨著美聯儲明確加息至2020年，未來3年的購房利率只會越來越高。
在全國35個主要城市中，上海目前的貸款利率是最低的，所以說如果你在上海有名額，如果你是剛需，不要再等什麼房價下跌，請及時入手。
要知道去年一年利率上漲了至少15%，而房價下跌卻沒有一個超過這個數。
最後，是交易被嚴格限制，想變現越來越難。
這一輪調控，跟過去的最大不同之處在於，過去是不讓你買，但這次還不讓你賣。
過去，限購限貸是調控的主力軍。
但是這一次，限價，限賣變成了主流，看看全國有多少個城市進行了限售，你就明白，邏輯從過去的不讓你買，變成了現在的不能賣，甚至是想賣也賣不出去。
未來，短期買賣快速獲利註定成為歷史。看看上圖，有人口，有經濟，有潛力的城市基本上全被限售，剩下來的那幾個，你敢不敢買？
未來，長期持有獲得收益將會變成新常態，而限售，既是防止房價大漲大跌，不給投資人鑽空子，又是在給房地產長效機制的出臺留一些時間和空間。
房地產長效機制到底是哪些？
如果你有關注近期樓市，就會發現有關房地產稅的消息又開始喧囂塵上，這一切其實都有跡可循。
所在，在如今房貸利率上漲，樓市限賣的大環境下，買房一定要謹慎小心。
千萬不要“炒房炒成房東”，尤其是成為那些連租都租不出去，三四線的“房東”。將來不僅要還貸，還要多交稅。
2018，一二線和三四線的分水嶺
目前部分一二線城市處於橫盤和陰跌，大多數三四線城市反而在上漲，這是毋庸置疑的現實。
但是，這並不能說明，未來三四線就比一二線更值得投資。
反而在大大看來，一二線越是橫盤陰跌的厲害，風險就越小，留給我們抄底的機遇就越大。
追漲殺跌是大忌，低買高賣才是樓市最佳策略。
比如目前上海的房價，就比17年同期還要低，而北京哪怕是回暖了幾個月，也依然沒能達到16年的水平，結合著貨幣貶值的速率，一線城市簡直就是陰跌的典範。
尤其是對於之前沒有來及買房的人來說，2018年絕對是最佳的一線上車時機。
而且，如果我們重點關注下北京的銷售行情就會發現，階段性底部實際上早已於18年初出現。
階段性底部一旦出現，未來會發生什麼事，從上圖中就可以看的一清二楚。
09年，13年，16，17年，莫不如是。
反觀三四線，17，18年漲的越厲害，房子賣的越多，庫存去的越多，將來也就越難轉手，
被套牢的概率大增。為什麼這麼說？
原因很簡單，本輪一二線房價上漲，主要是15年貨幣政策多次寬鬆導致的結果，是由貨幣金融引發的全國性經濟行為。
而三四線房價上漲，則更多的是由去庫存和貨幣化棚改引發的，是針對性政策導向的結果。
未來，針對全國的貨幣金融政策仍會常有，但針對三四線的去庫存和棚改，已然臨近尾聲。
孰優孰劣，一目瞭然。
到底哪些城市的房子，現在依然敢買？
如果只能用一條數據來預測判斷未來，那麼人口淨流入，永遠是最佳的參考指標。
最後的最後，對於買房這件事兒，我們一定要牢記一點：
有人口的地方，房價才有未來
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